La Direttiva Case Green, approvata il 14 marzo 2023 dal Parlamento Europeo, impone l’adeguamento energetico per l’intero parco immobiliare europeo. Un punto di svolta nell’ambito dell’efficientamento energetico degli edifici: tale direttiva, infatti, prevede la non vendibilità degli immobili che non avranno raggiunto la classe energetica richiesta.
Ciò rappresenta un serio rischio per tutti quegli appartamenti in classe G: queste case, infatti, potrebbero non avere più diritto a essere vendute o affittate.
Che vuol dire avere una casa in classe G e perché può essere un problema
Un edificio in classe G presenta rendimenti energetici molto bassi: si tratta, infatti, di un immobile “energivoro”, ovvero che impiega un grande quantitativo di energia. Tale immobile, solitamente costruito dai 30 ai 40 anni fa, non rispetta i parametri di efficienza energetica e comporta una spesa estremamente alta riguardo ai consumi energetici.
Vivere in un edificio in classe G può essere un problema poiché tali strutture rientrano nella classifica delle case non vendibili dal 2030. La Direttiva Case Green indica che a partire dal 2028 tutti i nuovi edifici devono essere costruiti a emissioni di gas serra pari a zero: l’obiettivo finale è quello di arrivare alla neutralità climatica entro il 2050.
Gli edifici che non saranno in grado di rispettare i requisiti imposti dalla normativa rientreranno nella classifica delle case non vendibili dal 2030.
Quali classi energetiche serviranno per vendere casa nel 2030?
Secondo il testo della Direttiva Case Green, tra le case non vendibili dal 2030 ci saranno tutte le abitazioni che non hanno raggiunto la classe energetica E. Dal 2033, inoltre, scatta l’obbligo per tutte le case di raggiungere la classe D. Pertanto, per poter vendere casa a partire dal 2030 sarà necessario disporre di un APE che presenti una classe energetica pari o superiore alla E.
I proprietari di immobili che non riusciranno ad adeguarsi a tale direttiva non potranno vendere, affittare o ristrutturare la propria abitazione. Ciò vale anche nel caso in cui si desideri rinnovare il contratto di locazione. Il divieto verrà applicato a partire dal 1 gennaio 2030 su tutti gli immobili, in particolare sulle case in classe G.
Il rischio principale legato al divieto di costruzione, vendita, affitto e ristrutturazione delle case non vendibili dal 2030 riguarda il loro prezzo: questi immobili, infatti, saranno soggetti a un’importante e netta svalutazione.
Cosa dice la Direttiva Europea ‘Case Green’
La Direttiva Case Green, revisione della normativa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), prevede una serie di misure complesse che riguardano il mercato immobiliare europeo. Tutti gli stati dell’Unione Europea devono rispettare tale normativa, adeguando gli obiettivi alla fattibilità economica e alla disponibilità di manodopera.
Uno dei punti fondamentali della Direttiva Case Green riguarda l’obbligo di raggiungere la classe energetica E entro il 2030, obbligo esteso a tutti gli edifici residenziali.
Premesse e obiettivi
L’obiettivo finale cui punta il Parlamento Europeo, insieme alla Commissione e al Consiglio Europeo, è la neutralità climatica entro il 2050, agevolando la transizione verso un’edilizia più sostenibile. Seguendo gli standard della Direttiva Case Green, quindi, l’UE mira a ridurre del 55% le emissioni di gas serra nocive entro il 2030, rispetto ai livelli registrati nel 1990, migliorando l’efficienza energetica del parco immobiliare europeo.
Uno degli obiettivi primari è quello di avviare le pratiche di efficientamento a partire dal 15% degli edifici più energivori, ovvero gli immobili in classe G. In Italia, ad esempio, rientrano in tale categoria circa 1,8 milioni di abitazioni (su 12 milioni di edifici residenziali).
Tutti i nuovi edifici dovranno essere muniti di tecnologie solari, laddove sia fattibile dal punto di vista economico e della sostenibilità.
Lo scopo primario della Direttiva Case Green è quello di aumentare il tasso di ristrutturazione degli edifici, migliorandone così le prestazioni energetiche affinché sia possibile modificarne la classe energetica.
Conseguenze e sanzioni
L’idea che tutti gli edifici, esistenti e in costruzione, debbano essere ad alta efficienza energetica entro il 2030 spaventa molti proprietari: le operazioni di efficientamento, infatti, potrebbero risultare piuttosto esose. Al momento, la Direttiva Case Green non prevede sanzioni per i proprietari che scelgono di non adeguare il proprio edificio agli standard previsti. Nonostante ciò, ogni governo può scegliere se introdurre una multa per chi non provvede all’esecuzione dei lavori di efficientamento energetico.
Un’informazione importante da conoscere riguarda gli incentivi finanziari statali dedicati alla realizzazione degli interventi di efficientamento: qualora manchi un’agevolazione specifica, non è possibile ritenere le operazioni obbligatorie, né i proprietari saranno sanzionabili in caso di mancato intervento.
Nonostante ciò, le conseguenze per chi non effettuerà interventi per migliorare le performance energetiche dell’immobile saranno piuttosto gravi: a partire dal 1 gennaio 2030, infatti, verrà vietata la vendita, l’affitto e la ristrutturazione degli edifici in classe G. Inoltre, verrà imposto il rinnovo obbligatorio dell’APE per tutti gli immobili soggetti a contratto di locazione in essere.
Ruolo degli incentivi finanziari e banche
Si stima che in Italia siano circa 10 milioni gli edifici che necessitano di una riqualificazione energetica, circa il 78% del totale degli immobili.
La scelta di non adeguare la classe energetica agli standard imposti dalla Direttiva Case Green mette a rischio i proprietari di casa, rendendo impossibile l’accesso a mutui e finanziamenti per le case non vendibili dal 2030.
La cessione dei crediti e lo sconto in fattura, attualmente bloccati, non rappresentano risorse utili per chi desidera intraprendere il percorso di efficientamento energetico della propria abitazione. Esiste, però, un’opzione: il mutuo green.
I mutui green sono dedicati, infatti, a chi desidera acquistare o costruire un’abitazione che rientri nelle classi A o B. Il mutuo green viene concesso a condizioni agevolate anche a chi desidera riqualificare un vecchio edificio, migliorandone le performance energetiche almeno del 30% del totale. Questo genere di mutuo, diffusosi in tutta Europa a partire dal 2018, garantisce tassi di interesse inferiori a 10 punti base e offre condizioni più vantaggiose rispetto al classico mutuo.
La banca, per l’erogazione del mutuo green, interviene solo per importi superiori rispetto a quelli medi e ha la possibilità di farsi carico delle spese relative alle assicurazioni obbligatorie. Il mutuo green diventa, quindi, un investimento a basso rischio per le banche, poiché effettuato su un immobile destinato ad acquisire maggiore valore con il trascorrere del tempo.
La Direttiva Case Green diventa, quindi, un incentivo importante per chi desidera richiedere un finanziamento alla banca teso a sostenere le spese utili ai lavori di riqualificazione degli immobili.
Come evitare di avere un immobile non vendibile
Case non vendibili dal 2030: è fondamentale migliorare la classe energetica degli immobili in classe G, per evitare di avere un immobile non vendibile. Per far ciò è possibile ricorrere a diversi interventi:
- migliorare la qualità e l’efficienza con infissi e serramenti;
- ottimizzare le performance dell’isolamento termico, intervenendo sulla copertura, sui solai orizzontali e sull’involucro opaco. L’obiettivo dell’intervento è quello di eliminare il fenomeno della dispersione di calore, risolvendo il problema dei ponti termici;
- installare impianti più efficienti, sostituendo gli impianti obsoleti con soluzioni di ultima generazione come pompe di calore, radiatori a bassa temperatura, caldaie a condensazione e sistemi di riscaldamento a pavimento;
- installare impianti che utilizzano fonti di energia rinnovabili, come i pannelli solari fotovoltaici;
- sostituire il sistema di illuminazione prediligendo lampadine LED ad alta efficienza. Inoltre, è consigliato installare sistemi di controllo e regolazione dell’illuminazione;
- controllare i consumi energetici mediante sistemi di monitoraggio, affinché sia possibile supervisionare il consumo e individuare le aree che richiedono un efficientamento;
- prediligere un comportamento responsabile riguardo l’utilizzo di energia.
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