Rifacimento del terrazzo condominiale e ripartizione delle spese, un argomento scottante. La vita in condominio è sovente scossa dalla necessità di intervenire sulle parti comuni dell’edificio. In questo caso, emergono dubbi, e di conseguenza anche tensioni, circa il quanto e il chi.
Per fortuna, il legislatore in merito ha prodotto delle normative dettagliate, benché piuttosto complesse. La verità è che le casistiche sono numerose, e quasi ciascuna vanta le sue peculiarità e le sue eccezioni.
Vale dunque la pena fare il punto della situazione, fornire una panoramica della ripartizione delle spese per il rifacimento del terrazzo, cercando di rappresentare le situazioni più comuni.
Chi deve pagare il rifacimento del terrazzo in condominio?
Prima di affrontare le varie casistiche è bene fornire un elemento metodologico. La risposta al “chi paga” risiede infatti in tre strumenti distinti.
In primo luogo, il regolamento condominiale, che funge da stella polare per chi vuole individuare al di fuori di ogni dubbio responsabilità, diritti e doveri. Purtroppo, nella maggioranza dei casi i regolamenti sono solo abbozzati, o comunque vengono superati dagli eventi: risultavano completi all’epoca in cui l’edificio è stato costruito, salvo non dire nulla circa le condizioni che si sono formate nel tempo (es. acquisto del terrazzo da parte di un condomino).
Gli altri due strumenti sono di natura giuridico-legislativa. Ovvero, il Codice Civile e gli organi giurisdizionali superiori (es. corti d’appello e Corte di Cassazione). Il primo è spesso generico e lascia un po’ di spazio all’interpretazione. I secondi cercano di colmare esattamente i vuoti normativi che di volta in volta emergono.
Rifacimento del terrazzo in condominio. Ecco chi paga
Passiamo ora all’analisi delle casistiche più diffuse.
Partiamo proprio dalla più diffusa in assoluto, ovvero quella in cui il regolamento condominiale non disciplina la proprietà del terrazzo e quindi questo figura come parte comune.
I meno avveduti credono che il rifacimento sia comunque responsabilità dei piani superiori, e che non riguardi chi abita al primo piano o al piano terra. Si tratta di una convinzione sbagliata, in quanto il terrazzo non funge solo da spazio abitabile, o comunque utilizzabile per le normali attività abitative, ma anche e soprattutto come copertura. Funzione, quest’ultima, di cui beneficiano tutti.
In questo caso specifico, la ripartizione delle spese è molto semplice, in quanto realizzata per millesimi di proprietà. Se per esempio l’intervento costa 30.000 euro, e un condominio possiede 30 millesimi, allora dovrà corrispondere 900 euro. Per inciso, la norma di riferimento è l’art 117 c.c.
E se invece il terrazzo è di proprietà esclusiva di un condomino? Ciò può accadere se, per esempio, il regolamento assegna la proprietà a chi abita all’ultimo piano o semplicemente ne contempla l’acquisto esclusivo e uno dei condomini ha colto l’occasione.
Molti credono che in questo caso i lavori di rifacimento del terrazzo siano di responsabilità esclusiva del proprietario. Ebbene, occorre evidenziare nuovamente la funzione di copertura del terrazzo, che avvantaggia tutti e che certo non viene messa in secondo piano dalla proprietà esclusiva. Certo, nella fattispecie qualche differenza comunque si registra. Il proprietario deve corrispondere qualcosa in più… Ma non molto. Nello specifico, le spese sono per un terzo a carico del proprietario, per due terzi a carico degli altri condomini, ovviamente secondo i millesimi di proprietà. In quest’ultimo caso, la normativa di riferimento è l’articolo 1126 del codice civile.
Terrazzo di proprietà esclusiva e box sottostanti
Fin qui, niente di sorprendente. D’altronde, parliamo di casistiche molto diffuse. La questione si complica quando le casistiche sono più complesse e più rare. Per esempio, come vengono ripartite le spese se il terrazzo è sì di proprietà esclusiva ma questo non grava già sugli appartamenti, bensì copre semplicemente dei box, magari di proprietà altrui e ben circoscritta?
In passato c’era chi assegnava a questa dinamica una interpretazione simile a quella precedente, ovvero della “proprietà esclusiva gravante sul resto del condominio”. C’era chi, invece, proponeva una diversa interpretazione. Per sciogliere qualsiasi dubbio è dovuta intervenire la Corta di Appello di Roma, con la sentenza n. 1792 del 9 marzo 2021.
Essa ha decretato che il terrazzo, se di proprietà esclusiva e coprente solo box di proprietà “ben definita” cessa il suo carattere di parte comune. Dunque, va applicato non già l’articolo 1126 bensì l’articolo 1125. Tale articolo sancisce che le spese vanno ripartiti tra i proprietari dei due piani. In questo caso, tra chi possiede il terrazzo e chi possiede i box.
Terrazzo a livello e ripartizione delle spese
Se si parla di proprietà esclusiva è impossibile non citare le terrazze a livello. Con questo termine si intendono quelle terrazze che, oltre a essere di proprietà esclusiva, sono accessibili solo attraverso un’abitazione privata. In buona parte, fungono da spazio outdoor di un appartamento. In questo caso, chi paga il rifacimento? Verrebbe nuovamente da rispondere: il proprietario esclusivo.
Ebbene, non esattamente. Le spese relativamente al godimento dello spazio, come ringhiere, pavimenti etc. sono a carico suo e di nessun altro. Le spese “strutturali” o che riguardano comunque la funzionalità, fosse anche una normale impermeabilizzazione, seguono l’articolo 1126. Dunque, sono per un terzo a carico del proprietario, per due terzi a carico degli altri condomini
Lastrico solare e danni da infiltrazione
Concludiamo questa carrellata con una nota non giù sulle spese per il rifacimento, bensì di risarcimento danni. Chi deve pagare se emergono infiltrazioni, e queste sono causate da un malfunzionamento del lastrico solare?
In questo caso, i danni sono scaturiti dal lastrico solare nella qualità di copertura, non di spazio abitabile. Sicché, i danni da infiltrazione vanno semplicemente pagati da tutti i condomini, secondo i principi che abbiamo precedentemente elencato.
Se il lastrico è parte comune, si utilizza il metodo dei millesimi. Se il lastrico è di proprietà esclusiva, un terzo delle spese è a carico del proprietario, due terzi sono a carico degli altri condomini, sempre secondo il metodo dei millesimi.
Il rifacimento del terrazzo condominiale è manutenzione ordinaria o straordinaria?
La questione della manutenzione ordinaria e straordinaria è considerata importante alla luce di due aspetti:
● Dinamiche del voto assembleare, ovvero per rispondere alla domanda “quanti millesimi sono necessari per approvare una richiesta di intervento?”;
● Accesso alle agevolazioni fiscali, in quanto una parte di esse è vincolata al carattere straordinario degli interventi.
Per quanto concerne il primo punto, il codice civile disciplina le maggioranze in base al criterio dell’entità. Se gli interventi sono di notevole entità, è necessaria la maggioranza semplice (50% dei millesimi). Altrimenti, basta la maggioranza di un terzo. Ora, spesso si fa confusione tra entità e ordinarietà/straordinarietà.
In realtà, i due concetti sono slegati: un intervento può essere di manutenzione ordinaria, ma ricadere comunque nella definizione di “notevole entità”. In effetti, è ciò che accade nella maggior parte dei casi. Ora, pur suggerendo un criterio puramente economico (costo dei lavori), il legislatore non ha definito i limiti tra lieve entità e notevole entità, sicché è tutto lasciato alla giurisprudenza ordinaria. Va da sé che gli amministratori, onde evitare contenziosi, per sicurezza ricercano sempre la maggioranza semplice.
Per quanto concerne la divisione tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria, non vi sono dubbi. Almeno, non dal punto di vista edile. Sono ordinari gli interventi che riguardano riparazioni o comunque gravano sulle finiture. Sono straordinari gli interventi che riguardano elementi strutturali, impianti, che causano un cambio di destinazione d’uso o una modifica nella volumetria.
Va da sé che se il rifacimento non si limita alla sostituzione della pavimentazione ma coinvolge solai, impermeabilizzazioni etc. si parla di manutenzione straordinaria.
Quanto costa il rifacimento del terrazzo? Prezzi detrazioni e bonus
I prezzi per il rifacimento del terrazzo condominiale variano in base all’entità dei lavori, alla politica dei prezzi della singola impresa, alla grandezza del terrazzo stesso. Tuttavia, se i metri quadri (calpestabili o meno, non importa) superano i 300 vi è il rischio di pagare più di 10.000 euro.
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Per fortuna, esistono delle agevolazioni fiscali. Anzi, le alternative sono numerose.
● Bonus ristrutturazione. E’ il bonus semplice, relativo agli interventi straordinari e disponibile solo in caso di coinvolgimento di elementi strutturali. La detrazione è al 36%, da scontare in dieci anni.
● Bonus terrazzi 2022. E’ il bonus relativo proprio agli interventi sui terrazzi, e coinvolge anche gli interventi sulle finiture. In questo caso la detrazione è del 50%, da scontare in dieci anni.
● Bonus verde 2022. In questo caso sono ammessi solo gli interventi di abbellimento “botanico”. La detrazione è sempre del 36%, da scontare in cinque anni.
● Super bonus 110%. Ebbene sì, il rifacimento del terrazzo può essere considerato un intervento trainato, ovvero può essere associato agli interventi trainanti, come l’installazione del cappotto termico. La detrazione è pari al 110%, da scontare in cinque anni.
L’invito è comunque di informarsi caso per caso, in modo da verificare i requisiti di accesso, limiti etc.
