Finanziamento al condominio: come funziona e come attivarlo

Il finanziamento al condominio può essere una soluzione molto vantaggiosa quando i condomini si trovano a dover sostenere oneri economici complessi. Ad esempio, in caso di interventi di manutenzione straordinaria, riqualificazione energetica o ristrutturazione. 

Grazie a questa formula, infatti, i condomini possono dilazionare nel tempo le spese, migliorando sin da subito la vivibilità dell’edificio. 

Ma come funziona il finanziamento condominiale? Scopriamo vantaggi, rischi e tipologie di questa soluzione. 

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Per la ristrutturazione degli esterni o per interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria su un immobile, Acrobatica mette a disposizione della clientela la possibilità di accedere a un credito finanziario (finanziamento condominio e abitazioni private): da 5.000€ a 200.000€ e con durata da 19 a 60 mesi*. L’accordo prevede il versamento di un acconto minimo pari al 10% della spesa totale. 

Questo finanziamento, a TAN zero, consente sia ai condomini che privati proprietari di abitazioni, di affrontare più serenamente le spese legate a interventi di ristrutturazione, messa in sicurezza e manutenzione di un immobile. L’iniziativa si concilia con le detrazioni fino al 50% attive fino al 31 dicembre 2025.

Acrobatica è l’intermediario del credito in esenzione ai sensi del D.Lgs. 141/2010, in collaborazione con Sella Personal Credit S.p.A., ente erogatore.

Come si svolge il nostro intervento 

Acrobatica esegue interventi in quota utilizzando l’innovativo sistema della doppia fune di sicurezza, che garantisce vantaggi pratici e tangibili ai condomini e alle persone coinvolte nell’area cantiere. In particolare, gli interventi Acrobatica risultano vantaggiosi per i tempi di esecuzione ridotti, per i costi indiretti minori, per il basso impatto aziendale e per la mancanza di ingombro al suolo. Gli interventi, rapidi e localizzati, sono ideali anche per urgenze o manutenzioni veloci. 

Le operazioni prevedono una serie di passaggi:

• Sopralluogo gratuito, utile alla definizione e valutazione della tipologia e complessità di intervento;
• Allestimento della linea vita temporanea per le lavorazioni; 
• Utilizzo della mantovana per evitare la caduta a terra di qualsiasi materiale;
• Utilizzo di materiali di eccellente qualità per il rifacimento o la manutenzione di porzioni di facciate (sigillatura crepe, riparazione cornicioni, balconi, frontalini o cielini).

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Cos’è il finanziamento condominiale 

Il finanziamento al condominio è un credito finalizzato concesso da banche o istituti di credito a favore di un condominio. Tale credito finalizzato è teso a coprire le spese relative ai lavori straordinari eseguiti sulle parti comuni di un edificio. 

Il meccanismo di tale finanziamento, pur essendo simile alle formule utilizzate per altri prestiti, presenta uno specifico regolamento che occorre valutare attentamente.

Il beneficiario del finanziamento, a differenza del normale prestito personale, è il condominio stesso, rappresentato legalmente dall’amministratore di condominio previa approvazione dell’assemblea condominiale. Le somme ricevute dovranno essere restituite all’ente creditore secondo un piano di accordo concordato. 

L’importo del finanziamento al condominio varia in base alla tipologia e all’entità dei lavori da eseguire, e può coprire una percentuale significativa dell’investimento necessario. Generalmente, l’importo viene erogato per sostenere gli oneri legati a interventi come: 

• Rifacimento della facciata; 
• Efficientamento energetico dell’edificio (Il ramo Smart Living di Acrobatica offre soluzioni innovative per questo genere di operazione); 
• Coibentazione termica; 
• Ristrutturazione di scale interne o ascensori; 

• Installazione di pannelli fotovoltaici;
• Messa in sicurezza di impianti e strutture.

Come attivare il finanziamento condominiale 

Per poter accedere al finanziamento condominiale, è essenziale rispettare determinati passaggi, fondamentali per garantire la regolarità dell’operazione. In particolare, è necessario:

• Ottenere la delibera assembleare. Deve essere raggiunta la maggioranza prevista dalla legge o dal regolamento condominiale, durante la votazione in assemblea condominiale, per la delibera della richiesta di finanziamento. Contestualmente, l’assemblea organizza e approva il piano di ripartizione delle spese tra i condomini, in base ai millesimi di proprietà; 
• Presentare la richiesta di finanziamento. Il condominio non ha una personalità giuridica autonoma, ma viene considerato un ente di gestione formato dai singoli condomini. Nonostante ciò, essendo munito di codice fiscale e conto corrente dedicato, può accedere al credito attraverso il suo rappresentante legale, ovvero l’amministratore nominato dai condomini. Sarà quest’ultimo a firmare la richiesta di finanziamento e a dover fornire tutta la documentazione utile alla valutazione della domanda;
• Attendere la valutazione della richiesta da parte della banca. L’istituto di credito procede alla valutazione della domanda analizzando alcuni fattori, tra cui la solidità economica del condominio, la tipologia e l’entità dei lavori da realizzare, il valore complessivo dell’immobile, la presenza o meno di garanzie integrative;
• Attendere l’erogazione del finanziamento. Una volta approvata la richiesta, il finanziamento viene erogato in un’unica soluzione sul conto corrente condominiale entro 24/72 ore . Sulla base delle esigenze del condominio vengono concordate, tramite contratto, l’importo finanziario, la durata del rimborso, il tipo di tasso d’interesse e la frequenza delle rate. Nella maggior parte dei casi, non è prevista alcuna garanzia ipotecaria sull’immobile condominiale;
• Rimborsare il finanziamento. Le rate del rimborso vengono suddivise tra i condomini secondo il piano approvato in assemblea. L’amministratore provvede al pagamento delle rate nei tempi concordati, utilizzando le somme versate dai singoli condomini.

A corredo della domanda di finanziamento, è necessario presentare alcuni documenti: 

• Il bilancio approvato del condominio, aggiornato all’ultimo esercizio;
• Il preventivo dettagliato dell’impresa incaricata dei lavori;
• La certificazione che attesta l’assenza di protesti, ipoteche o pregiudizievoli a carico del condominio, dell’amministratore e dei principali fornitori

L’approvazione dei condomini per il finanziamento al condominio

Per procedere con la richiesta di un prestito per ristrutturazione condominio, la prima condizione indispensabile è la delibera di finanziamento condominiale approvata dall’assemblea. L’amministratore potrà richiedere il finanziamento solo se, al termine dell’assemblea condominiale, avrà ottenuto il consenso da parte della maggioranza dei condomini. 

Molti istituti di credito, tuttavia, per concedere il finanziamento al condominio impongono una condizione: dovrà essere l’unanimità dei condomini, e non la semplice maggioranza, a richiedere il finanziamento. Altre banche, invece, non concedono finanziamenti a condomini composti esclusivamente da persone giuridiche (quali studi associati, società e aziende). 

Finanziamento al condominio se un condomino non paga 

Il finanziamento al condominio comporta una serie di responsabilità patrimoniali a carico di ciascun condomino. Queste formule sono soggette a diversi rischi, uno dei quali è rappresentato dal mancato pagamento delle rate da parte dell’amministratore o di uno o più condomini. In tal caso, l’istituto di credito potrà rivalersi in primo luogo sul conto corrente del condominio. 

Qualora le disponibilità non risultassero sufficienti all’estinzione del debito, la banca ha la facoltà di agire direttamente sui singoli condomini, rivalendosi sulle proprietà individuali. In caso di morosità di uno o più condomini, gli altri comproprietari possono essere chiamati a sostenere temporaneamente anche la parte insoluta, salvo poi rivalersi successivamente nei confronti dei morosi. 

Una gestione accurata da parte dell’amministratore e una preventiva valutazione della situazione economica di ciascun condomino sono fondamentali per tutelare l’interesse collettivo, prevenendo possibili azioni esecutive sulle proprietà private. 

Tipologie di finanziamento disponibili 

Il condominio può accedere a diverse formule e tipologie di finanziamento, ciascuna delle quali presenta caratteristiche specifiche, da valutare con attenzione in fase decisionale. Scopriamo le tipologie di finanziamento al condominio attualmente disponibili nei prossimi paragrafi. 

Mutuo ipotecario condominiale

Il mutuo ipotecario prevede l’iscrizione di un’ipoteca a garanzia del finanziamento sull’immobile condominiale o su una sua parte. Grazie alla garanzia reale, tale finanziamento assicura tassi di interesse più contenute e durate più lunghe, fino ai 20 o 30 anni. Tuttavia, comporta procedure istruttorie complesse e costi notarili aggiuntivi legati alla costituzione dell’ipoteca. 

Mutuo chirografario condominiale

Il mutuo chirografario non necessita di garanzie reali, ma si basa su una garanzia personale del condominio, rappresentato dall’amministratore. L’erogazione di questo finanziamento è generalmente più rapida rispetto al mutuo ipotecario, presentando una documentazione semplificata. I tassi di interesse, tuttavia, risultano più elevati e le durate più brevi, tra i 5 e i 10 anni. 

Finanziamenti per specifici interventi

Molte banche propongono soluzioni di finanziamento dedicate a particolari categorie di lavori, tra cui le ristrutturazioni edilizie straordinarie, l’efficientamento energetico, l’installazione di impianti fotovoltaici e gli adeguamenti sismici o normativi. Alcuni di questi finanziamenti possono essere supportati da incentivi pubblici o bonus fiscali, che ottimizzando la convenienza economica dell’operazione. 

Finanziamenti agevolati

In caso di interventi di riqualificazione energetica o miglioramento sismico, alcune banche propongono finanziamenti agevolati con periodi di preammortamento, tassi calmierati rispetto al mercato e condizioni favorevoli legate agli incentivi statali o regionali. 

Accordi di rateizzazione lavori condominiali

In alternativa al prestito tradizionale, il condominio può stipulare accordi di rateizzazione interna direttamente con l’impresa esecutrice dei lavori. In questo caso, vengono stabiliti direttamente con l’impresa l’importo complessivo, il numero e l’importo delle rate e la durata del piano di pagamento. Una banca o un intermediario finanziario si occupa esclusivamente di incassare e smistare le rate, garantendo sicurezza e trasparenza ma senza aprire un vero e proprio mutuo o prestito. 

Tasso fisso, variabile o misto? 

Un aspetto essenziale nella scelta del finanziamento riguarda la tipologia di tasso di interesse applicato, che può essere fisso, variabile oppure misto. Ogni tipo di tasso presenta vantaggi e svantaggi che dipendono dalle condizioni economiche e dalle esigenze specifiche del condominio. Valutiamo le tre tipologie nella tabella a seguire. 

Vantaggi del finanziamento condominiale 

Il finanziamento al condominio garantisce numerosi vantaggi pratici ed economici ai condomini, permettendogli di affrontare interventi complessi di riqualificazione edilizia e manutenzione straordinaria. In particolare, questa formula rappresenta una soluzione conveniente per diverse motivazioni: 

• Accesso immediato a una liquidità importante. Il finanziamento permette di disporre rapidamente della somma necessaria ad avviare i lavori; 
• Pianificazione finanziaria chiara e sostenibile. La possibilità di dilazionare il pagamento in rate periodiche consente di gestire meglio il budget, razionalizzando i costi ristrutturazione condominio ed evitando richieste straordinarie di esborsi immediati. Pertanto, sarà possibile operare con maggiore sicurezza effettuando interventi complessi e lungimiranti;
• Ripartizione equa del carico finanziario. I costi vengono distribuiti e divisi tra tutti i condomini, secondo un piano di riparto approvato in assemblea. Ciò alleggerisce l’impatto economico su ogni singolo proprietario;
• Possibilità di realizzare interventi complessi. L’accesso al credito consente di finanziare opere complesse e strategiche, tra cui il rifacimento della facciata, la riqualificazione energetica o l’adeguamento sismico. Opere che potrebbero rimanere bloccate per mancanza di fondi; 
• Flessibilità nelle condizioni di rimborso. Le banche propongono condizioni di finanziamento adattabili alle esigenze del condominio, sia in termini di durata che di modalità di rimborso;
• Incremento del valore dell’immobile. I lavori finanziati rappresentano un investimento a lungo termine, per una serie di motivazioni. Gli interventi e il finanziamento, infatti, contribuiscono a migliorare la qualità e la sicurezza dell’edificio, aumentando il valore patrimoniale delle singole unità immobiliari; 
• Risparmio energetico e agevolazioni fiscali. Investire nell’efficientamento energetico della struttura permette di ridurre i consumi globali. Inoltre, è possibile beneficiare di agevolazioni fiscali come il Bonus Ristrutturazioni o l’Ecobonus, rientrando agevolmente nell’investimento nel medio termine; 
• Protezione dell’immobile nel tempo. La realizzazione di interventi di manutenzione programmata riduce il rischio di danni strutturali futuri, proteggendo il patrimonio dei condomini e migliorando la qualità della vita abitativa.

Requisiti e documentazione necessaria 

È necessario fornire una serie di documenti e soddisfare determinati requisiti stabiliti dall’ente creditore, per poter richiedere il finanziamento al condominio. In particolare, occorre consegnare: 

• La delibera assembleare condominiale che attesta l’approvazione da parte dell’assemblea;
• Il bilancio condominiale approvato che dimostri la solidità finanziaria del condominio, contenente dettagli riguardo spese ed entrate; 
• Il preventivo dettagliato dei lavori fornito dall’azienda incaricata delle operazioni; 
• La certificazione di assenza di pregiudizievoli, che attesta che il condominio o l’amministratore non abbiano grandi debiti pendenti o azioni legali in corso;
• La documentazione dell’amministratore, con copia del contratto di amministrazione e tutti i documenti relativi;
• I dati catastali e la planimetria dell’immobile, utile per eventuali finanziamenti ipotecari. 

Rischi e responsabilità 

Nonostante i vantaggi, il finanziamento al condominio può presentare anche alcuni svantaggi e rischi, che devono essere accuratamente valutati da ogni singolo condominio e dall’assemblea condominiale. Un finanziamento condominiale presenta i seguenti rischi e responsabilità: 

• Contrazione di un debito collettivo. Il debito deve essere rimborsato per tutta la durata del finanziamento, con l’obbligo di rispettare il piano di ammortamento concordato;
• Incremento dei costi a causa degli interessi applicati dal finanziamento. L’intervento, rispetto a un pagamento diretto, avrà un costo maggiore complessivo, impattando sul bilancio condominiale; 
• Responsabilità solidale in caso di morosità. Qualora uno o più condomini non adempiano ai loro obblighi, gli altri condomini saranno responsabili solidalmente per il rimborso del finanziamento. Ciò aumenta il rischio di conflitti interni e di difficoltà economiche per il condominio. 

È, quindi, fondamentale che ogni singolo condomino e l’assemblea condominiale valutino attentamente la sostenibilità di pagamento, tenendo conto della capacità di pagamento di ciascuno e di tutte le implicazioni economiche e legali.

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