Infiltrazioni d’acqua dal soffitto: Chi paga e cosa fare

Le infiltrazioni d’acqua dal soffitto rappresentano un problema grave e foriero di conseguenze negative, anche di ordine sanitario. La questione è tuttavia complessa, soprattutto se il fenomeno si manifesta in un contesto condominiale.

Ne parliamo qui, fornendo una panoramica delle cause, offrendo consigli per limitare i danni e per risolvere il problema in maniera rapida e, per quanto possibile, indolore. Chiariremo inoltre la questione delle responsabilità, anche e soprattutto in chiave risarcitoria

Infiltrazioni d’acqua dal soffitto: le cause

Le cause delle infiltrazioni d’acqua sono innumerevoli. Alcune tuttavia ricorrono con una certa frequenza. Ecco quali.

• Rottura degli scarichi. Quando si rompono gli scarichi del wc, dei sanitari, della cucina, si registra una copiosa perdita di acqua. Questa scorre verso il piano sottostante, invadendo le strutture murarie e giungendo infine a lambire il soffitto del piano sottostante.
• Danni alle tubature. Anche le tubature possono rompersi, magari a causa dell’usura del tempo oppure di una qualità costruttiva che lascia a desiderare.
• Lesione alla colonna montante. E’ un fenomeno tipico e che causa parecchi disagi. Anche perché la colonna montante trasporta le acque nere e grigie.

Tutti questi fenomeni cagionano la comparsa di macchie di umidità dal soffitto e il peggioramento delle condizioni ambientali. Alle macchie segue poi una compromissione dell’intonaco con la conseguente caduta dei materiali.

Infine, si assiste all’invasione di liquidi dal piano sovrastante, con tutto ciò che ne consegue per l’integrità del mobilio e degli oggetti, e in generale per la qualità dell’esperienza abitativa.

Ecco che le infiltrazioni d’acqua per il soffitto si configurano come un rischio multiplo, che coinvolge diversi ambiti.

• Decoro. Un’abitazione il cui soffitto “perde acqua”, o anche solo funestata da macchie di umidità, è una pessima abitazione in cui vivere. L’esperienza residenziale diventa disagevole.
• Sicurezza. La comparsa delle macchie impatta sulle condizioni ambientali dei locali e potrebbe causare qualche problema di tipo sanitario. Il vero pericolo è però causato dalla compromissione dell’intonaco, che può cadere in pezzi e cagionare spiacevoli quanto fatali incidenti.
• Denaro. L’acqua può rovinare i mobili e gli oggetti, soprattutto se elettronici o in legno. Inoltre, un’abitazione con evidenti problemi di infiltrazioni subisce una diminuzione del proprio valore economico. Un dettaglio non di poco conto, se si pensa di affittare o di vendere nell’immediato futuro.

Chi paga i danni per le infiltrazioni dal soffitto

Quando si verificano le infiltrazioni d’acqua dal soffitto emergono sempre dubbi sulle responsabilità. Non si sa bene chi debba sostenere le spese per la riparazione o, se un danno è già stato cagionato, per il congruo risarcimento.

Per fortuna, la normativa è molto chiara in merito. Il punto di riferimento è l’articolo 2051 del Codice Civile. Esso stabilisce che ciascuno è responsabile delle “cose che ha in custodia”, a meno che non provi il caso fortuito.

Dunque, per stabilire chi debba pagare è necessario conoscere la causa delle infiltrazioni.

Se la causa è riconducibile a un elemento di proprietà esclusiva del condomino del piano di sopra, sarà lui a dover sostenere le spese per la riparazione e a risarcire l’eventuale danno. E’ il caso della rottura degli scarichi del wc, della cucina etc.

Se la causa è riconducibile a un elemento “condominiale”, che si configura come parte comune, allora sarà il condominio a pagare. E’ il caso della rottura delle tubature e della colonna montante.

In genere, questi eventi sono coperti dalla polizza assicurativa condominiale, dunque non è previsto un impegno economico da parte dei condomini.

Cosa fare in caso di infiltrazioni d’acqua dal soffitto

Le infiltrazioni d’acqua dal soffitto esigono un intervento urgente. Come comportarsi dunque? Il primo provvedimento consiste nel porre in sicurezza gli oggetti che si trovano sotto l’infiltrazione, e che potrebbero subire un danno dal contatto con l’acqua. Un’idea potrebbe essere coprirli con un telo di plastica impermeabile.

Successivamente, ci si deve attivare per risolvere il problema. Il consiglio, in questo caso, è di contattare immediatamente il condominio del piano di sopra e, allo stesso tempo, avvertire l’amministratore. A un primo contatto informale dovrebbe seguire una lettera con raccomandata, in modo da tenere traccia delle comunicazione in caso di controversie.

A quel punto l’amministratore si attiverà per contattare un’impresa in grado – come minimo – di diagnosticare l’origine del fenomeno, in modo da chiarire le responsabilità e consentire una rapida e serena risoluzione del problema.

Il consiglio è di fare in fretta, ma di scegliere sempre la strada della diplomazia. Le infiltrazioni, e in genere i danni causati dai “vicini” sono spesso fonti di acrimonia e non di rado diventano causa di litigio. Ciò rallenta il percorso di riparazione e il ripristino delle condizioni originarie. Avere ragione, in questo come in tante altre fattispecie condominiali, non implica la garanzia di risoluzione del caso. La burocrazia, la ricerca del cavillo, può giocare a favore di chi deve pagare.