L’espressione messa in sicurezza di un edificio indica l’insieme di attività finalizzate a ripristinare le sue capacità strutturali e migliorare la capacità di risposta alle sollecitazioni esterne (es. terremoti).
In questa guida forniamo una panoramica degli interventi, offriamo qualche informazione circa gli obblighi di legge, operiamo una stima dei costi, anche e soprattutto in relazione ai bonus fiscali attualmente disponibili.
Cosa si intende con messa in sicurezza di un edificio privato?
La messa in sicurezza è esattamente ciò che il nome suggerisce: l’insieme di interventi finalizzati a ripristinare un grado di sicurezza perlomeno sufficiente. In aggiunta, la messa in sicurezza può essere effettuata per aumentare la risposta ai terremoti.
La messa in sicurezza, nello specifico, viene effettuata in due casi.
L’edificio è pericolante, ovvero minaccia il crollo. Vale la pena sottolineare come il termine pericolante indichi due condizioni diverse a seconda dell’ambito. Nel senso comune, un edificio è pericolante quando minaccia il crollo totale. Nel contesto edilizio, l’edificio è pericolante anche quando solo alcune delle sue componenti minacciano di crollare.
L’edificio all’apparenza non manifesta lesioni ma è comunque sensibile anche ai fenomeni sismici di modesta entità.
Quest’ultima condizione si verifica spesso. Il patrimonio urbanistico italiano, d’altronde, è molto vecchio, a tratti usurato, costruito con materiali e procedure obsolete. Un pericolo, se si considera che il territorio italiano presenta un elevato rischio sismico.
Gli interventi di messa in sicurezza, qualora vengano giudicati necessari da un esperto, ricoprono dunque un carattere di urgenza per definizione. In buona parte dei casi, si tratta di una corsa contro il tempo.
Messa in sicurezza di un edificio pericolante: normativa e obbligatorietà
Il legislatore negli ultimi decenni ha profuso particolare attenzione al tema della messa in sicurezza. Tuttavia, la questione è definita già nel Codice Penale. Per la precisione, nell’articolo 677. Il testo infatti obbliga al proprietario di procedere con la rimozione del pericolo, qualora l’edificio “minacci rovina”.
Le sanzioni per chi disattende l’obbligo non appaiono elevate. Infatti, vanno da 154 euro a 929 euro. Tuttavia, aumentano se dallo stato di rovina dell’edificio deriva un pericolo per le persone, come avviene nella stragrande maggioranza dei casi. In questo caso, la sanzione non può essere inferiore a 309 euro ed è previsto addirittura l’arresto fino a sei mesi.
Il tema delle conseguenze per gli inadempienti, tuttavia, si estende oltre le sanzioni. Riguarda infatti i risarcimenti in sede civile. Ovviamente, il problema si pone qualora si verificasse l’eventualità peggiore: la lesione a persone e i danni alle proprietà altrui. Un’eventualità che, purtroppo, è quanto mai probabile in caso di crollo, anche solo parziale. Nella fattispecie, si parla di danni per svariate decine di migliaia di euro, se non addirittura centinaia.
Gli interventi di messa in sicurezza di un edificio
Gli interventi per la messa in sicurezza di un edificio sono numerosi. Possono essere suddivisi in due categorie: strutturali e non strutturali. Nel primo caso, coinvolgono elementi portanti. Nel secondo caso, coinvolgono più che altro le finiture.
Tale divisione riflette l’eterogeneità del concetto di “crollo”. Come abbiamo visto, questo può essere totale, qualora interessasse l’intero edificio; o parziale, qualora interessasse solo delle componenti, fosse anche l’intonaco o un frontalino.
Ad ogni modo, ecco una lista esaustiva degli interventi. Partiamo dalla prima categoria.
- Consolidamento delle fondazioni. E’ un intervento fondamentale, che può rendersi necessario a causa di difetti nella progettazione o cambiamenti riguardanti il suolo. Ad ogni modo, si effettua mediante l’applicazione di micro pali, piuttosto che l’applicazione di resine in grado di rafforzare la fondazione.
- Consolidamento dei solai. I solai sono spesso a rischio crollo per usura, per difetti di progettazione o per avvenuta sopraelevazione. Le soluzioni sono numerose, ma spesso si procede con la costruzione di solette collaboranti.
- Consolidamento della muratura. I muri possono essere consolidati in molti modi. Per esempio, mediante la cerchiatura, che aumenta la capacità di carico, piuttosto che, ancora una volta, l’iniezione di resine.
- Incamiciatura dei pilastri. Intervento efficace e relativamente poco costoso (almeno in relazione agli effetti che genera), consiste nell’applicazione di una seconda armatura ai pilastri.
- Installazione di connettori. Lo scopo di questo intervento è “legare” in maniera ancora più salda elementi portanti, come muri e solai, in modo che possano resistere alla forza sprigionata dai sismi.
- Installazione di dissipatori. Lo scopo di questi elementi è dissipare l’energia prodotta dai terremoti, in modo che questa non gravi sugli elementi e non causi crolli.
Ecco alcuni degli interventi più diffusi, tra quelli appartenenti alla seconda categoria.
- Rifacimento dell’intonaco. L’intonaco è tra gli elementi più esposti di un edificio. Non vanta implicazioni strutturali, ma può comunque causare danni a cose o persone, se ammalorato. Pezzi più o meno consistenti potrebbero staccarsi e cadere rovinosamente a terra. Attualmente, il rifacimento dell’intonaco può essere effettuato mediante materiali efficaci, in grado di isolare termicamente e garantire una maggiore impermeabilità.
- Sostituzione dei frontalini e interventi al sottobalcone. E’ una classe di interventi molto richiesta in quanto i balconi vanno incontro a usura molto in fretta. Il riferimento è alle componenti che “sfidano” la forza di gravità, oltre che le intemperie, e che quindi sono soggette a cedimento.
Messa in sicurezza di un edificio: i costi
La messa in sicurezza ha i suoi costi. Ovviamente, la spesa finale dipende dalla profondità degli interventi e dallo stato in cui l’edificio versa. Ad ogni modo, ecco un prospetto.
- Consolidamento delle fondazioni (micropalificazione): da 1.200 a 1.400 euro al metro lineare
- Consolidamento dei solai: da 50 a 180 euro al mq;
- Consolidamento della muratura: da 9 a 15 euro al mq;
- Incamiciatura dei pilastri: da 80 a 140 euro al mq;
- Installazione di connettori: da 50 a 150 euro al mq;
- Installazione di dissipatori: da 100 a 300 euro al mq;
- Rifacimento dell’intonaco: da 12 a 25 euro al mq;
- Sostituzione dei frontalini e interventi al sottobalcone: da 100 a 150 euro al mq;
Bonus e detrazioni disponibili
I costi possono apparire alti, e in effetti lo sono, da un punto di vista soggettivo. Nella pratica possono essere abbattuti grazie ai bonus fiscali.
Chi intende procedere con la messa in sicurezza di un edificio dispone di due soluzioni: la “classica” agevolazione fiscale per le ristrutturazione edilizie, che riguarda interventi di natura strutturale (e quindi esclude quelli riguardanti esclusivamente le finiture); il Sismabonus.
I due bonus hanno in comune il meccanismo: si detrae una parte della spesa dall’IRPEF, in un certo numero di anni. In alternativa, si cede il diritto alla detrazione a terzi, magari all’impresa edile, per ottenere in quest’ultimo caso uno sconto in fattura.
Per quanto concerne l’agevolazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie, si detrae “solo” il 50%. Il numero di anni necessari a completare la detrazione è pari a dieci. E’ previsto un limite di spesa pari a 96.000 euro per unità.
Per quanto concerne il Sismabonus, la questione più complessa, in quanto le aliquote cambiano in base ad alcune condizioni: gli effetti degli interventi sulla classe di rischio sismico, la natura dell’edificio (unifamiliare o condominiale). Ecco un prospetto.
- Cambiamento di una classe, edificio unifamiliare: 70%;
- Cambiamento di due classi, edificio unifamiliare: 80%;
- Nessun cambiamento di classe, condomini: 75%
- Cambiamento di una classe, condomini: 80%;
- Cambiamento di due classi, condomini: 85%
In ogni caso, il limite di spesa è fissato a 96.000 euro per unità, mentre il numero di anni necessari per completare la detrazione è pari a cinque.
