Il rifacimento dei balconi in condominio rappresenta una tematica particolarmente interessante e allo stesso tempo spinosa, in ambito condominiale. Soprattutto, per quel che concerne la divisione delle spese, che in determinati casi può risultare non chiara.
Chi paga il rifacimento dei balconi in condominio? Quali interventi possono essere svolti e quali permessi occorre richiedere? Scopriamo tutto quel che dovresti sapere.
Cosa puoi fare sul balcone condominiale?
Possono essere numerosi i casi e le valide motivazioni che spingono i condomini a optare per un intervento di rifacimento dei balconi. Dalla ristrutturazione completa della balconata agli interventi parziali con rifacimento della pavimentazione o sistemazione del sottobalcone.
Le operazioni più comuni svolte sui balconi includono:
- L’impermeabilizzazione;
- Il cambio della pavimentazione;
- Il consolidamento;
- L’adeguamento o il rinnovo delle ringhiere.
Oltre a questi specifici interventi, sui balconi di casa ogni condomino è libero di installare la parabola televisiva e un condizionatore d’aria, senza dover chiedere il permesso all’assemblea condominiale. Per la trasformazione del balcone in veranda è indispensabile ottenere il permesso da parte del Comune, ma non è necessario il via libera da parte dell’assemblea condominiale.
I permessi
Quali sono i permessi indispensabili per il rifacimento dei balconi in condominio? L’obbligo del permesso varia a seconda del tipo di intervento da svolgere.
In particolare, per le operazioni di manutenzione ordinaria o per sostituire parti in muratura senza alterare le caratteristiche del balcone, non è necessario alcun permesso.
Per i lavori di manutenzione straordinaria che implicano modifiche strutturali o estetiche del balcone, sarà necessaria la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata).
In caso di lavori complessi, come ad esempio per il rifacimento totale di parapetti e frontalini, occorre presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Solo quando si intende costruire un balcone ex-novo, sarà necessario un Permesso di Costruire.
Balconi aggettanti e balconi incassati
Per comprendere chi dovrà pagare le spese di rifacimento dei balconi in condominio, occorre tenere conto della tipologia di balcone sul quale verrà effettuato l’intervento. Due le tipologie:
- Balconi aggettanti. Trattasi di balconi che sporgono oltre la facciata, fungendo da prolungamento dell’appartamento. Appartengono al proprietario dell’appartamento e, quindi, le spese relative alla manutenzione di tale struttura riguardano il singolo condomino. Tuttavia, gli elementi di pregio architettonico e tutte le strutture fondamentali per l’estetica dell’edificio vengono considerate di proprietà del condominio. Pertanto, la spesa per i rivestimenti decorativi (tinteggiatura, rifacimento dell’intonaco esterno, ritocco degli stucchi, rifacimento di fioriere, parapetto e ringhiere dal valore decorativo) dovrà essere suddivisa tra tutti i condomini;
- Balconi incassati. Questi elementi sono considerati parte integrante della facciata dell’edificio. Pertanto, vengono classificati come proprietà comune. Le spese di manutenzione o rifacimento devono essere ripartite tra tutti i condomini. Gli oneri legati alla riparazione di solette e sottobalconi, invece, saranno a carico dei proprietari degli appartamenti che condividono il balcone incassato soggetto all’intervento.
Ripartizione delle spese per il rifacimento dei balconi in condominio
La ripartizione delle spese per il rifacimento dei balconi in condominio varia a seconda della tipologia di intervento e della natura dei lavori. In generale, vengono considerati beni comuni del condominio alcune parti del balcone, ovvero tutte le strutture dalla funzione decorativa che influiscono sull’estetica dell’edificio.
Le spese per la manutenzione di elementi quali rivestimenti, cornici, fregi e frontalini andranno ripartite tra tutti i condomini, secondo la tabella millesimale generale.
Per la manutenzione delle parti che, invece, non hanno funzione decorativa, sarà il proprietario dell’appartamento ad essere l’unico responsabile delle spese. Gli interventi di tipo esclusivo, come la sostituzione del pavimento di un balcone aggettante, sono interamente a carico del proprietario dell’appartamento.
Vediamo alcuni esempi pratici:
- Riparazione dei sottobalconi. Le spese sono a carico del condomino del piano inferiore, se il danno non è di natura condominiale;
- Riparazione di parapetti e frontalini. Le spese devono essere divise in base ai millesimi tra tutti i condomini, trattandosi di parti comuni del condominio, se visibili e rilevanti per l’estetica dell’edificio;
- Sistemazione di rivestimenti esterni deteriorati. I costi devono essere sostenuti da tutti i condomini, quando si interviene su rivestimenti che decorano la facciata come mosaici e piastrelle esterne, visibili dalla strada;
- Interventi sui parapetti. La manutenzione dei parapetti, siano essi metallici o in muratura, viene divisa tra il proprietario dell’appartamento (per quanto concerne l’interno) e il condominio (per quel che riguarda la parte decorativa esterna);
- Risoluzione e verifica delle infiltrazioni. Quando l’infiltrazione è provocata dalla pavimentazione del balcone di proprietà esclusiva, dovrà essere il proprietario a farsi carico di tutte le spese. Se l’infiltrazione proviene da una parte comune del condominio, come una grondaia mal funzionante, le spese dovranno essere ripartite tra tutti i condomini.
Le spese condivise dall’intero condominio devono essere divise in base ai millesimi di proprietà.
Costo rifacimento dei balconi in condominio
I costi di un intervento di rifacimento del balcone possono variare anche considerevolmente, a seconda della tipologia e della complessità dei lavori. In particolare, per interventi di:
- Manutenzione ordinaria e riparazioni minori, tra i 50 e i 150 €/mq;
- Ripristino completo della struttura, con smantellamento e ricollocazione di massetto e pavimento, impermeabilizzazione e nuova pavimentazione. Il costo può essere compreso tra i 150 e i 500 €/mq;
- Tinteggiatura di parapetti, frontalini o altri elementi. I costi si aggireranno intorno ai 10 o 20 €/mq;
- Impermeabilizzazione specifica, utile in caso di infiltrazioni gravi di acqua. Il costo dell’intervento sarà compreso tra i 50 e i 120 €/mq;
- Sostituzione di ringhiere e parapetti. Il costo varia in base al materiale. Se in acciaio, può costare dai 100 ai 200 €/mq, se in alluminio o materiali compositi, la spesa si aggirerà tra gli 80 e i 150 €/mq;
- Interventi su frontalini decorativi o strutturali. Il costo varia dai 100 ai 300 €/mq;
- Rifacimento dei cielini balcone . In base al livello di degrado, l’intervento potrà richiedere una spesa tra i 70 e i 150 €/mq.
Altre variabili includono l’accessibilità del cantiere e l’eventuale noleggio di ponteggi.
Bonus e detrazioni utili
È possibile richiedere alcune agevolazioni fiscali per gli interventi di rifacimento dei balconi in condominio:
- Bonus Ristrutturazioni, attivo fino al 31 dicembre 2024. Questo bonus prevede una detrazione del 50% per un massimo di spesa di 96.000 €. Può essere richiesto per interventi di manutenzione e rifacimento dei balconi, comprese le riparazioni strutturali o la sostituzione di elementi deteriorati;
- Ecobonus. Questa agevolazione prevede una detrazione del 65% sulle spese sostenute per interventi di efficientamento energetico, come l’isolamento termico di strutture e parapetti.
È importante affidarsi a un tecnico esperto per verificare i requisiti e gestire le pratiche necessarie all’ottenimento di tali incentivi fiscali.
Conclusione
Il rifacimento dei balconi in condominio richiede una pianificazione accurata e una gestione trasparente delle spese. Affidarsi a un’azienda in grado di supportare il condominio durante tutto l’iter, dalla consulenza iniziale allo svolgimento dei lavori, passando per la richiesta delle agevolazioni, rappresenta la migliore delle opzioni.
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