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Danni da infiltrazione e impermeabilizzazione del terrazzo: due argomenti correlati, e che spesso causano accese discussioni durante le assemblee di condominio.

Nonostante si segnalino pregiudizi e una certa confusione in merito, la legge italiana parla chiaro. Certo, esistono zone grigie in cui è difficile attribuire responsabilità e titolarità delle spese, ma in linea di massima il quadro è abbastanza definito.

Danni da infiltrazioni e impermeabilizzazione terrazzi: i vari tipi di scenari

Prima di parlare dell’impermeabilizzazione del terrazzo e spiegare chi paga, è bene approfondire la questione dei danni da infiltrazione. Non è una eventualità rara che le infiltrazioni siano così importanti da cagionare danni alle abitazioni. A causa del normale comportamento dei fluidi, a farne le spese è in genere “l’inquilino di sotto”, che si ritrova nella migliore delle ipotesi con delle macchie di umidità sul tetto o sulle pareti. Nella peggiore delle ipotesi, poi, è alla prese con lesioni murarie e finanche con l’acqua a invadere i locali, spesso e volentieri sporca.

Cosa dice la legge in merito? Per scoprirlo dobbiamo fare riferimento al Codice Civile, per la precisione all’articolo 2051, che recita: “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

Va da sé, che i danni da infiltrazione vadano risarciti dal proprietario dell’appartamento in cui è il guasto si è originato. Molto banalmente – almeno nella stragrande maggioranza dei casi – dal proprietario dell’appartamento sovrastante. Si badi bene: dal proprietario, non dall’inquilino in affitto. Le manutenzioni che riguardano gli impianti idrici, infatti, sono a carico del primo, e non del secondo.

A questa regola corrisponde una eccezione. Ovvero, il caso in cui il danno sia provocato non già da una cattiva manutenzione della “cosa in custodia”, bensì da un evento su cui non si può esercitare alcun controllo. Per esempio, una pioggia di portata eccezionale o un terremoto.

Danni da infiltrazioni da terrazzi e lastrici solari

Diverso il caso in cui i danni da infiltrazioni non siano causati da un elemento “posseduto” in via esclusiva da un proprietario di appartamento, ma da un elemento che faccia parte della categoria parte comune. E’ il caso di lastrici solari non di proprietà esclusiva. In questo caso, i danni vanno risarciti da tutti i condomini. Il criterio di ripartizione, in questo come in altri casi, è quello dei millesimi di proprietà.

In buona sostanza, per calcolare la spesa del singolo proprietario è necessario che questi moltiplichi la spesa totale per i millesimi di cui è proprietario, espressi in percentuale. La spesa è pari a 10.000 euro e si posseggono 40 millesimi? Allora si dovranno spendere 400 euro (10.000 x 4%).

E se il lastrico appartiene a una persona o più persone in particolare? Si potrebbe pensare che a pagare siano solo i proprietari. E invece la Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, la n. 6816 dell’11 marzo 2021, ha ribadito un concetto comunque diffuso da molti anni in giurisprudenza: la corresponsabilità tra proprietario e condominio in caso di danni da infiltrazione provenienti dal lastrico solare.

Il motivo è in realtà intuitivo. Ne parliamo nel prossimo paragrafo.

impermeabilizzazione-del-terrazzo

Impermeabilizzazione terrazzo e manutenzioni

Per comprendere il concetto di corresponsabilità è necessario parlare della ripartizione delle spese per la manutenzione dei lastrici solari. Se è un bene comune, allora – questo è ovvio – le spese sono ripartite tra tutti i condomini, secondo i millesimi.

Se di proprietà esclusiva, però, le spese non sono a carico esclusivo dei proprietari. La ragione di ciò risiede nel fatto che il lastrico comunque assolve a una funzione strutturale di cui gode il condominio nel suo complesso. Nello specifico, un terzo delle spese è a carico del proprietario (o dei proprietari); due terzi sono a carico del condominio.

Dunque, la risposta più sincera alla domanda in caso di impermeabilizzazione del terrazzo chi paga é: tutti.

Per inciso, lo stesso criterio di ripartizione viene utilizzato per il risarcimento dei danni da infiltrazione.

infiltrazioni d'acqua

Terrazzo di proprietà esclusiva e box sottostanti

Trattiamo ora un caso specifico. Ovvero, quello in cui il terrazzo è di proprietà esclusiva, ma sotto di esso non si trovano appartamenti, bensì solo dei box. Valgono le regole descritte nel paragrafo precedente?

In effetti è un argomento dibattuto, tanto in sede assembleare quanto nei tribunali. Uno degli ultimi pronunciamenti in merito, per altro proveniente da una istituzione di prestigio, è la sentenza n.1 del 2015 del Tribunale di Roma.

La corte ha decretato che in questo caso specifico non si può fare riferimento all’articolo 1126 del Codice Civile, quello che assegna le spese per la manutenzione sia al proprietario esclusivo che al condominio, bensì all’articolo 1125. Questo assegna la manutenzione della “cosa” al suo proprietario esclusivo. In buona sostanza, a pagare è il proprietario del lastrico.

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