Il cappotto termico rappresenta una delle soluzioni più efficaci per migliorare le prestazioni energetiche di un condominio. Grazie all’installazione di una serie di pannelli isolanti su tutta la superficie della facciata condominiale, sarà possibile ridurre il flusso termico in entrata e in uscita, garantendo ambienti più caldi in inverno e più freschi in estate.
Tuttavia, la complessità delle normative e delle agevolazioni fiscali rende fondamentale una guida chiara e aggiornata, capace di orientare amministratori e condomini. Scopriamo le risposte alle domande riguardo l’iter autorizzativo, i vantaggi del cappotto termico, i costi e le detrazioni disponibili.
I vantaggi del cappotto termico: perché considerarlo per il tuo condominio?
L’installazione di un cappotto termico in condominio rappresenta un intervento strategico in grado di migliorare l’efficienza energetica dell’edificio e di ridurre i consumi. Questo intervento risulta particolarmente interessante in quanto garantisce importanti vantaggi. Vediamo quali sono:
- Riduce le dispersioni termiche. L’isolamento delle superfici esterne minimizza le perdite di calore nei mesi freddi e l’ingresso del calore in estate, migliorando il comfort abitativo e riducendo i costi legati alla spesa energetica;
- Aumenta il valore dell’immobile. Un edificio con una classe energetica ottimale risulta più appetibile sul mercato, aumentando anche il valore delle singole unità immobiliari;
- Migliora il decoro architettonico. L’installazione del cappotto termico può essere un’ottima occasione per rinnovare l’estetica della facciata, donandole un aspetto più moderno e curato;
- Contribuisce alla sostenibilità ambientale. Riducendo i consumi energetici, diminuiscono anche le emissioni di CO₂, rispettando gli obiettivi e i criteri di sostenibilità ambientale.
Bonus fiscali per il cappotto termico condominiale: la guida completa
Chi sceglie di installare un cappotto termico condominiale può accedere a diverse agevolazioni fiscali nell’anno 2025. Le percentuali di detrazione e le condizioni di accesso variano in base al tipo di bonus e alle caratteristiche dell’immobile. Scopriamo tutte le detrazioni fiscali disponibili.
Ecobonus
L’Ecobonus è, per il 2025, una delle principali agevolazioni fiscali per interventi dedicati all’efficientamento energetico degli edifici. Questo bonus prevede una detrazione del:
- 50% per le spese sostenute sulle abitazioni principali, con un limite massimo di spesa pari a 100.000 €;
- 36% per le spese relative a immobili differenti dall’abitazione principale.
Per gli interventi svolti sulle parti comuni degli edifici condominiali, la detrazione può raggiungere il 70-75%, con un tetto massimo di spesa pari a 40.000 € per unità immobiliare. Tuttavia, la condizione necessaria è che l’intervento interessi più del 25% della superficie disperdente dell’edificio e che comporti un miglioramento di almeno due classi energetiche.
Superbonus
Il Superbonus subisce una riduzione significativa nel 2025. La detrazione prevista, infatti, è del 65% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025. Questa agevolazione è accessibile solo per interventi già avviati, per i quali è stata presentata la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA-S) entro il 15 ottobre 2024.
Bonus Ristrutturazioni
Il Bonus Ristrutturazioni permette di accedere a una detrazione del 50% delle spese sostenute, nel 2025, per interventi di manutenzione ordinaria. Rientra in questa categoria di intervento anche l’installazione di un cappotto termico. Il limite massimo di spesa è pari a 96.000 € per unità immobiliare. Per immobili differenti dall’abitazione principale, la detrazione scende al 36%.
L’iter corretto per realizzare il cappotto termico in condominio
Il processo di realizzazione di un cappotto termico condominiale richiede un iter articolato, che coinvolge aspetti tecnici, giuridici e amministrativi. Per garantire la legittimità dell’intervento, è essenziale seguire correttamente tutte le sue fasi. Scopriamo quali sono.
Studio di fattibilità
Prima di coinvolgere l’assemblea condominiale, occorre redigere uno studio di fattibilità tecnica ed economica. Un tecnico abilitato (ingegnere, geometra o architetto) avrà l’incarico di redigere tale documento, il quale analizza:
- Le caratteristiche tecniche dell’edificio (tipologia di involucro esistente, ponti termici, materiali, presenza di balconi aggettanti);
- Il possibile impatto dell’intervento. L’installazione del cappotto termico potrebbe ridurre l’area calpestabile di balconi, logge e spazi comuni. In tal caso, bisogna valutare se ciò vada a ledere i diritti di godimento o la sfera condominiale dei singoli condomini;
- La compatibilità architettonica. I progetti devono rispettare il decoro architettonico. In edifici vincolati o nei centri storici, è necessario ottenere il nullaosta della Soprintendenza;
- La stima dei costi complessivi, suddivisi per tipologie di intervento;
- Il potenziale miglioramento della classe energetica, necessario per accedere a detrazioni fiscali come Ecobonus e Superbonus.
Lo studio di fattibilità è necessario anche per fornire informazioni corrette all’assemblea condominiale, come supporto per il computo delle quote da approvare.
Convocazione e delibera dell’assemblea condominiale
Dopo la consegna dello studio di fattibilità, l’amministratore di condominio indice l’assemblea per deliberare sull’intervento. La convocazione deve avvenire nel rispetto delle modalità previste dal regolamento condominiale, con l’ordine del giorno esplicitamente dedicato all’approvazione del cappotto termico. L’assemblea è costituita regolarmente se sono presenti un numero di condomini che rappresentano almeno 500 millesimi dell’edificio, ovvero la metà del valore dell’edificio.
Approvazione dell’intervento
Per l’approvazione dell’intervento di installazione del cappotto termico non è necessaria l’unanimità, ma la doppia maggioranza, prevista dall’art. 1136 del Codice Civile. Questa regola si applica agli interventi di manutenzione straordinaria e richiede che la delibera sia approvata:
- Dalla maggioranza dei presenti all’assemblea (in termini di “teste”);
- Da almeno un terzo del valore dell’edificio, calcolato in millesimi.
Progettazione esecutiva e scelta dei materiali isolanti
Deliberato l’intervento, sarà necessario affidare a un tecnico qualificato il lavoro di progettazione esecutiva. Tale operazione include:
- La selezione dei materiali isolanti più idonei, sulla base dei loro parametri tecnici e delle esigenze progettuali;
- La redazione del computo metrico estimativo;
- L’inquadramento del rispetto del decoro architettonico (obbligatorio per edifici soggetti a vincoli o dalla particolare rilevanza estetica).
Per quanto riguarda la scelta dei materiali isolanti, è necessario tenere conto di fattori come la conduttività termica, la resistenza al fuoco, la traspirabilità, la sostenibilità ambientale e la compatibilità con le caratteristiche dell’edificio. Tra i materiali più comunemente utilizzati per la realizzazione di un cappotto termico vi sono:
- Il polistirene espanso (EPS), un materiale economico e versatile, adatto a molte situazioni standard;
- La lana di roccia, estremamente indicata per l’isolamento sia termico che acustico. Questo materiale è altamente resistente al fuoco;
- Il sughero o la fibra di legno. Queste soluzioni, naturali ed ecocompatibili, sono ideali per garantire interventi sostenibili e massimo comfort igrometrico;
- Il poliuretano (PUR), un materiale molto performante a livello termico, ma meno traspirante.
Richiesta di permessi e autorizzazioni
Per installare il cappotto termico è sufficiente, in genere, presentare la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA) al Comune di appartenenza. In caso di edifici vincolati, tuttavia, è obbligatorio ricevere il parere favorevole della Soprintendenza. In alcune zone potrebbero essere necessarie autorizzazioni paesaggistiche.
Esecuzione dei lavori
I lavori devono essere affidati a un’impresa qualificata. Occorre nominare un direttore dei lavori, verificare la corretta installazione di elementi complementari quali frontalini, parapetti e fluviali. È consigliabile, inoltre, tenere un registro di cantiere.
Comunicazione all’ENEA e accesso ai bonus fiscali
Al termine dei lavori ed entro 90 giorni dalla conclusione dell’intervento, il tecnico asseverante è tenuto a trasmettere la relativa documentazione all’ENEA tramite il portale ufficiale. Tale passaggio è fondamentale per accedere alle agevolazioni fiscali previste. I documenti da inoltrare nella comunicazione includono:
- Fatture e ricevute tracciabili dei pagamenti;
- Attestazioni di prestazione energetica (APE), sia prima che dopo l’intervento;
- Relazione tecnica e asseverazioni.
Costi e ripartizione della spesa: quanto incide sul bilancio condominiale?
La realizzazione di un cappotto termico può avere un impatto significativo sul bilancio condominiale: in genere, per un condominio di medie dimensioni, la spesa complessiva varia dai 100.000 ai 300.000 € (da suddividere in base ai millesimi). Tuttavia, l’accesso ai bonus fiscali permette di ridurre l’esborso effettivo del 50-65%, rendendo l’investimento più sostenibile.
È importante considerare che la spesa, pur consistente, rappresenta anche un investimento a lungo termine: il cappotto termico consente di ottenere risparmi significativi sulle bollette energetiche, di migliorare la classe energetica dell’edificio e di aumentare il valore delle singole unità immobiliari.
Stima dei costi al Mq e fattori di variazione
La spesa per l’intervento di installazione di un cappotto termico può variare sensibilmente in base a diversi fattori, tra cui:
- Tipologia di materiali isolanti. Il polistirene espanso (EPS), ad esempio, è generalmente più economico rispetto alla lana di roccia o a materiali isolanti naturali come il sughero e la fibra di legno;
- Superficie complessiva dell’edificio. Metrature maggiori consentono economie di scala e una riduzione del costo unitario al metro quadro;
- Altezza e accessibilità dell’edificio. Edifici più alti o difficilmente accessibili possono richiedere ponteggi o attrezzature speciali, aumentando i costi;
- Zona climatica. In aree con inverni rigidi o estati torride, le normative locali possono richiedere coibentazioni più spesse e performanti, incidendo sul prezzo finale;
- Eventuali lavori accessori. Interventi complementari come la sistemazione dei frontalini, opere murarie secondarie o l’adeguamento degli impianti esterni possono aumentare la spesa complessiva.
In media, il costo dell’intervento oscilla tra 80 e 150 € al metro quadro, IVA esclusa, ma può variare ulteriormente in base alla complessità del progetto e alla zona geografica.
Il criterio di ripartizione delle spese
Le spese che riguardano gli interventi svolti sulle parti comuni dell’edificio devono essere suddivise tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Talvolta, l’assemblea può deliberare una suddivisione differente dei costi, purché all’unanimità o nel rispetto della normativa vigente.
Per il cappotto termico, rientrando tra le opere di manutenzione straordinaria finalizzate all’efficienza energetica, la suddivisione millesimale è la regola generale. Tuttavia, potrebbero presentarsi situazioni particolari, come nei seguenti casi:
- Unità non riscaldate, come box o cantine. Esse potrebbero essere escluse in parte dalla ripartizione se non beneficiano dell’intervento;
- Millesimi termici. In alcuni casi, viene utilizzata una ripartizione secondo i consumi o la capacità di scambio termico delle unità immobiliari.
L’amministratore di condominio è tenuto ad affidare a un tecnico qualificato la redazione di un computo metrico estimativo, con la simulazione della ripartizione delle spese, con l’obiettivo di rendere più trasparente e comprensibile l’impatto economico per ciascun condomino.
Risposte ai dubbi più comuni (FAQ)
Affrontare un intervento complesso e strutturato come l’installazione di un cappotto termico in condominio richiede una piena consapevolezza degli aspetti tecnici, normativi ed economici coinvolti. In questa sezione rispondiamo alle domande più frequenti per aiutare i condomini a orientarsi con maggiore chiarezza e sicurezza.
Chi decide sull’installazione del cappotto termico?
La decisione spetta all’assemblea condominiale, che deve approvare l’intervento con la maggioranza prevista dalla legge.
Gli inquilini devono contribuire alle spese?
No, le spese spettano ai proprietari delle unità immobiliari, salvo diverso accordo contrattuale.
Come si accede alle detrazioni fiscali?
È necessario conservare tutta la documentazione relativa all’intervento e trasmettere la comunicazione all’ENEA entro i 90 giorni successivi al termine dell’intervento.
Quanto tempo dura il cantiere per l’installazione del cappotto termico?
La durata varia in base alla dimensione del condominio e alla complessità dell’intervento, ma in media può oscillare da 1 a 3 mesi.
Il cappotto termico riduce lo spazio sui balconi o nelle aree comuni?
Potrebbe ridurre lievemente la superficie calpestabile, soprattutto nei balconi.
Il cappotto termico è compatibile con edifici storici o soggetti a vincoli?
Sì, ma è necessaria un’attenta progettazione e l’autorizzazione della Soprintendenza, oltre all’utilizzo di materiali compatibili con i vincoli paesaggistici e architettonici.
Quando è inutile il cappotto termico?
Il cappotto può essere poco efficace in edifici con gravi ponti termici non risolvibili, o se mal progettato e installato.
Qual è il miglior materiale per fare il cappotto termico?
Non esiste un “migliore” in assoluto: l’EPS è economico e versatile, la lana di roccia è più traspirante e fonoisolante, mentre i materiali naturali (sughero, fibra di legno) sono ecologici ma più costosi.
Quanti gradi si guadagnano con il cappotto termico?
In media, si possono guadagnare dai 3 ai 5°C in inverno e si mantiene una temperatura interna più stabile anche d’estate, riducendo il fabbisogno energetico fino al 40%.
Quali sono gli svantaggi di un cappotto esterno?
Tra gli svantaggi troviamo: costi iniziali elevati, modifiche estetiche alla facciata e, se mal eseguito, potenziali problemi di traspirabilità e ponti termici.
Perché il cappotto termico crea muffa?
Un cappotto correttamente progettato e posato non crea muffa. Tuttavia, se installato senza tenere conto della ventilazione o con materiali non traspiranti, può generare condensa interna e favorire la formazione di muffe.
È fondamentale affidare i lavori di installazione del cappotto termico a un’azienda specializzata, capace di eseguire un intervento a regola d’arte. Acrobatica, utilizzando l’innovativo metodo dell’edilizia su fine, garantisce interventi rapidi, accurati ed economicamente vantaggiosi. Contatta subito i tecnici per un preventivo gratuito o una consulenza.
