Una problematica piuttosto frequente in ambito condominiale riguarda le infiltrazioni d’acqua dal terrazzo. Tale eventualità può provocare seri danni all’appartamento sottostante, ma non solo: rappresenta un motivo che alimenta un clima di tensione, di stress e di contenzioso tra i condomini.
A causa dell’incuria del singolo proprietario, infatti, o a causa della scarsa manutenzione dell’immobile a livello condominiale, può capitare di dover affrontare tutte le problematiche legate alle infiltrazioni dal balcone.
È fondamentale conoscere quali sono le responsabilità in materia di risarcimento e chi paga i danni di un’infiltrazione d’acqua dal balcone: scopriamo di più in questo articolo.
Infiltrazioni dal balcone: chi paga?
Una premessa necessaria da fare è la seguente: i costi relativi alla manutenzione spettano al singolo proprietario, quando l’elemento condominiale interessato dall’intervento è di sua esclusiva proprietà. Se gli elementi, invece, rientrano tra le parti comuni, le spese per la manutenzione ordinaria o straordinaria dovranno essere ripartite tra tutti i condomini, sulla base dei millesimi di proprietà.
Detto ciò, per quanto riguarda le infiltrazioni dal balcone, occorre specificare che non sempre la responsabilità grava unicamente sul proprietario del balcone oggetto dell’infiltrazione d’acqua. La ripartizione delle responsabilità, infatti, dipende sia dalla tipologia di balcone che dalla causa dell’infiltrazione.
In caso di balcone aggettante, la responsabilità ricade prevalentemente sul proprietario del balcone stesso. Tali strutture, infatti, vengono considerate elementi di proprietà esclusiva e generalmente non rientrano nelle parti comuni dell’edificio. È il proprietario del balcone a essere soggetto all’obbligo di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, per evitare di creare danni all’appartamento sottostante.
In alcuni casi, però, la responsabilità e i danni di un’infiltrazione d’acqua dal balcone aggettante può essere condivisa tra proprietario e condominio: in particolare, se l’infiltrazione è causata da vizi costruttivi del balcone, preesistenti rispetto all’acquisto dell’immobile da parte del proprietario.
Altro discorso per il balcone incassato: trattandosi di elementi rientranti nelle parti comuni dell’edificio (collegati al lastrico solare e facenti parte del perimetro dell’immobile), la responsabilità è generalmente condivisa tra proprietario del balcone e condominio. Le spese necessarie per la manutenzione del balcone incassato (e per eventuali risarcimenti) dovranno essere ripartite a seconda dei millesimi di proprietà.
Anche in questo caso, però, possono esserci delle eccezioni: la responsabilità potrebbe gravare esclusivamente sul condominio nel caso in cui l’infiltrazione sia provocata da vizi costruttivi del solaio sottostante o del lastrico solare. Ovvero, a causa di una manutenzione mancata o scorretta di queste parti comuni del condominio.
Le infiltrazioni d’acqua dal balcone possono provocare seri danni all’appartamento sottostante, e non solo dal punto di vista estetico. In particolare, i danni subiti possono essere di diversa natura, sia a livello strutturale che funzionale:
- danni al solaio e alle murature. L’acqua, penetrando nel solaio o nelle murature, può causare la formazione di muffe, crepe e funghi o la degradazione della struttura di tali elementi;
- danni agli arredi e alle finiture. L’acqua, infiltrandosi all’interno dell’appartamento sottostante, può danneggiare in modo irreparabile il pavimento, i rivestimenti, i controsoffitti, i mobili e tutti gli elementi d’arredo;
- svalutazione dell’immobile sottostante. In caso di vendita o di locazione e in presenza di infiltrazioni d’acqua piovana (o dei danni da essa provocati), l’immobile subirà una sostanziale diminuzione del valore di mercato.
Chi ha diritto al risarcimento in caso di danni? La risposta è semplice: il proprietario dell’appartamento danneggiato dalle infiltrazioni. Il responsabile del danno ha l’obbligo di risarcire il proprietario dell’appartamento sottostante, sostenendo i costi relativi:
- al ripristino dello stato di fatto preesistente. Ovvero, alle spese utili per la riparazione di danni a solaio, murature, finiture o arredi. Ma anche i costi necessari alla bonifica dalle muffe;
- alla svalutazione dell’immobile;
- ai danni da fermo. Il responsabile dovrà versare un indennizzo per il mancato godimento dell’immobile durante il periodo in cui vengono effettuate le riparazioni.
Differenza tra balcone aggettante e quello incassato
Per comprendere chi dovrà pagare e chi ha la responsabilità delle infiltrazioni dal balcone, è indispensabile chiarire la differenza tra balcone aggettante e incassato. I balconi possono essere suddivisi, sulla base delle loro caratteristiche strutturali, in due categorie:
- balcone aggettante. Trattasi dei balconi che sporgono al di fuori della facciata dell’edificio, protendendosi nel vuoto. Tali balconi non fanno parte della struttura portante dell’immobile, essendo staccati sia dai balconi sottostanti che sovrastanti. I balconi aggettanti, in qualità di prolungamento dell’immobile, appartengono esclusivamente al proprietario dell’appartamento. Egli dovrà occuparsi della loro manutenzione, a esclusione delle parti che concorrono a decorare architettonicamente l’edificio (fregi, cornici e frontalini);
- balcone incassato. Questi balconi, situati all’interno del perimetro dell’edificio, formano una rientranza rispetto alla facciata poiché inseriti nella struttura portante dello stabile. Non si protendono nel vuoto. I balconi incassati hanno un ruolo strutturale, in quanto sostengono l’intero fabbricato. Pertanto, le spese per la manutenzione di tali elementi devono essere ripartite tra i condomini, eccetto i costi inerenti alle parti interne come la pavimentazione. Questi costi sono a carico del proprietario del balcone.
Quando può intervenire l’amministratore?
Tra i doveri dell’amministratore di condominio rientra l’obbligo di tutelare i diritti di tutti i condomini. Sarà l’amministratore, quindi, a dover agire per risolvere le problematiche che interessano le parti comuni dell’edificio. Anche in caso di contenziosi tra condomini, l’amministratore può intervenire:
- inviando una comunicazione al responsabile, ovvero al proprietario del balcone oggetto dall’infiltrazione. L’amministratore inviterà il proprietario a provvedere alla manutenzione del proprio balcone e al risarcimento di eventuali danni;
- convocando un’assemblea straordinaria, utile soprattutto per discutere e deliberare quali siano gli interventi necessari a ridurre i possibili danni;
- nominando un tecnico capace di eseguire una perizia sui danni e di individuare la causa delle infiltrazioni dal balcone;
- agire per via legale contro il proprietario del balcone o contro il condominio, a seconda dei casi specifici.
L’amministratore di condominio, inoltre, ha il dovere di denunciare l’eventuale presenza di elementi pericolanti (distacco dell’intonaco o di parti di marmette) al Comune e ai Vigili del Fuoco.
Cosa si può fare con Acrobatica
Prevenire o risolvere il problema delle infiltrazioni dal balcone e ristagno acqua rappresenta un obbligo da non sottovalutare: scegliere un partner qualificato, capace di affrontare con competenza tutti gli step di tale intervento, può permettere sia di risparmiare denaro che di ottimizzare le tempistiche.
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- sopralluogo gratuito e valutazione delle condizioni del balcone e dell’infiltrazione;
- proposta di un preventivo chiaro e dettagliato per l’intervento di risanamento;
- esecuzione delle operazioni di impermeabilizzazione mediante l’utilizzo di materiali di qualità, come la guaina liquida, e tecnologie sofisticate;
- risanamento del balcone con tecniche di rinforzo/ripristino;
- manutenzione ordinaria e straordinaria del balcone, del lastrico solare o del terrazzo condominiale.
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