La manutenzione del terrazzo è un argomento complesso in quanto richiama questioni di carattere squisitamente tecnico, inerenti gli interventi da realizzare, e questioni di tipo legale, riguardanti la ripartizione delle spese. E’ dunque utile sgombrare il campo da ogni dubbio, affrontando entrambi gli aspetti.
Lo faremo in questa guida, dove descriveremo le modalità con cui avviene la manutenzione del terrazzo e forniremo alcune informazioni importanti circa la ripartizione delle spese.
Facciamo chiarezza: uso esclusivo o condiviso
I problemi nascono ovviamente quando il terrazzo è inserito in un contesto condominiale, ovvero fa parte di un condominio. Le alternative in questo caso sono due: uso condiviso o esclusivo.
L’uso del terrazzo è condiviso quando possono utilizzarlo tutti i condomini. L’uso è invece esclusivo quando, di fatto e formalmente, appartiene a un condomino in particolare, in genere a chi possiede l’appartamento immediatamente sottostante. Che il terrazzo sia di uso esclusivo è un’eventualità più frequente di quanto si possa immaginare. I motivi sono almeno due, per quanto antitetici.
Può capire che il terrazzo appartenga a una persona in quanto gli altri condomini semplicemente non intravedono alcuna utilità nel suo utilizzo. D’altronde, se si esclude l’ultimo piano, è in genere distante rispetto all’appartamento.
Di contro, può capitare che il terrazzo appartenga a una persona soltanto in quanto, se appartenesse a tutti, potrebbero sorgere dispute circa il suo utilizzo. Si tratterebbe di una parte calpestabile e comune a parecchi nuclei familiari, e gestirne l’uso potrebbe risultare davvero complicato. Mettere in vendita il terrazzo e quindi concedere la proprietà a una persona in particolare è una soluzione che taglia la testa al toro.
La domanda sorge spontanea: come vengono ripartite le spese? Se l’uso è condiviso, la risposta è semplice: si tratta il terrazzo come una qualsiasi parte comune e si dividono le spese tra tutti i condomini, in base ai millesimi.
A questo punto, verrebbe da dire che se l’uso è esclusivo a pagare debba essere solo ed esclusivamente il proprietario del terrazzo. E invece no, la normativa suggerisce dinamiche del tutto diverse.
Nello specifico, un terzo delle spese è attribuito al proprietario, mentre i restanti due terzi a tutti i condomini, sempre in base ai millesimi. Potrebbe sembrare un controsenso, ma questa ripartizione risponde a una logica precisa. Il terrazzo, anche se è utilizzabile da un solo inquilino, svolge comunque le funzioni tipiche delle parti comuni. Ovvero, isola l’edificio e impedisce le infiltrazioni, azioni che avvantaggiano tutti indistintamente.
Conoscere questa dinamica significa evitare lunghe e penose discussioni in sede assembleare.
Quali sono gli interventi di manutenzione
Chiarito questo aspetto, possiamo ora parlare della manutenzione del terrazzo dal punto di vista tecnico, ovvero descrivendo gli interventi.
A tal proposito vanno enunciati i motivi principali che portano a intervenire sul terrazzo come la sua pulizia. Di certo, il motivo più importante è quello funzionale. Il terrazzo non isola e non “copre” come dovrebbe, dunque si vengono a formare infiltrazioni, con tutto ciò che ne consegue per il decoro e la vivibilità degli appartamenti sottostanti.
In secondo luogo, vi è la motivazione estetica. La copertura è vecchia, le finiture sono compromesse da crepe, dunque è necessario rinnovare gli elementi.
Detto ciò, possiamo elencare gli interventi necessari al totale ripristino delle funzionalità – materiali ed estetiche – del terrazzo.
Demolizione dell’esistente e creazione del massetto
In questa fase viene rimosso il pavimento e il massetto. Una volta compiuta quest’opera di rimozione, è ovviamente necessario sgomberare l’area dai detriti e dai materiali di scarto.
A partire da questa opera di demolizione, si procede con la messa in posa degli elementi “nuovi”. Si inizia per l’appunto dal massetto, che ovviamente dev’essere di “sottofondo”. La sua composizione è in genere sempre la stessa: legante (cemento e sostanze speciali), sabbia (in alternativa materiali poliespansi) e acqua. Lo scopo del massetto è preparare il fondo strutturale all’impermeabilizzazione e alla posa del massetto.
Impermeabilizzazione
E’ una fase fondamentale in quanto consente al terrazzo di assolvere al suo ruolo “funzionale”, che è la protezione dell’edificio dagli agenti atmosferici, in particolare dall’acqua. Lo strato impermeabilizzante dev’essere elastico, per reagire bene alle sollecitazioni meccaniche e dettate dagli sbalzi di temperatura, tenace e coprente.
Nella stragrande maggioranza dei casi, si utilizzano delle membrane bituminose, ma sta crescendo l’interesse nei confronti delle resine. In quest’ultimo caso, però, non è necessario applicare la pavimentazione in quanto fungono anche da finitura, essendo per lo più antiscivolo e pigmentate.
Posa del pavimento e ripristino delle finiture
Infine, si procede con la posa della pavimentazione e dei battiscopa. Si impiegano piastrelle adatte agli spazi outdoor, quindi particolarmente resistenti. Un materiale molto apprezzato è il gres porcellanato, che offre un ottimo compromesso tra estetica e funzionalità.
Vanno per la maggiore, però, anche le piastrelle in marmo e in granito, che conferiscono un tocco più elegante e sobrio.
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La manutenzione del terrazzo costa molto? In linea di massima, soprattutto quando vi è la possibilità – o per meglio dire l’obbligo – di ripartire le spese, lo sforzo economico è molto moderato. Va poi considerato che anche la manutenzione del terrazzo consente di accedere ad alcune agevolazioni fiscali, soprattutto se associate a interventi più pesanti e riguardanti l’efficientamento energetico.
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