Cosa sapere sul ripristino balconi nel 2022? Il legislatore è solito modificare parte delle normative di anno in anno, soprattutto per quanto concerne l’accesso e le modalità di fruizione dei bonus fiscali. Tuttavia, vi è il timore che si verifichino cambiamenti anche circa alcuni aspetti burocratici, come la ripartizione delle spese, magari in virtù di un intervento mirato della Cassazione.
È bene dunque fare il punto, tra vecchie informazioni e novità, a beneficio di chi vuole procedere con il ripristino balconi nel 2022.
Ripristino balconi: quale parte è da ripristinare?
Qualsiasi parte di uno stabile, compreso il tuo, risente dello scorrere del tempo e per tale ragione è normale che vada incontro ad un naturale e incessante processo di deterioramento.
Ti basti pensare alle condizioni delle facciate esterne: appena progettate e pitturate si presentano in maniera ordinata e in buone condizioni ma, con il passare del tempo, la vernice inizia a sgretolarsi, possono comparire delle crepe più o meno importanti così come possono iniziare a staccarsi parti di intonaco.
Il deterioramento della facciata esterna è dovuto soprattutto alla diretta esposizione agli agenti atmosferici, i quali ne minano continuamente il buono stato. Partendo da questo concetto ti sarà facile immaginare che siano soprattutto le parti esterne del tuo stabile a presentare, con più facilità, innumerevoli segni di danneggiamento come, ad esempio, i balconi.
Il primo aspetto da prendere in considerazione quindi riguarda le componenti da risanare. Ovviamente, nulla è cambiato da questo punto di vista, ma è comunque bene fare un recap.
I frontalini
I frontalini dei balconi sono spesso oggetto di manutenzione se non di rifacimento totale. In primis, perché sono tra le componenti più visibili, e che quindi caratterizzano di più – nel bene e nel male – il profilo di un edificio. Secondariamente, perché sono molto esposti, e quindi è più probabile che subiscano danni con il passare del tempo.
Per inciso, con il termine frontalino si intende il rivestimento della sezione verticale dei balconi, quella che in genere si trova immediatamente al di sotto della ringhiera (quando presente).
I frontalini ammalorati sono molto pericolosi. Potrebbero infatti “perdere pezzi” e rovinare giù, cagionando dei veri e propri rischi per i balconi immediatamente sottostanti o per le persone che stazionano o transitano al di sotto. Dunque, il ripristino dei frontalini dei balconi è fondamentale.
Ciò vale tanto per i balconi aggettanti, ovvero che sporgono al di fuori del profilo dell’edificio aumentando la superficie calpestabile, sia per i balconi incassati.
Il sottobalcone
Il sottobalcone è una componente spesso trascurata anche perché meno esposta rispetto ai frontalini. In primis, perché incidono poco o nulla dal punto di vista estetico. In secondo luogo, perché lesioni e danni vari vengono notati con minore frequenza.
Eppure un sottobalcone ammalorato, dal quale emerge addirittura il calcestruzzo armato, può risultare poco pericoloso. In questo caso il distacco dei materiali, a causa di una pressione della gravità se possibile ancora più forte, è molto probabile, con tutto ciò che ne consegue per l’incolumità di cose o persone.
Per inciso, il sottobalcone viene chiamato anche “intradosso”, un termine tecnico e che spesso genera un po’ di fraintendimenti.
Ripristino balconi: chi paga?
Veniamo dunque a uno degli aspetti cruciali del ripristino dei balconi. Chi paga? Se l’appartamento è isolato, come le villette, il problema non si pone. Si pone invece se è inserito all’interno di un condominio. Alcuni credono che i balconi vadano classificati come parti comuni, e che quindi le spese vadano divise tra tutti i condomini. C’è chi crede che i balconi siano proprietà esclusiva, e quindi le spese siano da attribuire solo al proprietario dell’appartamento.
Ebbene, sono questi ultimi ad avere ragione. La questione è stata chiarita qualche tempo fa, ovvero nel 2004, quando al Corte di Cassazione ha emesso una sentenza a riguardo.
Tuttavia, la stessa Corte di Cassazione è intervenuta di recente, aggiungendo altra carne al fuoco. Stiamo parlando della sentenza n. 10848 dell’8 giugno 2020, la quale ha posto un’eccezione alla sentenza del 2004.
In buona sostanza, alcuni elementi dei balconi possono essere classificati parti comuni, ovvero quelli che ricoprono una valenza estetica indiscutibile per il profilo dell’edificio. In quel caso, dunque, le spese vanno ripartite.
Ciò cambia le carte in tavola, in quanto spesso i frontalini hanno valenza estetica, soprattutto quando sono decorati riccamente, magari con dei bassorilievi.
Costi del ripristino dei balconi
A quanto ammontano i costi del ripristino dei balconi? Ovviamente, non è possibile fornire una cifra adeguata a tutti i casi e, in fondo, nemmeno un intervallo che sia minimamente esemplificativo. Possiamo però citare alcuni degli elementi e delle eventualità che incidono sui costi, in un senso e nell’altro.
Ovviamente, il primo fattore da prendere in considerazione è il grado di ammaloramento. Se questo è elevato, è necessario procedere con le “maniere forti”, demolendo per esempio i rivestimenti e costruendone di nuovi.
Un fattore importantissimo, poi, è la quantità e la tipologia di elementi oggetto dell’ammaloramento. Se questi si riducono alle sole finiture, il costo non è altissimo. Se invece riguardano anche parti strutturali – che impongono una radicale urgenza – le cifre lievitano.
Ovviamente, contano anche i materiali utilizzati, che possono essere di qualità più o meno alta o addirittura introdurre dinamiche “energetiche”, aumentando il grado di isolamento dell’edificio o agendo in funzione protettiva rispetto agli agenti atmosferici, es. alcuni tipo di malte.
Infine, va preso in considerazione anche il legittimo margine di discrezione che le imprese si riservano. A parità di interventi, materiali e condizioni di partenza, un’impresa può richiedere cifre superiori alle altre.
Bonus per il ripristino dei balconi
Per fortuna, il legislatore ha predisposto alcune importanti agevolazioni finalizzate, direttamente o indirettamente, a coprire parte dei costi per il ripristino dei balconi.
Un’agevolazione ad hoc è, per l’appunto, il bonus balconi, valido fino al 31 dicembre 2022. L’agevolazione consiste nella possibilità di detrarre dall’IRPEF il 50% della spesa, in dieci trances. Il meccanismo è identico a quello di altri bonus, e in particolare alle agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie, da cui sostanzialmente deriva.
C’è da prendere in considerazione anche il Sismabonus. Esso copre solo gli interventi di adeguamento sismico per le zone 1, 2 e 3. Tra questi interventi, che sono di tipo prettamente strutturale, possono essere inseriti anche quelli volti a ripristinare o migliorare la stabilità dei balconi. L’aliquota in questo caso è piuttosto varia, per cui è necessaria una panoramica.
- 50%, se si migliorano le caratteristiche di una singola unità immobiliare, senza riduzioni di classi di rischio sismico;
- 70%, se gli interventi cagionano la riduzione di una classe di rischio di sismico. L’aliquota passa al 75% se si associano interventi per l’efficientamento energetico.
- 80%, se gli interventi causano la riduzione di due classi di rischio sismico ma riguardano una singola unità immobiliare. L’aliquota passa all’85% se gli interventi interessano le parti comuni di un condominio. In questo caso, la detrazione può essere fruita in cinque periodi di imposta.In entrambi i casi, invece, è possibile ricorrere alla cessione del credito. Si cede il diritto alla detrazione a terzi, magari all’impresa edile stessa, e si ottiene un equivalente sconto in fattura.
Al netto di tutto ciò, rimangono scoperte cifre non indifferenti. Dunque, è necessario prendere sempre in considerazione il capitolo costi.
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