Comprendere quali interventi edilizi siano consentiti senza la necessità di autorizzazioni condominiali, può fare la differenza tra un progetto rapido e uno ostacolato da lunghe procedure burocratiche.
Edilizia libera: in questa categoria di interventi rientrano le operazioni che possono essere eseguite senza richiedere permessi e autorizzazioni comunali.
Scopriamo cos’è l’edilizia libera e come orientarsi nell’ambito di un intervento di manutenzione ordinaria o straordinaria, e cosa impongono le disposizioni normative in merito.
Edilizia libera e interventi che puoi eseguire senza permessi: cosa significa?
Nell’edilizia libera rientrano tutte le operazioni edili che non necessitano di abilitazioni, comunicazioni o autorizzazioni da parte dell’ente comunale. Tra le documentazioni non necessarie, vi sono anche la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) e la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività).
La gestione burocratica di questi interventi edilizi deve considerare le disposizioni presenti nell’art 6 del DPR n. 380/2001, ovvero nel Testo Unico dell’Edilizia, e nel e Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 2 marzo 2018. Quest’ultimo decreto contiene il Glossario dell’edilizia libera: un elenco esaustivo delle tipologie di intervento ammissibili.
Lo scopo del Glossario dell’edilizia libera è quello di ridurre o eliminare definitivamente qualsiasi dubbio in merito ai lavori di edilizia libera senza permessi, offrendo una panoramica completa e univoca sulla tematica, condivisa a livello nazionale.
In generale, gli interventi in edilizia libera senza permessi comprendono operazioni quali:
- Lavori di manutenzione ordinaria, tra cui piccole riparazioni, la sostituzione delle finiture e la manutenzione degli impianti tecnologici;
- Installazione di pompe di calore di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kw;
- Eliminazione delle barriere architettoniche;
- Installazione di pavimentazioni nelle aree pertinenziali;
- Installazione di pannelli fotovoltaici a servizio degli edifici, in specifiche condizioni e fuori dalle aree protette;
- Creazione di elementi d’arredo o aree ludiche all’interno di spazi esterni di pertinenza;
- Installazione di strutture temporanee, come gazebi o pergolati, purché non ancorati stabilmente al suolo;
- Ripristino estetico, tra cui la tinteggiatura delle facciate e la riparazione di serramenti o infissi.
Tali interventi, pur essendo compresi nel novero dell’edilizia libera, devono sempre rispettare le altre normative del settore edilizio. In particolare, le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, le norme antincendio, antisismiche, di sicurezza, igienico-sanitarie, di tutela dal rischio idrogeologico e relative all’efficienza energetica. Inoltre, gli interventi devono rispettare le disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio.
In generale, le opere in edilizia libera vengono definite di manutenzione ordinaria: trattasi, quindi, di operazioni che non alterano l’assetto urbanistico o strutturale dell’edificio, non incidendo sulla volumetria complessiva. Per gli interventi di manutenzione straordinaria, infatti, è richiesta la consegna della CILA.
Poiché il confine tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria è piuttosto sottile, è fondamentale richiedere sempre un consulto da parte di un tecnico abilitato per comprendere se le operazioni da svolgere rientrano o meno nel novero dell’edilizia libera.
In ogni caso, gli interventi di edilizia libera possono essere eseguiti in autonomia: il proprietario di casa può rivolgersi direttamente a un’impresa edilizia, richiedendo l’esecuzione delle opere.
Lavori condominiali, quali in edilizia libera?
Nel contesto condominiale, la normativa vigente favorisce l’esecuzione di determinati interventi, definiti di “innovazione sociale”. Questo genere di intervento è stato classificato all’interno dell’articolo 1120 del Codice Civile. Dal secondo comma in avanti, tale disposizione approva gli interventi d’innovazione volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici.
Per tali interventi è necessario ottenere una maggioranza qualificata durante l’assemblea condominiale. Ulteriori operazioni incentivate dalla normativa riguardano:
- L’eliminazione delle barriere architettoniche;
- La realizzazione di parcheggi destinati al servizio dell’immobile;
- Le opere volte al contenimento dei consumi energetici;
- Le opere tese a incentivare la produzione di energia sostenibile, mediante impianti di cogenerazione o fonti rinnovabili (come impianti eolici e solari);
- L’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o per l’accesso a flussi informativi da satellite o cavo.
La maggior parte degli interventi di “innovazione sociale” rientrano nell’edilizia libera. In particolare, le operazioni di:
- Manutenzione ordinaria degli spazi comuni. Tinteggiature, sostituzione di pavimentazioni, manutenzione di citofoni o di impianti di illuminazione;
- Miglioramento, come l’installazione dei pannelli solari (di modesta entità) e altre opere migliorative, a condizione che non vadano a modificare la sagoma dell’edificio.
Tutti gli interventi, per rientrare nella classificazione dell’edilizia libera, devono essere compatibili con la destinazione delle parti comuni e rispettare la normativa di settore.
La richiesta di esecuzione di tali lavori può essere avanzata da un solo condomino, da più condomini o dall’amministratore di condominio. In ogni caso, l’amministratore ha l’obbligo di convocare l’assemblea condominiale entro trenta giorni dalla ricezione della proposta. All’interno della domanda è necessario allegare documenti e dettagli specifici in merito all’intervento e alle sue modalità di esecuzione. In mancanza di tali informazioni, l’amministratore è tenuto a effettuare una richiesta di integrazione al condomino che ha presentato la domanda.
Anche nell’ambito condominiale, per poter procedere con gli interventi di edilizia libera senza dover richiedere autorizzazioni preventive, è fondamentale rispettare le norme di sicurezza e verificare l’assenza di vincoli paesaggistici o urbanistici.
La combinazione delle due normative, il Testo Unico dell’Edilizia e il Codice Civile, permette ai condomini di beneficiare di procedure semplificate. Il Governo, in tal modo, mira a incentivare la realizzazione di interventi utili al miglioramento della qualità della vita e dell’efficienza degli edifici.
Ma quali sono, in particolare, le opere di edilizia libera effettuabili all’interno del condominio? Valutiamo tutte le possibilità di intervento nei prossimi paragrafi.
Installazione di tende e pergotende
L’installazione di tende, tende da sole, tende a pergola con telo retrattile o con elementi mobili è un intervento rientrante nell’edilizia libera. Per queste operazioni non occorre richiedere alcuna autorizzazione da parte del Comune in quanto non comportano modifiche stabili alla struttura dell’edificio. Tali lavori, altresì, non creano volumetrie aggiuntive.
Tuttavia, è necessario rispettare il decoro condominiale. Pertanto, le tende dovranno armonizzarsi, nel design, con l’estetica generale dell’edificio. Le nuove installazioni, inoltre, non dovranno superare i limiti di protezione sullo spazio pubblico o comune.
Le strutture mobili non alterano la destinazione d’uso delle superfici interessate e, infine, possono essere rimosse senza lasciare tracce permanenti e in modo piuttosto rapido.
Montaggio di vetrate panoramiche amovibili (VEPA)
Le vetrate panoramiche amovibili, conosciute anche come VEPA, sono soluzioni trasparenti e rimovibili progettate appositamente per la chiusura di logge e porticati. Queste strutture permettono di creare nuovi spazi chiusi, ma senza modificare i volumi edilizi. Pertanto, la loro installazione viene consentita in edilizia libera, ma solo nel caso in cui non vadano a interferire con il sistema di aerazione naturale.
È fondamentale sottolineare che deve essere possibile rimuovere le vetrate senza provocare danni strutturali: un fattore cruciale per poter classificare il lavoro come un intervento non strutturale.
Le VEPA garantiscono numerosi vantaggi agli abitanti della casa: migliorano il comfort termico, proteggono gli spazi dagli agenti atmosferici e non causano fastidi a livello paesaggistico e urbanistico (qualora vengano installate conformemente ai regolamenti locali).
Rifacimento delle pavimentazioni interne ed esterne
L’intervento di rifacimento delle pavimentazioni, sia presso ambienti interni che esterni, rientra nella categoria di lavori in edilizia libera. In generale, le opere di manutenzione ordinaria delle pavimentazioni non richiedono autorizzazioni o permessi, in quanto il lavoro non modifica la destinazione d’uso o le caratteristiche strutturali dell’edificio.
Per il rifacimento dei pavimenti di cortili, terrazzi o balconi, è possibile utilizzare materiali differenti rispetto a quelli usati per le aree restanti dell’edificio. Possibilità attuabile, però, solo se non si altera il decoro condominiale e se si rispettano i regolamenti di condominio legati a tale argomento.
La sostituzione dei pavimenti è un intervento vantaggioso perché permette di migliorare la funzionalità degli spazi, senza alcuna implicazione burocratica, a meno che non si tratti di aree comuni per le quali è necessario richiedere e ottenere l’approvazione condominiale.
Sostituzione degli infissi
La sostituzione degli infissi, ovvero di finestre, porte e portoni, contribuisce a migliorare l’efficienza energetica e il comfort abitativo. Tale intervento rientra nell’edilizia libera se viene mantenuta inalterata la conformazione originale delle aperture. Pertanto, è essenziale optare per modelli che rispettino lo stile architettonico dell’edificio. Inoltre, i modelli scelti non devono modificare significativamente l’aspetto della facciata.
Grazie a nuovi infissi più performanti, è possibile migliorare l’isolamento termo-acustico degli ambienti privati senza richiedere permessi, purché non siano presenti vincoli storici o paesaggistici.
Ristrutturazione del bagno
Gli interventi di manutenzione ordinaria del bagno, tra cui la sostituzione dei sanitari, la riparazione degli impianti idraulici e il rifacimento dei rivestimenti, rientrano nell’edilizia libera. Tali lavori non modificano la struttura portante del bagno, né richiedono variazioni nella destinazione d’uso. Tuttavia, eventuali modifiche che interessano le colonne di scarico condominiali potrebbero necessitare dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale.
La normativa consente di rinnovare i bagni con lo scopo di migliorare l’igiene e la funzionalità di questi spazi, senza dover affrontare alcuna complicazione burocratica legata all’intervento.
Rifacimento o messa a norma dell’impianto elettrico
L’adeguamento degli impianti elettrici rispetto alle normative vigenti è fondamentale per garantire il massimo in termini di sicurezza domestica. Ciò diviene particolarmente importante soprattutto all’interno degli edifici datati. Questo intervento rientra nell’edilizia libera, in quanto non comporta modifiche strutturali o urbanistiche.
Alcune operazioni, tra cui l’aggiunta di prese, la sostituzione di quadri elettrici o l’installazione di dispositivi di sicurezza, possono essere svolte senza la necessità di richiedere permessi. Tale indicazione è valida esclusivamente nel caso in cui non occorra intervenire presso le aree comuni.
Sostituzione della caldaia con pompa di calore
La sostituzione della caldaia con una pompa di calore è un intervento rientrante nel novero dell’edilizia libera, in quanto non modifica la struttura dell’immobile o il suo utilizzo. Le pompe di calore sfruttano fonti rinnovabili come acqua, terra e aria per generare il calore. Contribuiscono a migliorare l’efficienza energetica dell’immobile.
La normativa incentiva tale intervento, in quanto permette di ridurre le emissioni di CO2 e i consumi energetici, favorendo quindi il raggiungimento degli obiettivi di sostenibilità ambientale. Trattandosi di un intervento che non richiede opere murarie complesse o variazioni volumetriche, non è soggetto alla richiesta di specifici permessi.
Installazione di impianti solari fotovoltaici
Anche l’installazione di pannelli fotovoltaici sui tetti condominiali, nonostante a uso esclusivo, rappresenta un intervento che rientra nell’edilizia libera. Eccetto in presenza di vincoli storici e paesaggistici.
I pannelli fotovoltaici, convertendo l’energia solare in energia elettrica, contribuiscono a ridurre il consumo di energia proveniente da fonti fossili. Una soluzione vantaggiosa ed ecosostenibile, installabile anche senza richiedere permessi. L’intervento deve rispettare le normative tecniche in materia di sicurezza e il regolamento condominiale.
Inoltre, per poter rientrare nell’edilizia libera, l’impianto da installare deve essere progettato in modo da non alterare la staticità del tetto e l’estetica dell’edificio, integrandosi in modo armonico con la struttura preesistente.
Tinteggiatura della facciata
La tinteggiatura della facciata condominiale rientra nel novero degli interventi di manutenzione ordinaria, purché non comporti cambiamenti significativi nel colore e nei materiali utilizzati durante le operazioni. Questo intervento non necessita di autorizzazioni se viene eseguito nel rispetto dei vincoli del regolamento condominiale e del decoro urbano.
Tuttavia, nelle aree sottoposte a tutela storica o paesaggistica, l’impiego di colori differenti rispetto a quelli originali potrebbe necessitare di un nulla osta preventivo. La tinteggiatura dell’edificio in edilizia libera è un intervento vantaggioso, poiché permette di migliorare l’estetica dell’edificio, preservandone l’integrità contro gli agenti atmosferici.
Installazione di parapetti e ringhiere
Nel caso in cui un condomino debba sostituire o installare nuovi parapetti o ringhiere su balconi, terrazze e scale esterne, potrà effettuare l’intervento in edilizia libera. I nuovi elementi, tuttavia, dovranno rispettare il design preesistente dell’edificio e le normative di sicurezza.
Tale operazione non modifica la destinazione d’uso degli spazi e non necessita di un’autorizzazione da parte del Comune, a meno che non vada ad alterare in modo importante l’aspetto architettonico del condominio. È fondamentale, inoltre, utilizzare adeguati materiali, in modo da garantire durabilità e una perfetta integrazione estetica con il contesto.
Interventi sul manto di copertura
La riparazione o sostituzione del manto di copertura del tetto rientrano tra gli interventi di manutenzione ordinaria, purché non alterino le caratteristiche strutturali dell’edificio o i materiali utilizzati in origine. La sostituzione delle tegole con elementi di pari natura, ad esempio, non richiede alcuna autorizzazione.
Questo intervento è fondamentale per garantire maggiore protezione dalle infiltrazioni e per migliorare l’efficienza energetica dell’edificio, mediante l’utilizzo di materiali moderni compatibili con il decoro condominiale.
Realizzazione di elementi d’arredo nei giardini
L’installazione di arredi all’interno di giardini, tra cui fioriere, fontane, barbecue e giochi per bambini, rientra nell’edilizia libera nel caso in cui l’intervento avvenga presso aree private o in uso esclusivo. Tutti gli elementi installati devono essere rimovibili e non devono modificare in modo permanente il terreno o la destinazione d’uso dell’area.
Secondo la normativa, tali operazioni devono rispettare le norme di sicurezza e non devono creare alcun disturbo per gli altri condomini. Eventuali modifiche all’interno delle aree comuni devono essere approvate in precedenza dall’assemblea condominiale.
Eliminazione delle barriere architettoniche
Per l’eliminazione delle barriere architettoniche, è possibile effettuare interventi come la costruzione di rampe, l’installazione di servoscala o montacarichi. Tali operazioni, svolte con lo scopo di favorire l’accessibilità alle persone con disabilità, sono consentite senza permessi. Secondo la normativa vigente, queste opere hanno una priorità normativa rispetto ad altri vincoli condominiali.
Tuttavia, se implicano modifiche estetiche o strutturali rilevanti, come il rifacimento delle parti comuni, potrebbero necessitare dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale o del Comune.
Manutenzione di impianti domestici
Gli interventi di manutenzione degli impianti domestici, tra cui gli impianti idraulici, antincendio, di scarico e di climatizzazione, rientrano nell’edilizia libera. Queste attività comprendono la riparazione, la sostituzione dei componenti e gli aggiornamenti degli stessi, finalizzati a garantire massima efficienza e sicurezza agli impianti. Tali lavori non alternano la struttura dell’edificio o la destinazione d’uso degli ambienti.
Rifacimento delle opere di lattoneria
Gli interventi di manutenzione o sostituzione di grondaie, pluviali o altri elementi di lattoneria sono permessi senza autorizzazioni, se tali opere non comportano variazioni significative al sistema di drenaggio delle acque. È possibile utilizzare materiali moderni durante questi interventi, capaci di migliorare la durata e l’efficienza del sistema, purché siano compatibili con l’estetica dell’edificio.
Installazione di inferriate e sistemi di sicurezza
L’installazione di porte blindate, sistemi di allarme o inferriate rientra nell’edilizia libera, in quanto non altera il profilo strutturale o estetico dell’immobile. Tali dispositivi possono essere installati su iniziativa individuale e senza permessi, purché rispettino le normative tecniche e il regolamento condominiale. Eventuali modifiche estetiche significative alle facciate potrebbero richiedere l’approvazione dell’assemblea condominiale.
Conclusione
Un intervento in edilizia libera può essere estremamente vantaggioso, in quanto:
- Le tempistiche sono ridotte, non essendoci esigenza di attendere alcun permesso o autorizzazione;
- I costi sono contenuti, poiché non vi saranno oneri comunali da comprendere nella spesa, né pratiche progettuali complesse;
- Sono semplici da attuare, vista la loro bassa complessità e la possibilità di svolgere operazioni rapide.
Tuttavia, per evitare contestazioni o sanzioni, è necessario conoscere i limiti degli interventi consentiti. Affidarsi a un team professionale e qualificato per valutare le specifiche del progetto, le eventuali detrazioni fiscali disponibili e la possibilità di non richiedere permessi, è sempre la scelta migliore.
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