Gli interventi di ristrutturazione in condominio, pur essendo operazioni complesse che necessitano di massima attenzione a normative e procedure, rappresentano un’esigenza sempre più diffusa.
Che si tratti di lavori su singole unità immobiliari o sulle parti comuni dell’edificio, è essenziale conoscere quali sono le responsabilità, le regole e le autorizzazioni necessarie a svolgere interventi corretti e sicuri.
In questa guida scopriremo tutto ciò che riguarda gli aspetti normativi, pratici e fiscali della ristrutturazione condominiale. Comprenderemo quali sono le possibilità di intervento, gli obblighi e le agevolazioni fiscali, in modo da poter affrontare i lavori con consapevolezza ed efficacia.
Normative di riferimento
Gli interventi di ristrutturazione in condominio sono regolamentati da un quadro normativo complesso, articolato, il quale definisce con puntualità quali sono i diritti, doveri, le procedure autorizzative e le responsabilità. In particolare, le normative di riferimento comprendono:
- Codice Civile, in particolare gli artt. 1117–1139 e art. 1122 c.c., i quali chiariscono quali sono i limiti per gli interventi sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni. Questi articoli, inoltre, definiscono le modalità decisionali dell’assemblea condominiale;
- Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), il quale stabilisce le tipologie di intervento consentite e i titoli abilitativi necessari;
- Normative urbanistiche e di edilizia comunale, che possono prevedere specifici vincoli rispetto al decoro architettonico, all’estetica dell’edificio e alle autorizzazioni;
- Norme sulla sicurezza nei cantieri e standard antisismici, obbligatorie in caso di lavori strutturali o di miglioramento della sicurezza dell’edificio;
- Regolamenti condominiali, che potrebbero imporre limiti specifici su orari, modalità operative e utilizzo delle parti comuni;
- Normativa fiscale, in materia di detrazioni edilizie.
Conoscere e rispettare queste normative è fondamentale per evitare sanzioni, contenziosi o interruzioni dei lavori di ristrutturazione in condominio.
Lavori in proprietà privata vs. parti comuni: cosa cambia?
È fondamentale distinguere tra lavori sulla proprietà privata e interventi sulle parti comuni in condominio: le due tipologie di operazioni, infatti, comportano responsabilità e procedure autorizzative differenti. Gli interventi sulle singole unità immobiliari, seppur situate all’interno di un condominio, sono totalmente a carico del proprietario. I lavori che coinvolgono la collettività condominiale necessitano di una specifica delibera assembleare.
Per parti comuni, secondo il Codice Civile, si intendono:
- Strutture portanti dell’edificio (fondazioni, suolo, pilastri, muri maestri);
- Tetto, lastrici solari e facciate, comprese le decorazioni architettoniche;
- Scale, androni, cortili, ingressi e spazi di passaggio;
- Ascensore, vani tecnici e locali destinati ai servizi comuni;
- Impianti comuni (idrico, fognario, elettrico, gas, riscaldamento e condizionamento);
- Aree e locali destinati all’utilizzo collettivo.
Gli interventi edili che interessano le parti comuni devono seguire un iter specifico e, spesso, necessitano di una delibera assembleare.
La ristrutturazione nell’appartamento privato: regole e limiti
È possibile effettuare un intervento di ristrutturazione di un appartamento privato all’interno del condominio: tuttavia, occorre rispettare specifiche regole e limiti. Il singolo condomino, effettuando interventi di ristrutturazione che interessano la propria unità immobiliare, può procedere senza autorizzazione assembleare.
A condizione, tuttavia, che i lavori non danneggino e non interessino le parti comuni. Le operazioni non devono compromettere la sicurezza dell’edificio e non devono ledere i diritti degli altri condomini.
Valutiamo, nei prossimi paragrafi, gli obblighi e le procedure necessarie per effettuare interventi di ristrutturazione negli appartamenti privati situati all’interno di un condominio.
La comunicazione all’amministratore: quando e perché è obbligatoria
La comunicazione preventiva all’amministratore di condominio è obbligatoria nel caso in cui i lavori, pur interessando gli interni di un appartamento, possono avere effetti sul condominio.
L’obbligo di comunicazione all’amministratore vive, inoltre, nel caso in cui gli interventi:
- Interessano parti strutturali dell’edificio;
- Coinvolgono impianti comuni;
- Potrebbero arrecare danno, anche indirettamente, alle parti comuni;
- Incidono su sicurezza, stabilità o decoro architettonico dell’edificio;
- Comportano l’utilizzo temporaneo degli spazi comuni o attività rumorose rilevanti.
Il condomino deve informare l’amministratore per iscritto, tramite PEC o raccomandata, indicando la data di inizio e la durata prevista dei lavori, la descrizione e natura dell’intervento, le parti dell’edificio coinvolte e il nominativo dell’impresa edile responsabile. L’amministratore ha, quindi, il dovere di informare l’assemblea condominiale.
Una mancata comunicazione potrebbe esporre il condomino a richieste di risarcimento o al ripristino dello stato di fatto delle aree coinvolte.
Il rispetto del regolamento condominiale e degli orari di lavoro
Durante l’intervento di ristrutturazione in condominio è essenziale rispettare ogni indicazione prevista dal regolamento condominiale, il quale disciplina le modalità di svolgimento dei lavori, tutelando la convivenza e il benessere dei residenti.
Generalmente, il regolamento di condominio stabilisce le fasce orarie consentite per le attività rumorose, le modalità di utilizzo delle parti comuni durante i lavori e le regole per lo smaltimento/deposito temporaneo dei materiali.
Per quanto riguarda gli orari di lavoro, pur non esistendo una normativa nazionale unica, la maggior parte dei regolamenti condominiali stabilisce le seguenti fasce di silenzio: 13:00/15:00 e 20:00/08:00. Durante questi orari è necessario evitare rumori molesti.
Gli orari e le regole possono variare da condominio a condominio. Pertanto, è opportuno consultare il regolamento condominiale vigente, verificando la presenza di eventuali delibere assembleari specifiche.
Il mancato rispetto del regolamento condominiale può comportare sanzioni, richieste di risarcimento o la sospensione dei lavori.
Tipologie di interventi ammessi
L’unità immobiliare situata all’interno del condominio può essere oggetto di diversi interventi di ristrutturazione, purché non compromettano le parti comuni, la sicurezza dell’edificio e il decoro architettonico. Le tipologie di lavori consentiti rientrano generalmente nella categoria della manutenzione straordinaria, restauro o ristrutturazione edilizia.
In particolare, gli interventi eseguibili all’interno di un’unità immobiliare in condominio sono:
- Rifacimento di pavimenti o rivestimenti;
- Ristrutturazione di bagni e cucine (con rinnovo impianti);
- Modifica o demolizione di tramezze interne non strutturali;
- Adeguamento o sostituzione degli impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento;
- Sostituzione di infissi interni o esterni (rispettando il regolamento condominiale e l’estetica dell’edificio);
- Realizzazione o rifacimento di scale interne;
- Frazionamento o accorpamento dell’unità immobiliare;
- Eliminazione delle barriere architettoniche.
Per quanto riguarda gli interventi di manutenzione ordinaria, vengono sempre ammessi ma possono beneficiare delle detrazioni fiscali solo se eseguiti anche sulle parti comuni dell’edificio.
Autorizzazioni necessarie
Per poter ristrutturare un appartamento in condominio è essenziale richiedere e ottenere il titolo abilitativo più indicato. Il tipo di autorizzazione dipende dalla natura e dall’impatto dei lavori, nel rispetto delle indicazioni fornite dal Testo Unico dell’Edilizia.
Sono 4 i principali titoli abilitativi e scenari per la ristrutturazione di un appartamento in condominio:
- Edilizia libera. Trattasi di interventi di manutenzione ordinaria che non modificano strutture, impianti o l’aspetto dell’edificio. Rientrano nell’edilizia libera operazioni come tinteggiatura, sostituzione di pavimenti o riparazioni impiantistiche. In questi casi, non è necessario richiedere permessi al Comune né effettuare comunicazioni;
- CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata). Questo titolo, frequente per i lavori interni di manutenzione straordinaria, è necessario per operazioni che non coinvolgono parti strutturali. Occorre presentare la CILA, tramite un tecnico abilitato, per opere quali rifacimento di bagni e cucine, spostamento di tramezze o adeguamento di impianti;
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Questo titolo è necessario per interventi più rilevanti, i quali incidono sugli elementi strutturali o che comportano modifiche significative dell’organismo edilizio. Deve essere presentata tramite un tecnico abilitato e prevede controlli più approfonditi da parte del Comune;
- Permesso di Costruire. Richiesto solo in casi straordinari, come ristrutturazioni che comportano un aumento di volumetria o trasformazioni urbanistiche rilevanti.
Prima di dare avvio ai lavori, è indispensabile richiedere una valutazione tecnica preliminare mirata all’individuazione del titolo abilitativo più appropriato all’intervento, per evitare irregolarità, sanzioni e blocco dei lavori.
La ristrutturazione delle parti comuni del condominio
Un intervento di ristrutturazione delle parti comuni del condominio può interessare diverse tipologie di aree, definite dal Codice Civile. In particolare, per parti comune si intendono tutte le strutture indispensabili al corretto funzionamento e godimento dell’edificio da parte dei condomini:
- Struttura dell’edificio (suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri, tetti, lastrici solari, travi portanti);
- Accessi e spazi interni (scale, portoni, portici, cortili, facciate, vestiboli e anditi);
- Locali per servizi comuni (portineria, lavanderia, riscaldamento centrale);
- Impianti e opere comuni (ascensori, cisterne, pozzi, impianti idrici, fognari, gas, elettricità, riscaldamento, condizionamento e sistemi di ricezione radiotelevisiva);
- Parcheggi e altre aree condivise.
Per procedere con la ristrutturazione di queste aree, è indispensabile ottenere il consenso dell’assemblea condominiale, soprattutto se l’intervento influisce sul decoro architettonico dell’edificio.
Ristrutturazione parti comuni: manutenzione ordinaria e straordinaria?
Distinguere tra un intervento di manutenzione ordinaria o straordinaria in condominio è essenziale, in quanto consente di definire le modalità di approvazione da parte dell’assemblea condominiale e la relativa ripartizione delle spese.
Tra gli interventi di manutenzione ordinaria rientrano le operazioni di lieve entità, ricorrenti, come la pulizia di tetti e facciate o le riparazioni minori. Per manutenzione straordinaria si intendono lavori strutturali o rilevanti, come il rifacimento del tetto, il consolidamento delle facciate o la sostituzione dell’ascensore.
In base alla tipologia di intervento, occorre richiedere una specifica maggioranza assembleare e il titolo abilitativo più indicato.
Ristrutturazione delle parti comuni in condominio: la ripartizione delle spese
Tutti i lavori sulle parti comuni dell’edificio, siano essi di manutenzione ordinaria o straordinaria, necessitano del consenso scritto dell’assemblea condominiale. La ripartizione delle spese si calcola in base alla quota millesimale, salvo diverse indicazioni esplicitate nel regolamento condominiale.
In caso di operazioni di installazione, manutenzione o sostituzione dell’ascensore, le spese vengono ripartite sia in base ai millesimi di proprietà che all’altezza del piano della singola unità immobiliare.
Nel caso in cui un condomino si opponga a un intervento approvato dall’assemblea condominiale, le spese si applicheranno ugualmente a tutti i condomini (salvo intervento giudiziario).
Esempi di lavori di ristrutturazione in condominio
Gli interventi di ristrutturazione delle parti comuni condominiali sono tesi a migliorare la sicurezza, il comfort e il valore dell’edificio. Tra gli interventi di ristrutturazione condominiale più comuni troviamo:
- Rifacimento o consolidamento delle facciate. Questi lavori di manutenzione straordinaria vengono eseguiti su intonaci o possono prevedere un restauro estetico e verniciatura degli elementi esterni;
- Impermeabilizzazione o coibentazione del tetto, utile per proteggere questa parte comune dalle infiltrazioni e dai possibili danni strutturali;
- Installazione o sostituzione dell’ascensore, un intervento mirato all’aggiornamento della struttura in termini di sicurezza, funzionalità e accessibilità;
- Adeguamento sismico. Trattasi di interventi strutturali complessi, capaci di aumentare la sicurezza antisismica dell’intero edificio;
- Riqualificazione energetica, ovvero interventi come installazione di pannelli fotovoltaici, isolamento termico di facciate e tetti, o sostituzione della centrale termica;
- Rifacimento o manutenzione di balconi e frontalini, mirati a consolidare questi elementi nel rispetto del decoro e dell’estetica dell’edificio;
- Ristrutturazione di scale e pianerottoli, applicando nuovi rivestimenti, sostituendo gli impianti di illuminazione o adeguando le ringhiere;
- Manutenzione degli impianti comuni. Tra questi interventi rientrano l’aggiornamento o la sostituzione degli impianti elettrici, idraulici o di riscaldamento centralizzato;
- Rifacimento di cortili e spazi esterni, applicando nuove pavimentazioni, ristrutturando o restaurando giardini e aree ricreative;
- Eliminazione delle barriere architettoniche, mediante l’installazione di rampe, servoscala o piattaforme elevatrici;
- Restauro dei locali comuni, con ristrutturazione di aree quali lavanderia, portineria o altri spazi condivisi.
Detrazioni fiscali
Le detrazioni fiscali rappresentano strumenti utili all’abbattimento dei costi legati all’intervento di ristrutturazione in condominio, sia nel caso di lavori svolti su singole unità immobiliari, sia quando interessano aree comuni o interventi complessi. Il Governo italiano mette a disposizione, nel biennio 2026/2027, diversi bonus fiscali, che consentono di detrarre una percentuale delle spese sostenute.
Per poter accedere alle detrazioni è necessario:
- Effettuare il pagamento tramite bonifico bancario parlante;
- Conservare tutta la documentazione tecnica e le fatture relative alle operazioni;
- Indicare correttamente la quota spettante a ciascun condominio, nel caso di interventi di ristrutturazione che interessano le parti comuni di un condominio.
Le detrazioni fiscali spettano ai soggetti IRPEF, ovvero alle persone fisiche, proprietarie o titolari di un diritto reale sull’immobile. Va specificato che, nel caso di lavori condominiali che interessano le parti comuni, le detrazioni vengono sempre calcolate per singole unità immobiliari, ripartite tra i condomini sulla base della quota di spesa sostenuta.
Valutiamo nel dettaglio le agevolazioni fiscali disponibili, quali sono i vantaggi, le percentuali di detrazione e come accedere al singolo bonus.
Bonus Ristrutturazione
Il Bonus Ristrutturazione può essere richiesto per gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo, sia quando le operazioni interessano le parti comuni del condominio, sia se interessano le singole unità immobiliari.
Le percentuali di detrazione, in vigore fino al 31 dicembre 2027, variano a seconda della tipologia di abitazione: per la prima casa, la detrazione è pari al 50% delle spese, per le seconde case e le altre unità immobiliari, la detrazione è pari al 36%. Anche il limite massimo di spesa agevolabile varia a seconda della tipologia di casa: 96.000 € per la prima casa e 48.000 € per le seconde e terze case.
Il Bonus Ristrutturazione verrà modificato dal 1° gennaio 2028, prevedendo una detrazione del 30% per tutte le tipologie di immobili, con un limite massimo di spesa pari a 48.000 €.
La detrazione viene recuperata in 10 rate annuali del medesimo importo, a partire dall’anno successivo al pagamento delle spese. Per accedere al Bonus Ristrutturazione, è necessario effettuare i pagamenti tramite bonifico parlante, conservando fatture e documentazione tecnica.
Occorre, inoltre, indicare i dati catastali dell’immobile e, nel caso di lavori condominiali, dovrà essere l’amministratore di condominio a comunicare le spese direttamente all’Agenzia delle Entrate.
Ecobonus
L’Ecobonus può essere richiesto nel caso in cui siano stati effettuati interventi di riqualificazione e miglioramento energetico sull’edificio, sia sulle singole unità immobiliari che sulle parti comuni. La percentuale di detrazione varia a seconda della tipologia di immobile:
- 36% per interventi sull’abitazione principale;
- 30% per lavori svolti su altre unità immobiliari (seconde case o altri immobili).
Queste aliquote saranno valide per il biennio 2026/2027. I massimali di spesa possono variare in modo importante, sulla base della tipologia di intervento:
- Efficientamento energetico delle parti comuni condominiali. Il massimale di spesa agevolabile è pari a 40.000 € per unità immobiliare (questo valore va moltiplicato per il numero di unità del condominio);
- Riqualificazione energetica globale dell’edificio, 100.000 €;
- Isolamento termico di pareti, pavimenti o coperture, 60.000 €;
- Sostituzione di infissi e serramenti con soluzioni ad alta efficienza energetica, 60.000 €;
- Installazione di schermature solari, 60.000 €;
- Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, 30.000 €.
Tra gli interventi agevolabili rientrano tutti quei lavori che comportano un miglioramento dell’efficienza energetica, con un salto di almeno due classi energetiche. L’Ecobonus può essere richiesto mediante il portale ENEA, inoltrando i documenti relativi al pagamento tramite bonifico parlante, l’asseverazione tecnica di un professionista abilitato e la comunicazione dell’amministratore in caso di lavori condominiali.
Sismabonus
Il Sismabonus agevola gli interventi di miglioramento e adeguamento sismico degli edifici, inclusi i condomini residenziali. Il bonus è valido solo per edifici situati nelle zone sismiche 1, 2 o 3 ed è richiedibile per interventi di consolidamento strutturale, rinforzo di coperture e strutture orizzontali, ripristino della resistenza degli elementi in muratura, acciaio o cemento armato.
Mentre le percentuali di detrazione erano pari al 50% (prima casa) e 36% (altre case) nel 2025, nel biennio 2026/2027 assisteremo a una diminuzione delle aliquote. In particolare, per le prime case sarà possibile detrarre il 36% delle spese, mentre per le seconde case e le altre tipologie di immobili, la percentuale scenderà al 30%.
Il massimale di spesa agevolabile è pari a 96.000 € per ciascuna unità immobiliare, sia nel caso di condomini che di edifici unifamiliari o singole unità immobiliari.
Per poter richiedere il Sismabonus è fondamentale preparare e presentare una documentazione dettagliata, comprensiva del progetto strutturale di intervento, dell’asseverazione tecnica, dei pagamenti tracciabili, della comunicazione fiscale (a cura dell’amministratore di condominio per le parti comuni). È necessario, inoltre, depositare la pratica presso gli uffici competenti.
Costi e preventivi
Un intervento di ristrutturazione in condominio può avere un costo variabile, in quanto la spesa totale dipende da diversi fattori:
- Tipologia e complessità delle operazioni (manutenzione ordinaria e straordinaria, intervento su facciate, tetto, impianti);
- Dimensioni dell’edificio o dell’unità immobiliare (numero di piani, di unità immobiliari e superficie complessiva);
- Accessibilità delle superfici;
- Materiali utilizzati, che possono essere speciali, standard, di alta qualità o ecosostenibili.
Valutiamo alcuni range di costo indicativi a seconda della tipologia di intervento:
- Manutenzione ordinaria, dai 20-50 €/mq per tinteggiature, piccole riparazioni o pulizia delle facciate;
- Manutenzione straordinaria della facciata, da 80-250 €/mq, in base al tipo di intervento e ai materiali utilizzati;
- Ristrutturazione del tetto, dai 150-400 €/mq a seconda della copertura e della complessità di intervento;
- Sostituzione o installazione dell’ascensore, da 30.000/80.000 €/mq per impianti standard;
- Interventi di isolamento termico o riqualificazione energetica, da 80-120 €/mq.
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Domande Frequenti (FAQ)
Chi decide i lavori di ristrutturazione in condominio sulle parti comuni?
A decidere i lavori sulle parti comuni è l’assemblea condominiale, nel rispetto delle maggioranze previste dalla legge.
Posso ristrutturare senza avvisare il condominio?
È possibile ristrutturare senza avvisare il condominio solo se l’intervento riguarda gli interni della propria unità immobiliare e se non incide su parti comuni o strutturali. I lavori che possono influire su decoro, stabilità o sicurezza del condominio devono essere preventivamente comunicati all’amministratore.
Come si dividono le spese per la ristrutturazione in condominio?
Le spese per la ristrutturazione in condominio vengono ripartite in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione tra condomini. Tutti devono contribuire alla spesa, anche se non d’accordo con l’intervento, in quanto le parti comuni sono indivisibili.
Quali adempimenti deve seguire l’amministratore per le detrazioni?
Per richiedere le detrazioni, l’amministratore deve comunicare all’Agenzia delle Entrate le spese sostenute per l’intervento, gestire i pagamenti tramite bonifico parlante e fornire la documentazione necessaria a tutti i condomini per poter usufruire delle agevolazioni.
