Consolidamento delle fondazioni: Interventi, Costi, Bonus disponibili

L’espressione “consolidamento delle fondazioni” indica una classe di interventi essenziale per conservare la stabilità di un edificio. Come suggerisce il nome, gli interventi coinvolgono le fondazioni, elementi dei quali deriva la capacità di una qualsiasi costruzione di sopportare i carichi e resistere alle sollecitazioni.

In questa guida affronteremo l’argomento a trecentosessanta gradi, approfondendo le tecniche di intervento e fornendo una stima dei costi. Parleremo anche delle cause che rendono necessario il consolidamento delle fondazioni e faremo luce sulle eventuali agevolazioni fiscali a disposizione.

Le cause del cedimento delle fondazioni

Ovviamente, gli interventi di consolidamento delle fondazioni si rendono necessarie quando si rileva un cedimento, parziale o totale, delle fondazioni stesse oppure quando si verificano le condizioni per la loro instabilità.

È utile quindi presentare i fattori che favoriscono il cedimento delle fondazioni. Ecco una panoramica esaustiva.

• Abbassamento della falda acquifera. Tale fenomeno si verifica con una certa frequenza in quanto è dovuto a disordini di carattere climatico. Un’escursione termica superiore alle aspettative e l’alternanza di piogge intense a periodi di siccità possono portare a una specie di crollo della falda acquifera. A sua volta, tale avvenimento causa una compromissione delle fondazioni.
• Modifiche sostanziali dei carichi. Questo fattore è determinato dall’intervento umano. Nello specifico, si verifica quando vengono effettuati interventi di ristrutturazione radicali che, magari a causa di errori in fase di progettazione, aumentano i carichi in maniera indiscriminata. Un esempio tipico è dato dalla costruzione di nuovi piani.
• Infiltrazioni di acqua. Anche le infiltrazioni d’acqua possono causare un cedimento delle fondazioni o semplicemente aumentare le probabilità che un tale evento si verifichi. A loro volta, le infiltrazioni di acqua possono essere causate da una perdita consistente della rete idrica o fognaria.
• Scavi nei pressi della struttura. Gli scavi che coinvolgono i terreni adiacenti all’edificio possono indebolire in maniera considerevole le fondazioni, soprattutto quando vengono effettuate senza una chiara consapevolezza delle condizioni idrogeologiche della zona.
• Eventi estremi. Infine, anche i terremoti piuttosto che le frane possono incidere sulle “performance” delle fondazioni, richiedendo un intervento spesso urgente.

Come consolidare le fondazioni? Le tipologie di interventi

Di norma il consolidamento delle fondazioni impone interventi di carattere invasivo. Tuttavia, la tecnica edilizia ha compiuto importanti passi in avanti negli ultimi decenni, tali da determinare una certa varietà di approcci. Ecco quelli ad oggi più frequentemente adottati.

I micropali

La tecnica dei micropali, anche nota come micropalificazione, consiste nell’installazione di nuovi pali di fondazione. Questi si caratterizzano per un diametro inferiore rispetto ai pali “classici”. Tuttavia, sono più lunghi, in modo da raggiungere le porzioni di suolo più stabili.

L’installazione avviene mediante l’applicazione di piastre di fissaggio sulla fondazione e il conseguente impiego di martinetti idraulici.

Ovviamente, l’intervento procede da una attenta fase di analisi, che fornisce evidenze utili a stabilire il numero dei micropali da inserire e la loro lunghezza.

La micropalificazione presenta alcuni vantaggi oggettivi.

• E’ meno invasiva di tanti altri interventi. D’altronde, non richiede scavi. Si agisce direttamente sulla fondazione.
• E’ rapida. A pieno regime, è possibile inserire fino a cinque pali al giorno. Di normale, il processo di inserimento non dura più di una settimana.
• E’ conveniente. L’assenza di scavi e la possibilità di rinunciare a malte, resine etc. rende abbassa radicalmente i costi dell’intervento.
• E’ “pulita”. La micropalificazione, trattandosi di un “mero” inserimento di pali, non produce materiali di risulta e quindi non impone complesse operazioni di smaltimento.
• E’ efficace. Le operazioni avvengono meccanicamente, mediante impiego intensivo di macchinari. Il contributo umano, almeno dal punto di vista operativo, è molto scarso. Di conseguenza, si riducono anche i margini di errore.

L’iniezione di resine

L’iniezione di resine è un intervento molto interessante in quanto non agisce sulla fondazione, bensì sul terreno. Il suo scopo è fortificarlo, renderlo più idoneo ad “accogliere” le fondazioni di un edificio.

Come suggerisce il nome, la tecnica consiste nell’iniezione di resine poliuretaniche. L’operatore crea dei fori di 2-3 centimetri di diametro e poi inietta le resine. I fori vengono realizzati in corrispondenza dei “vuoti” del terreno. Vuoti che, ovviamente, causano l’instabilità del terreno stesso.

L’iniezione di resine, laddove indicata, comporta alcuni vantaggi.

• Rapidità. L’intervento è addirittura più veloce della micropalificazione. D’altronde, si tratta di creare un “buco” e inserire dentro del materiale.
• Convenienza. L’iniezione delle resine non comporta interventi edili consistenti e non impone approcci di carattere demolitorio. Tutto ciò incide sui costi, che sono addirittura inferiore alla micropalificazione.
• Scarsa invasività. Di nuovo, l’iniezione delle resine è meno invasiva della micropalificazione. Infatti, viene consigliata per gli interventi di consolidamento degli immobili abitati.

L’iniezione delle resine è indicata soprattutto in due casi.

• Il terreno è semplicemente argilloso, piuttosto che paludoso, e quindi vale la pena rinforzarlo.
• L’immobile è abitato. Si tratta infatti dell’intervento meno invasivo, se lo scopo è la risoluzione di un cedimento.

Jet Grouting

Si tratta di un intervento sensibilmente più invasivo rispetto alla micropalificazione e all’iniezione delle resine. Consiste nell’applicazione di composti a base di malte cementizie direttamente all’interno del terreno, in modo da generare una nuova base fondante incredibilmente spessa e alta.

Viene chiamato in causa quando lo strato di terreno “disponibile” è posto troppo in basso, e quindi non rimane che rinforzare le porzioni di suolo più superficiali. Tuttavia, queste sono a loro volta troppo deboli per poter essere “riempite” con le resine.

L’intervento si snoda in due fasi:

• Perforazione del terreno fino alla profondità desiderata, ovvero il punto più basso in cui la miscela verrà iniettata. Tale perforazione avviene mediante l’inserimento di un tubo.
• Estrazione del tubo e contemporanea, quanto progressiva, iniezione della malta. Questo processo frantuma e consolida il terreno allo stesso tempo. La “terra” infatti si mescola con le malte, formando un composto duro e resistente.

I vantaggi del Jet Grouting consistono in una spiccata capacità di risolvere le situazioni più problematiche, in cui sono presenti più fattori di compromissione.

Di contro, impone l’impiego di strumentazioni molto ingombranti, come la macchina perforatrice. Questa può pesare fino a 30 tonnellate, a cui si deve aggiungere il peso dell’impianto di pompaggio e dell’impianto di miscelazione.

Allargamento della base fondale

In passato era uno degli interventi più frequentemente realizzati, in quanto non richiede strumentazioni all’avanguardia o competenze ultra-specialistiche. Tuttavia, è forse il più pericoloso degli interventi in quanto, se realizzato con imperizia e senza indagare le caratteristiche del terreno, può causare un cedimento definitivo e potenzialmente catastrofico.

Ad ogni modo, l’intervento consiste nell’allargamento delle fondazioni, in modo tale da distribuire i carichi su una superficia più ampia e ridurre la “pressione” sul terreno.

Le operazioni iniziando con lo scavo del terreno attorno alla fondazione. Immediatamente, si procede con l’applicazione di cordoli in cemento armato, tali da sostenere la fondazione esistente. Successivamente si impermeabilizza la fondazione e si copre lo scavo con abbondante ghiaione.

Costi per il consolidamento delle fondazioni

Il consolidamento delle fondazioni richiede una spesa importante, ma è ovvio: il gioco vale la candela. Lo scopo è ripristinare la sicurezza dell’edificio, evitare conseguenze potenzialmente disastrose e ripristinare la capacità strutturale.

Ad ogni modo, i prezzi variano da intervento a intervento. La tipologia più conveniente, come abbiamo già detto, è l’iniezione delle resine. A seguire troviamo la micropalificazione, l’iniezione delle resine, l’allargamento della base fondale e il jet grouting.

Di seguito, alcuni esempi di prezzi per valore unitario.

• Micropalificazione: da 1.200 euro a 1.400 euro al metro lineare.
• Iniezione resine: da 700 euro a 950 euro al metro lineare.
• Allargamento della base fondale: da 1.000 euro a 1.200 euro al metro lineare.

E’ utile fornire delle stime, ponendo come riferimento un edificio con una base di 100 metri quadri. Stime chiaramente di massima, che non riflettono l’oggettiva complessità (ed eterogeneità) degli interventi.

Fatte le dovute precisazioni, ecco a quanto potrebbe ammontare la spesa.

• Micropalificazione: da 25.000 euro a 42.000 euro.
• Iniezione di resine: da 17.000 euro a 30.000 euro.
• Allargamento della base fondale: da 29.000 euro a 48.000 euro.

Bonus disponibili per il consolidamento delle fondazioni

Il legislatore ha predisposto alcune interessanti agevolazioni fiscali. Alcune di queste riguardano anche il consolidamento delle fondazioni.

Prima di analizzarle è bene precisare che, al netto delle differenze in termini di convenienza e dinamiche di accesso, il meccanismo è sempre lo stesso. Di fatto, consistono nella possibilità di detrarre una parte della spesa dall’IRPEF, nel corso di un determinato numero di anni. In alternativa, è possibile cedere il diritto alla detrazione a terzi e ottenere, per esempio, uno sconto in fattura (es. cessione verso impresa che realizza l’intervento).

Un “bonus” che certamente comprende il consolidamento delle fondazioni è l’agevolazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie. E’ un’agevolazione di base, che comprende interventi di carattere strutturale. E’ possibile detrarre il 50%, il limite di spesa è pari a 96.000, il numero di anni necessari a completare la detrazione è dieci.

Più controversa è la questione del Sismabonus, che dal canto suo è molto più redditizio. Secondo la prassi corrente, il consolidamento delle fondazioni rientra nell’agevolazione solo se inserito all’interno di un consolidamento strutturale più ampio, e a patto che non riguardi interventi puramente locali. Ad ogni modo, l’aliquota è compresa tra il 50% e il 70% se gli interventi coinvolgono edifici unifamiliari, a seconda che si concretizzi un miglioramento di una classe o di due classi. Se gli interventi riguardano i condomini salgono all’80% e all’85%. In ogni caso, il limite di spesa è fissato a 96.000 euro, mentre i periodi d’imposta utili a completare la detrazione sono cinque.

E per quanto riguarda il super bonus 110? In primo luogo, l’aliquota è stata recentemente diminuita al 90%. Secondariamente, stando a quanto suggeriscono i documenti ufficiali, il consolidamento dei fondazioni non può essere associato all’agevolazione.

Come ormai noto, il Super Bonus è stato pensato per un novero ristretto di interventi, come l’installazione del cappotto termico. Il legislatore ha però predisposto fin dall’inizio la possibilità di associare altri interventi, i cosiddetti “trainati”. Ebbene, tra questi non figurano gli interventi per il consolidamento delle fondazioni.

Quando intervenire? I segnali di cedimento delle fondazioni

La prevenzione è la scelta migliore, se l’oggetto del contendere è la stabilità delle fondazioni. Dunque, è bene riconoscere i segnali di un cedimento prima che sia troppo tardi. Ecco i “sintomi” più comuni.

• Crepe sui muri. Certo, nella maggior parte dei casi sono causate da un degrado dell’intonaco, e quindi rappresentano un problema superficiale. Tuttavia, potrebbero essere la spia di un deterioramento delle fondamenta. In linea di massima, le crepe sono “pericolose” quando formano una linea obliqua e appaiono profonde. La lunghezza, di contro, non è dirimente (una crepa di intonaco può essere più lunga di una crepa da cedimento).
• Crepe nei pavimenti. A meno di rotture dovute magari a problemi di natura impiantistica, le crepe nei pavimenti costituiscono sempre un segnale di allarme. Spesso si accompagnano a fenomeni deformativi.
• Mancata chiusura dei serramenti. Se porte e finestre non si chiudono più significa che sono in atto dei fenomeni deformativi. Questi, a loro volta, possono essere causati proprio dal cedimento della fondazione. In genere, questo fenomeno è associato alla presenza di scricchioli, segnale ulteriore dell’instabilità ormai “cronica” dell’edificio.

Il consiglio è di contattare un tecnico non appena si verificano queste condizioni, fosse anche una banale crepa sul muro. Intervenire in fretta significa risparmiare denaro, oltre che porsi al riparo da eventualità potenzialmente fatali.

L’urgenza si accentua se l’edificio è situato in una zona sismica: un immobile che soffre di problemi alle fondazioni è incredibilmente vulnerabile ai terremoti, anche a quelli di piccola entità.

Va segnalato, infine, che gli immobili con cedimento in corso sono scarsamente commerciabili. Il consolidamento, dunque, è anche una soluzione obbligata per ripristinare il valore dell’immobile. D’altronde, agenti immobiliari e persino privati cittadini “dall’occhio allenato” potrebbero rilevare con facilità una sofferenza lato fondazione. E in ogni caso, prima della compravendita, gli immobili potrebbero essere soggetti a una perizia specifica.