Il rifacimento del tetto condominiale è una fonte di possibili screzi tra condomini. Il motivo è semplice… E duplice. Da un lato vi è il timore che l’intervento costi troppo, dall’altro vi è una spiccata incertezza sui corretti approcci di ripartizione delle spese. La verità è che la normativa, in merito, pur essendo andata incontro a chiarimenti nel corso degli ultimi venti-trent’anni, è piuttosto complessa.
Eppure, il rifacimento del tetto condominiale è un intervento da prendere sempre in considerazione. Lo è a maggior ragione se l’elemento mostra segni di usura, o addirittura presenta dei danni. Lo è anche se all’apparenza è integro. D’altronde, dalla qualità del tetto (e non solo dal suo stato di conservazione) dipendono sia il tenore dell’esperienza abitativa sia la capacità energetica dell’edificio. Il tetto è un fonte di dispersione di calore, nonché lo spazio attraverso cui, potenzialmente, possono intervenire gli agenti atmosferici, causano per esempio le tanto temute infiltrazioni di acqua.
Qui di seguito facciamo il punto sulla normativa circa la ripartizione delle spese per il rifacimento del tetto condominiale, chiudendo con una panoramica sull’intervento dal punto di vista edile.
Cosa dice la normativa di riferimento
Per esplorare l’argomento della ripartizione delle spese per il rifacimento del tetto condominiale dobbiamo scomodare non solo il Codice Civile, ma anche la Corte di Cassazione, che è l’organismo che esprime pareri vincolanti, con forza di legge. Ecco, nello specifico, le norme di riferimento.
Codice civile, art.1117. L’articolo in questione dichiara semplicemente che il tetto, di base, è considerato come parte comune dell’edificio e quindi la sua proprietà è divisa, secondo i millesimi di proprietà dell’appartamento, tra tutti i condomini.
Codice Civile, art. 1123, comma 1. Il passaggio parla delle ripartizioni delle spese per la gestione delle parti comuni. Nello specifico recita: “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione”.
La parte più interessante dell’articolo è la dicitura “salvo diversa convenzione”. Cosa si intende nello specifico? In realtà, si fa riferimento alla possibilità che il tetto non sia prettamente condominiale, ma che appartenga in misura più o meno esclusiva ad alcuni proprietari (in genere a quelli dell’ultimo piano), o che appartenga in quota maggiore ad alcuni proprietari rispetto ad altri. Soprattutto nel primo caso, non si può parlare di tetto condominiale. A questo punto, le spese per la gestione delle parti comuni, e quindi anche per una eventuale riparazione del tetto, non vengono condivise tra tutti i condomini in misura proporzionale ai millesimi di proprietà.
Articolo 1123 del Codice Civile, comma 2. Questo passaggio fa eco al ragionamento appena enunciato e lo amplia. Infatti recita: “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.
Corte di Cassazione, sentenza n. 13655 del 23/12/1992. Il passaggio precedente ha dato adito nel corso del tempo a problemi di interpretazione, in quanto all’apparenza in conflitto con il comma 1 dell’articolo 1123, quello secondo cui i costi per la gestione delle parti comuni vanno ripartiti in maniera proporzionale secondo i millesimi di proprietà.
A tal proposito è intervenuta la cassazione, con una lunga e ben motivata sentenza, che ha circoscritto il principio della proporzionalità a un caso specifico, conferendo ancora maggiore importanza al comma 2 del medesimo articolo. In buona sostanza, il principio della proporzionalità può essere applicato “solo se la cosa comune in relazione alla sua consistenza e alla sua funzione sia destinata a servire ugualmente ed indiscriminatamente le diverse proprietà”.
Come vengono ripartite le spese
Quali verità si possono trarre da questo excursus normativo? Ecco un sunto.
Le spese per la riparazione del tetto, per il suo rifacimento etc. in genere vanno ripartite tra tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà. Questo avviene in quanto, di base, il tetto del condominio è considerato come “parte comune”. Se per esempio la ristrutturazione costa 30.000 euro e un condomino possiede 80 millesimi di proprietà, andrà a pagare 2.400 euro (30.000 x 0,08).
Tuttavia, questo principio non è valido se:
- Il tetto non è definibile come condominiale, ovvero è di proprietà esclusiva di uno o più condomini. Ciò deve emergere dagli atti notarili.
- Il tetto, per sua struttura, non esercita la sua funzione su tutti gli appartamenti. Per esempio, quando ne sormonta alcuni ed esclude altri.
In questi due casi, le spese vanno ripartite sempre secondo i millesimi di proprietà, ma non dell’appartamento rispetto al condominio per intero, bensì rispetto alla parte di condominio effettivamente servita dal tetto.
Chi paga la manutenzione?
Alcuni condomini, in sede assembleare, utilizzano argomenti all’apparenza validi ma che rivelano un vizio di forma. Per esempio, la differenza tra rifacimento e manutenzione. In particolare, sarebbe diffusa l’opinione secondo cui rifacimento e manutenzione debbano seguire due approcci diversi per quanto concerne la ripartizione delle spese, in quanto si riferiscono a interventi che giovano in modo diverso ai vari condomini. Ebbene, si tratta di una convinzione del tutto falsa, nella forma e nel contenuto.
Per comprenderlo, basta richiamare al già citato comma 1 dell’articolo 1123 del Codice Civile, che indirettamente definisce quali spese debbano (salvo le eccezioni già descritte) essere ripartite secondo il principio dei millesimi di proprietà. Infatti, si parla esplicitamente di “spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio”.
Quanto costa il rifacimento del tetto condominiale
Spesso gli screzi e il clima teso delle assemblee condominiali con il rifacimento del tetto quale ordine del giorno in realtà nasconde il timore di pagare “troppo”. Da questo punto di vista, ci sentiamo di rassicurare. Specie se il tetto è definibile come “condominiale”, ovvero quando la sua proprietà è effettivamente condivisa dai condomini, il costo non è mai esagerato. Si parla, infatti, di cifre pari a pochissime decine di migliaia di euro persino per i condomini più grandi. In ogni caso, il consiglio è di:
- Studiare bene il computo metrico, in modo da capire in anticipo quando personalmente si andrà a spendere
- Richiedere l’accesso alle agevolazioni fiscali, che in base al tipo di intervento possono essere più o meno “profittevoli”. C’è infatti la possibilità di risparmiare dal 50% in su.
In ogni caso, i costi dipendono dalla qualità dei materiali utilizzati e dal tipo di intervento. Per esempio, la trasformazione del tetto standard in tetto ventilato, richiede un certo sovrapprezzo, comunque più che fisiologico. Il tetto ventilato, infatti, permette di azzerare il rischio umidità.
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