La manutenzione degli edifici, siano essi abitazioni singole o condomini, è fondamentale per garantire sicurezza, funzionalità e valore nel tempo alla struttura. Due le categorie principali di manutenzione: ordinaria e straordinaria. Qual è la differenza tra le due tipologie di attività?
Conoscere la risposta a questa domanda è essenziale per diversi motivi: per poter rispettare le normative, per pianificare correttamente le spese e per gestire coerentemente il budget. Ogni tipologia di intervento segue regole precise: mentre i lavori straordinari richiedono, spesso, dei permessi edilizi, per la manutenzione ordinaria tali permessi non sono necessari.
In ambito condominiale, la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è fondamentale per comprendere quali sono le responsabilità e come suddividere i costi dell’intervento. Scopriamo tutto quel che c’è da sapere in questo approfondimento.
Cos’è la manutenzione ordinaria
Per manutenzione ordinaria si intendono tutti quegli interventi svolti per mantenere l’abitazione in uno stato di totale efficienza. Si parla di manutenzione ordinaria in riferimento alle operazioni periodiche, necessarie per conservare in ottimo stato l’immobile o una sua parte.
L’obiettivo principale di un intervento di manutenzione ordinaria è quello di garantire l’efficienza e la funzionalità di impianti e strutture, pur senza alterarne la destinazione d’uso o le caratteristiche tecniche ed estetiche.
Quali sono i lavori di manutenzione ordinaria? Rispondiamo a questa domanda chiarendo che rientrano nel concetto di manutenzione ordinaria le opere di:
- Riparazione e rifinitura;
- Miglioramento degli impianti;
- Verniciatura delle pareti;
- Restauro di comignolo e grondaie;
- Rivestimento di interni ed esterni;
- Demolizione e ricostruzione degli intonaci;
- Rinnovamento e sostituzione dei pavimenti;
- Manutenzione degli infissi;
- Manutenzione di un impianto di riscaldamento, gas, elettrico o idrico.
Le opere di manutenzione ordinaria non richiedono permessi o autorizzazioni, salvo in caso di specifici regolamenti di condominio. Non modificano le strutture o la destinazione d’uso dell’immobile e, infine, sono ricorrenti e programmabili.
Quando la manutenzione ordinaria diventa straordinaria? Una domanda delicata, a cui cercheremo di fornire una risposta concreta. La manutenzione da ordinaria diventa straordinaria quando l’intervento supera l’ordinaria gestione e manutenzione dell’immobile, comportando rilevanti modifiche strutturali, funzionali o estetiche.
Ad esempio, la manutenzione da ordinaria diventa straordinaria nell’ambito del rifacimento completo di un impianto o il consolidamento strutturale: interventi che vanno oltre la semplice riparazione.
Inoltre, interventi inizialmente considerati ordinari possono necessitare di modifiche straordinarie nel caso in cui emergano problemi imprevisti, come l’esigenza di sostituire interi elementi strutturali durante una riparazione.
Cos’è la manutenzione straordinaria
La manutenzione straordinaria comprende interventi più complessi, che non riguardano la mera conservazione dell’edificio. Tali opere, infatti, mirano a modificare, rinnovare o migliorare una struttura o un impianto. Spesso, gli interventi di manutenzione straordinaria comportano variazioni significative della struttura rispetto allo stato originale.
Ma cosa rientra nei lavori di manutenzione straordinaria? Chiariamo questo punto enunciando i principali interventi di manutenzione straordinaria:
- Ristrutturazioni importanti, come il consolidamento delle fondamenta o il rifacimento del tetto;
- Modifiche strutturali, tra cui ampliamenti, abbattimento o costruzione di muri interni o soppalchi;
- Installazione di nuovi sistemi come tecnologie a pannelli solari, impianti domotici o isolamento termico;
- Sostituzione degli impianti principali, tra cui il rifacimento completo dell’impianto elettrico, idrico o di riscaldamento;
- Modifica ai prospetti dell’edificio, utili per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio.
Le opere di manutenzione straordinaria possono essere soggette alla richiesta di autorizzazioni o permessi edilizi. Necessitano di una pianificazione dettagliata e, generalmente, hanno costi più elevati.
Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio
Distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio non è solo una questione tecnica, ma coinvolge anche l’aspetto economico e di gestione organizzativa. I costi e le responsabilità, infatti, devono essere suddivisi tra i condomini nel rispetto delle normative.
Le attività di manutenzione ordinaria in condominio prevedono operazioni utili alla gestione quotidiana e al mantenimento degli spazi comuni. In particolare, rientrano in questa categoria gli interventi di:
- Pulizia di scale condominio, ascensori e aree comuni;
- Riparazione (di piccola entità) degli impianti condominiali;
- Controllo e manutenzione periodica di impianti di illuminazione o di riscaldamento centralizzati;
- Ritinteggiatura di pareti comuni senza alterazioni estetiche;
- Potatura e cura delle aree verdi condominiali.
Generalmente, il costo di tali interventi rientra nella quota mensile relativa alle spese condominiali.
Per quanto riguarda la manutenzione straordinaria in condominio, trattasi di interventi ben più complessi e costosi. Interventi che necessitano dell’approvazione dell’assemblea condominiale. In particolare, parliamo di opere quali:
- Rifacimento del tetto o rifacimento facciate;
- Sostituzione completa dell’ascensore;
- Consolidamento strutturale dell’edificio;
- Sostituzione o ammodernamento di impianti centralizzati di riscaldamento, climatizzazione o fotovoltaici;
- Interventi di adeguamento sismico;
- Ripristino di strutture comuni danneggiate da eventi straordinari, come alluvioni o incendi.
In tal caso, le spese relative all’intervento devono essere suddivise tra i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (salvo diversa gestione stabilita dall’assemblea condominiale).
Manutenzione ordinaria e straordinaria: esempi
Per comprendere meglio la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria, valutiamo alcuni esempi pratici.
La manutenzione ordinaria riguarda interventi di riparazione o sostituzione che mantengono l’immobile in buono stato senza modificarne le caratteristiche strutturali o funzionali. Ecco alcuni esempi:
- Opere interne. Riparazione, rinnovo o sostituzione di intonaci, posa di rivestimenti, infissi e serramenti. Include anche la realizzazione di controsoffitti e pavimenti, la manutenzione di apparecchi sanitari, canne fumarie e sistemi di ventilazione, o l’aggiunta di nuovi apparecchi sanitari in bagni esistenti;
- Opere esterne. Riparazione o sostituzione di elementi esterni come rivestimenti, serramenti, manti di copertura e guaine, a patto che non ne vengano alterate le caratteristiche. Rientrano anche l’impermeabilizzazione e la manutenzione di grondaie e cornicioni.
La manutenzione straordinaria comprende interventi più complessi che comportano modifiche strutturali, funzionali o estetiche. Ecco cosa può includere:
- Opere interne. Consolidamento di strutture portanti, opere di sottomurazione o deumidificazione, sostituzione di solai, apertura o chiusura di porte. Inoltre, creazione, eliminazione o modifica di pareti interne o locali per servizi igienici, rifacimento di collegamenti verticali (scale, ascensori) e installazione di nuovi impianti tecnologici;
- Opere esterne. Modifiche che alterano posizione, forma, colore o caratteristiche delle strutture esistenti, come opere di consolidamento di coperture e pareti perimetrali, oppure adeguamenti per migliorare isolamento termico o acustico. Anche la sostituzione della struttura portante della copertura rientra in questa categoria, purché non ci siano modifiche geometriche.
Interventi edilizi e bonus
Gli interventi di manutenzione edilizia, siano essi ordinari o straordinari, possono beneficiare di alcune agevolazioni fiscali. In particolare, del Bonus Ristrutturazioni, dell’Ecobonus, del Bonus Barriere Architettoniche o del Sismabonus.
Per poter sfruttare al meglio le diverse opportunità, è importante comprendere quali lavori rientrano nelle categorie dei differenti bonus disponibili.
Per gli interventi di manutenzione ordinaria su edifici privati, i bonus si applicano solo quando le opere vengono effettuate su parti comuni condominiali. La maggior parte delle operazioni di manutenzione straordinaria è, invece, coperta dagli incentivi fiscali.
In particolare, gli interventi di manutenzione ordinaria possono beneficiare del Bonus Ristrutturazioni, ma solo se i lavori riguardano le parti comuni degli edifici. In tal caso, è possibile usufruire di una detrazione del 50% delle spese.
I lavori di manutenzione straordinaria, trattandosi di interventi più invasivi, possono beneficiare dei seguenti bonus:
- Ecobonus, che da diritto a una detrazione del 50% o del 65% delle spese sostenute per interventi di efficientamento energetico sugli edifici riscaldati. Interventi che riguardano, ad esempio, la sostituzione degli impianti di climatizzazione o per l’isolamento termico;
- Sismabonus. Permette di accedere a una detrazione fino all’85% delle spese sostenute per le opere di miglioramento antisismico;
- Bonus Barriere Architettoniche. La detrazione prevista è pari al 75% per le spese sostenute per interventi volti a migliorare l’accessibilità e la sicurezza degli edifici;
- Bonus Ristrutturazioni. Questa agevolazione prevede una detrazione del 50% delle spese sostenute per gli interventi svolti sulle singole unità abitative o sulle parti comuni. Il bonus può essere utilizzato solo se si tratta di lavori di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, o di ristrutturazione edilizia.
Queste agevolazioni sono valide fino al 31 dicembre 2024. Per poter richiedere e accedere a questi incentivi, è necessario verificare i requisiti tecnici e normativi, che spesso necessitano di una documentazione specifica.
Scegliere di affidarsi a un’azienda competente, sia per la progettazione ed esecuzione degli interventi di manutenzione, sia per la richiesta delle agevolazioni correlate, rappresenta la migliore delle alternative. Acrobatica, forte della sua esperienza nell’ambito dell’edilizia su fune, è un partner di riferimento per i privati e le imprese di tutta Italia.
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