SCIA Edilizia: cos’è, quando e dove presentarla, costi

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) rappresenta uno strumento essenziale nel panorama edilizio italiano. Introdotta con l’obbiettivo di rendere più snelle le procedure legate all’avvio di un’opera edile o di manutenzione edilizia, consente di iniziare molti interventi senza dover attendere l’autorizzazione preventiva da parte del Comune. 

La SCIA ha lo scopo di attestare la conformità del progetto alle normative edilizie e urbanistiche vigenti.

Cos’è la SCIA, quando e dove presentarla? Quali sono i costi e le eventuali sanzioni a essa legati? Scopriamo di più in questo articolo. 

Cos’è la SCIA edilizia e come funziona? 

La SCIA, o denuncia di inizio attività, è un titolo abilitativo che deve essere presentato al Comune dal proprietario dell’immobile, da un tecnico abilitato oppure dal responsabile dei lavori. 

Questo titolo garantisce la conformità dell’intervento alle normative e permette di avviare determinate opere edili senza dover attendere autorizzazioni preventive. La SCIA viene trasmessa allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del Comune di competenza ed è uno degli strumenti principali e più efficaci per gestire operazioni edilizie di media complessità.

La SCIA è una dichiarazione asseverata impiegata dal proprietario dell’immobile per certificare, sotto la propria responsabilità e mediante la collaborazione di un tecnico abilitato, che i lavori edilizi sono conformi ai regolamenti comunali e alle normative (urbanistiche, edilizie, di sicurezza, strutturali, antisismiche, ambientali, paesaggistiche). 

La procedura di invio della SCIA è completamente digitalizzata e segue un iter standardizzato. Il tecnico elabora il progetto, verificando la conformità urbanistica e normativa dell’intervento. Compila il modello SCIA unificato nazionale, allegando la documentazione necessaria e presentando la pratica telematicamente al Comune. Dopo la presentazione della SCIA, l’impresa può iniziare immediatamente i lavori. 

Dal momento della presentazione, il Comune può svolgere i relativi controlli entro 30 giorni. Nel caso emergano irregolarità, l’amministrazione può sospendere i lavori, richiedere integrazioni, imporre sanzioni o revocare gli effetti della SCIA. Se il Comune non effettua osservazioni entro 30 giorni, la pratica mantiene la sua validità. 

A seconda della tipologia di intervento, la SCIA può assumere forme specifiche: 

• SCIA unica, utilizzata quando il progetto coinvolge più ambiti amministrativi (edilizia, sicurezza, igiene, prevenzione incendi). Il proprietario presenta una pratica unica al Comune, che poi coinvolge gli enti competenti (ASL, Vigili del Fuoco); 
• SCIA condizionata, necessaria quando i lavori richiedono atti di assenso preliminari (come l’autorizzazione paesaggistica o un parere sismico). In tal caso, la pratica viene depositata ma i lavori possono incominciare solo dopo l’ottenimento delle autorizzazioni richieste.

Quando è obbligatoria la SCIA? Lavori e interventi ammessi 

La SCIA edilizia diventa obbligatoria quando occorre svolgere interventi che non rientrano nelle operazioni “minori”, comunemente gestiti mediante la CILA. Tuttavia, trattasi di interventi che non necessitano del Permesso di Costruire. 

In particolare, la SCIA è necessaria quando le operazioni hanno un impatto tecnico rilevante sull’edificio, pur senza comportare una trasformazione sostanziale dal punto di vista edilizio o urbanistico. 

I lavori per i quali la SCIA è obbligatoria nel 2025/2026 sono i seguenti: 

• Manutenzione straordinaria strutturale, quando l’intervento interessa elementi portanti come travi, solai, pilastri, muri portanti e fondazioni; 
• Restauro e risanamento conservativo, se le opere incidono sulle parti strutturali dell’edificio o comportano modifiche tecniche significative; 
• Ristrutturazione edilizia leggera, ovvero interventi che non aumentano la volumetria e non cambiano la sagoma dell’edificio in modo sostanziale. Rientrano in questa categoria gli interventi di ristrutturazione che comportano lavori complessi o strutturali, ma che non alterano la destinazione urbanistica dell’immobile;
• Interventi su elementi strutturali esterni, tra cui il rifacimento strutturale del tetto, interventi antisismici e consolidamenti; 
• Apertura o modifica di varchi sui muri portanti, come la realizzazione di nuove porte, finestre o l’ampliamento di aperture esistenti; 
• Realizzazione o modifica di scale interne ed esterne, nel momento in cui l’intervento incide sulla struttura dell’edificio;
• Installazione di ascensori e montacarichi, se l’operazione coinvolge opere murarie o strutturali rilevanti; 
• Costruzione o modifica di balconi, terrazzi e soppalchi strutturali, quando questo intervento incide sulla stabilità dell’edificio;
• Frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, nel caso in cui comportino la modifica delle partizioni, aggiornamenti strutturali o l’adeguamenti degli impianti; 
• Cambio della destinazione d’uso, anche senza opere rilevanti, quando implica una diversa classificazione urbanistica dell’immobile; 
• Interventi su edifici vincolati, se effettuati previo rilascio degli specifici atti di assenso (autorizzazione paesaggistica, parere della Soprintendenza o altro); 
• Varianti in corso d’opera a un Permesso di Costruire, purché non incidano sulla volumetria, non modifichino la sagoma in modo significativo, non cambino destinazione d’uso e non alterino i parametri urbanistici. In questi casi, la variante può essere gestita tramite la SCIA edilizia ed essere efficace dal giorno stesso della presentazione. 

SCIA o CILA? Le differenze principali 

È fondamentale comprendere le differenze tra SCIA e CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) per poter presentare il titolo corretto ed evitare ritardi nei lavori, sanzioni ed errori amministrativi. 

I due titoli presentano differenze che interessano sia la tipologia di interventi ammessi che la responsabilità tecnica, l’impatto sull’edificio e il livello di controllo esercitato dal Comune.

In entrambi i casi, tuttavia, rimane obbligatoria l’asseverazione di un tecnico abilitato, pur cambiando le tipologie di intervento realizzabili. La CILA viene utilizzata nel caso di interventi interni e non strutturali, mentre la SCIA è necessaria se l’operazione riguarda strutture, destinazione d’uso o elementi rilevanti dell’edificio. 

Valutiamo tutte le principali differenze tra SCIA e CILA nella seguente tabella. 

Presentare la CILA al posto della SCIA, o viceversa, può comportare conseguenze importanti: sanzioni amministrative, sospensione immediata dei lavori, perdita delle agevolazioni fiscali, obbligo di sanatoria o problemi in caso di vendita dell’immobile. Pertanto, è fondamentale valutare attentamente quale sia il titolo abilitativo più adeguato all’intervento, prima della relativa presentazione. 

La procedura: come presentare la SCIA in 8 passi 

La presentazione della SCIA edilizia avviene quasi esclusivamente in modalità digitale e risulta immediatamente efficace. Non vi è più l’obbligo di depositare la SCIA con 30 giorni di anticipo: una volta correttamente trasmessa, si può dare il via ai lavori. 

L’iter corretto per la presentazione della SCIA si suddivide in 8 step: 

1. Verifica preliminare da parte di un tecnico abilitato. L’intervento deve essere analizzato da un professionista (architetto, ingegnere o geometra), che verifica la legittimità urbanistica dell’immobile, l’eventuale presenza di vincoli, la conformità dell’intervento al Piano Regolatore e la correttezza del titolo edilizio da presentare; 
2. Rilievo e progetto tecnico. L’esperto incaricato procede con l’esecuzione del rilievo dello stato di fatto dell’immobile. Successivamente, elabora le planimetrie e redige il progetto, occupandosi della predisposizione delle sezioni e dei prospetti quando necessario;
3. Verifica di vincoli e autorizzazioni necessarie. Se l’immobile è soggetto a tutela, devono essere acquisiti alcuni documenti prima della presentazione della SCIA, ovvero gli atti di assenso (autorizzazione paesaggistica, parere sismico, autorizzazioni sanitarie, nulla osta antincendio, eventuali permessi condominiali); 
4. Compilazione della modulistica unificata. Il tecnico si occupa della compilazione del modello SCIA nazionale, inserendo i dati del proprietario o avente titolo, la descrizione dettagliata dell’intervento, le dichiarazioni sostitutive e la relazione asseverata sul rispetto delle norme edilizie, urbanistiche e di sicurezza;
5. Presentazione tramite lo Sportello Unico di competenza. La SCIA edilizia viene presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) per gli interventi edili, o allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP), se i lavori riguardano anche un’attività commerciale o imprenditoriale. La trasmissione può avvenire tramite il portale del Comune, le piattaforme regionali o il sistema nazionale per le imprese (nei casi commerciali);
6. Pagamento dei diritti comunali. Contestualmente all’invio della documentazione, occorre provvedere al pagamento dei diritti di segreteria, degli oneri di istruttoria e di altri eventuali contributi previsti dal Comune; 
7. Avvio immediato dei lavori. Una volta inviata correttamente la SCIA, è possibile iniziare subito i lavori, fatta eccezione nel caso della SCIA condizionata (in questi casi, l’avvio dei lavori è rinviato al rilascio degli atti di assenso obbligatori); 
8. Controlli del Comune. Il Comune effettua le dovute verifiche entro 30 giorni dalla presentazione della SCIA. Se non interviene entro questi termini, la pratica rimane valida. 

Costi della SCIA e sanzioni 

Il costo della SCIA edilizia varia sulla base di diversi fattori, tra cui la tipologia di intervento, il Comune in cui si presenta la pratica e la complessità tecnica dei lavori. A incidere sul costo finale della presentazione della SCIA sono i seguenti elementi:

• Compenso del tecnico abilitato per la progettazione, gestione della pratica e asseverazione. La spesa può oscillare da 800-2.500€, in base alle complessità riscontrate; 
• Diritti di segreteria comunali, variabili e con costi compresi mediamente tra 50-250€;
• Oneri di urbanizzazione, se previsti dal Comune sulla base dell’intervento;
• Autorizzazioni aggiuntive (sismiche, antincendio, paesaggistiche, sanitarie). In tal caso il costo varia da 100-1.000€ a seconda dei casi;
• Aggiornamenti catastali, in caso di modifiche interne o frazionamenti. La spesa oscilla tra 50-200€. 

Nel caso in cui la SCIA non venga presentata correttamente nei tempi previsti, è possibile ricorrere a due diversi strumenti: 

• SCIA tardiva, quando i lavori sono già iniziati ma l’intervento rispetta la normativa vigente. Occorre pagare una sanzione fissa di 516€;
• SCIA in sanatoria, utilizzata per regolarizzare interventi realizzati senza SCIA o con difformità. Le opere devono risultare conformi alla normativa. Se sanabili, si paga la sanzione e si presenta la pratica completa. Se non sanabili, l’immobile deve essere ripristinato.

Possibili sanzioni

La mancata presentazione della SCIA, così come una presentazione errata o incompleta, può comportare conseguenze anche molto serie. In caso di SCIA tardiva è prevista una sanzione pecuniaria pari a 516€. 

Se si ricorre alla SCIA in sanatoria, per la regolarizzazione di lavori già eseguiti senza autorizzazione la sanzione può variare da 516€ fino a oltre 10.000€, a seconda della gravità dell’irregolarità.

Nel caso di assenza totale della SCIA, le multe possono raggiungere i 10.329€. Se l’intervento costituisce un vero e proprio abuso edilizio, l’autorità può ordinare il ripristino dello stato originale dell’immobile.

La compilazione della SCIA con dati non veritieri comporta una seria responsabilità penale, mentre l’utilizzo di un titolo edilizio errato determina la nullità della pratica. Nel caso di un’asseverazione falsa, il tecnico e il richiedente potrebbero essere denunciati dalle autorità.

Le sanzioni sono generalmente più severe nel caso in cui si interviene su immobili vincolati, in quanto le eventuali difformità comportano delle aggravanti. 

Per poter evitare qualsiasi problematica sia in corso d’opera che prima dell’inizio delle attività, è sempre consigliato affidarsi a un tecnico abilitato e a un’impresa specializzata. 

Acrobatica, in questo contesto, rappresenta un partner qualificato, capace di guidare il cliente lungo tutto l’iter tecnico, burocratico e operativo legato a un intervento edilizio.

Contatta subito i consulenti per richiedere maggiori informazioni e per ricevere un preventivo chiaro, dettagliato e completo.