Con il termine facciata si intende l’involucro esterno dell’edificio, rientrante nel novero degli elementi comuni. La facciata è strettamente connessa al concetto di decoro architettonico, in quanto definisce e costituisce le modalità d’essere dell’intero edificio. La facciata, inoltre, permette ai condomini di fruire di un ambiente godibile, sicuro ed esteticamente gradevole. Quando la facciata non risulta essere sicura, oppure provoca un disagio ai condomini, occorre intervenire per poter salvaguardare il decoro architettonico.
Generalmente, si interviene mediante specifiche operazioni di rifacimento facciata. Non tutti sanno che per ristrutturare la facciata esterna della propria abitazione non occorrono budget astronomici. L’intervento di rifacimento della facciata, infatti, non sempre comporta un costo eccessivo.
In questo articolo scopriremo quanto costa un intervento di rifacimento facciata, i permessi indispensabili e le agevolazioni fiscali disponibili per questo genere di operazione.
Quanto costa rifare le facciate?
Definire una tabella dei costi medi per un intervento di rifacimento della facciata non è possibile: sono tanti i fattori che incidono sul costo complessivo delle operazioni. Tutte le facciate, anche comuni allo stesso condominio, presentano peculiarità e problematiche differenti, che dipendono sia dalla posizione geografica dell’edificio che dal numero di anni trascorsi dall’ultimo rifacimento. E, infine, i costi dipendono anche da particolari elementi strutturali. È quindi impossibile stabilire un prezzo unico e valido per tutti gli interventi di rifacimento facciate.
Non solo la tipologia e la complessità dell’intervento, ma anche la scelta dei materiali incide enormemente sui costi di rifacimento facciata. Il prezzo dei materiali determina una voce di costo importante, dovendo essere moltiplicato per i metri quadrati da ristrutturare. In ogni caso, sono due gli elementi da tenere a mente per poter risparmiare il più possibile sul rifacimento della facciata: le agevolazioni fiscali disponibili e la possibilità di effettuare un intervento di rifacimento facciata senza ponteggio.
Tra i costi medi relativi alla ristrutturazione della facciata, rientra anche la spesa sostenuta per la CILA. Tale documento consiste in una comunicazione che il committente dei lavori deve inviare all’ufficio del Comune di competenza, generalmente per via telematica. L’invio della CILA consente all’impresa di avviare subito le procedure operative, senza dover attendere l’autorizzazione da parte dell’amministrazione comunale.
Questa comunicazione ha costi unici di segreteria, variabili di Comune in Comune. A tale costo si deve aggiungere la parcella del tecnico per la realizzazione della comunicazione, anch’essa variabile in base alle zone.
Rifacimento facciata: permessi e adempimenti burocratici
Gli interventi di rifacimento facciata vengono svolti con una precisa finalità: garantire la sicurezza e l’efficienza della struttura e dell’intero edificio. Le operazioni possono interessare sia tutta la facciata che parte della stessa.
Per poter procedere con l’intervento di rifacimento facciata è importante rispettare alcuni passaggi burocratici. Le operazioni rientrano nell’Attività Edilizia Libera (D. lgs n. 222/2016). In tal senso, tali opere non necessitano di alcun permesso e la DIA (Dichiarazione di Inizio Attività) non risulta essere più indispensabile.
Occorre, però, presentare la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata). Alcuni interventi di ristrutturazione della facciata necessitano della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o di un vero e proprio permesso per costruire.
A seconda del Regolamento Edilizio del singolo Comune, è bene presentare apposita comunicazione all’ASL e conservare l’autocertificazione di esecuzione dei lavori rilasciata dalla ditta che si occupa dell’intervento: una premura utile per poter accedere ai benefici fiscali messi a disposizione dal Governo.
In tal senso, bisognerà conservare anche copia delle schede tecniche rilasciate dal produttore degli infissi e di tutti quei materiali che concorrono al miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio. Tali certificazioni sono utili per l’aggiornamento dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica) dell’edificio.
Manutenzione ordinaria o straordinaria?
Cosa si intende per manutenzione ordinaria della facciata? Generalmente, per manutenzione ordinaria si intendono tutti quegli interventi atti a migliorare lo stato della facciata, garantendone la conservazione, ma senza alterarne né le caratteristiche né l’aspetto. Le operazioni non modificano la facciata esistente e possono includere:
- stuccatura;
- tinteggiatura facciata senza modifica del colore;
- rasatura;
- sostituzione degli infissi e installazione di inflissi blindati o corrimano di sicurezza;
- bonifica delle coperture in amianto;
- creazione di elevatori esterni per disabili;
- ricostruzione o ripristino a seguito di calamità naturale;
- adozione di misure antisismiche.
Gli interventi di manutenzione straordinaria, al contrario, includono le operazioni atte a modificare la facciata esistente: creazione di un nuovo balcone, modifica della forma degli infissi, delle porte e dei portoni.
Un intervento di rifacimento della facciata condominiale ricade nella categoria delle operazioni di manutenzione straordinaria, essendo finalizzato a restituire integrità, sicurezza ed efficienza all’edificio. Trattasi di un intervento dall’entità importante, grazie al quale è possibile rinnovare le parti strutturali, riparare i danni alla facciata e realizzare un cappotto termico ad hoc. In questi casi, infatti, la facciata non viene modificata nell’aspetto architettonico, ma viene ristrutturata nel profondo.
Detrazioni e incentivi disponibili
Mentre nel 2022 i condomini potevano accedere al bonus facciate 2022, consistente in una detrazione d’imposta del 60% sulle spese sostenute per il recupero o restauro delle facciate, nel 2023 la situazione è cambiata.
La certezza di recuperare il 90% dei costi si ha solo per le spese già pagate entro la fine del 2021, anche se i lavori (interessanti le pareti esterne dell’edificio) termineranno nel 2022 o 2023. Non è possibile recuperare il 90% delle spese sostenute durante il 2022, in quanto il bonus facciate in questo caso permette di recuperare solo il 60% degli oneri.
Vi è un’eccezione: la detrazione del 90% è riconosciuta per le spese effettuate entro il 31 dicembre 2023, ma solo nel caso in cui l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale. Altro requisito indispensabile per fruire della detrazione del 90% anche nel 2023 riguarda il reddito del contribuente, che non deve superare i 15.000 €.
Per quanto riguarda il restauro, la manutenzione e i lavori di ristrutturazione tesi a migliorare l’isolamento termico della facciata, è possibile usufruire delle seguenti agevolazioni edilizie:
- Bonus casa 50%. Per accedere a questo incentivo non bisogna possedere particolari requisiti. Permette di usufruire di una detrazione pari al 50% sulle spese sostenute per il rifacimento e ristrutturazione delle pareti esterne. Le spese non devono superare i 96.000 €;
- Superbonus. In questo caso, è possibile usufruire di una detrazione pari al 90% delle spese sostenute. L’intervento di ristrutturazione deve, però, avere come obiettivo quello di migliorare l’efficienza energetica dell’immobile;
- Bonus Ristrutturazione. Questa agevolazione permette di detrarre il 50% delle spese sostenute usufruendo della ripartizione dei costi in 10 quote annuali. L’importo delle rate da portare in detrazione rimarrà invariato ma sarà possibile usufruire della formula di cessione del credito o dello sconto in fattura. È possibile accedere a questa agevolazione nei casi in cui si effettuano opere di ristrutturazione edilizia, restauro o risanamento conservativo e altre opere di manutenzione straordinaria tese a modificare l’aspetto dell’edificio, tra cui il rifacimento facciata. Il Bonus Ristrutturazione prevede due diverse formule: 50% di detrazione delle spese (sostenute fino al 31 dicembre 2024) con un limite massimo di spesa pari a 96.000 €, Oppure, 36% di detrazione con un limite massimo di spesa pari a 48.000 €, valido per le somme che verranno pagate dal 1 gennaio 2025.
Qual è la soluzione migliore per risparmiare sul rifacimento facciate?
Le opzioni principali per riuscire a risparmiare sul costo relativo al rifacimento della facciata sono due. Sfruttabili anche contemporaneamente:
- richiedere un intervento in edilizia eseguito senza l’utilizzo di ponteggi;
- sfruttare le agevolazioni fiscali messe a disposizione dal Governo.
Un intervento senza ponteggi, a prescindere dalle regolamentazioni e dagli aiuti offerti dallo Stato, rappresenta la migliore soluzione per risparmiare sui costi per qualsiasi genere di intervento edile. Ponteggi e piattaforme di sollevamento, infatti, rappresentano voci di costo importanti. Evitare di utilizzare questi strumenti abbatte i costi:
- relativi al montaggio e allo smontaggio dei ponteggi, operazioni che rendono molto più lunghe anche le tempistiche di lavoro, aumentando contestualmente i costi connessi alla manodopera;
- relativi al noleggio delle strutture.
In edilizia, un rifacimento facciate senza ponteggio consente di risparmiare fino a tre volte in più sulla ristrutturazione della facciata.
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