SCIA alternativa al Permesso di Costruire: come presentarla

Ogni intervento edilizio, tra cui manutenzioni, ristrutturazioni e nuove costruzioni, necessita di specifici titoli abilitativi per poter essere eseguito. Il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) stabilisce quale titolo abilitativo richiedere a seconda delle casistiche. 

Il tradizionale Permesso di Costruire, in determinati casi, può essere sostituito dalla cosiddetta SuperSCIA. Trattasi della SCIA regolata dall’art. 23 del D.P.R. 380/2001: un titolo che permette di avviare interventi edilizi, anche rilevanti, seguendo una procedura più snella e dalle tempistiche ridotte. 

Cos’è la SuperSCIA, quali sono i vantaggi di questo titolo, come e quando presentarla? Scopriamo tutto ciò che dovresti sapere in questo approfondimento. 

Titoli abilitativi in edilizia: una panoramica generale 

Ogni intervento edilizio, in base alla sua tipologia ed entità, necessita di uno specifico titolo abilitativo. Per poter comprendere quale titolo richiedere evitando errori progettuali, blocchi nei lavori e sanzioni, è importante conoscere quali sono i principali strumenti autorizzativi previsti dalla normativa vigente. 

Il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) comprende i seguenti titoli abilitativi in edilizia: 

• Edilizia libera. In edilizia libera è possibile svolgere opere di manutenzione ordinaria e interventi di lieve entità, tra cui tinteggiature, sostituzione di infissi, pavimentazioni esterne, installazione di pannelli solari non integrati. Non è necessario alcun titolo abilitativo, ma è fondamentale rispettare le normative tecniche e urbanistiche vigenti; 
• CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata). Questo titolo è richiesto per gli interventi di manutenzione straordinaria leggera, come la modifica di tramezzi interni o il rifacimento di impianti (non interventi strutturali). La CILA deve essere firmata da un tecnico abilitato, che assevera la conformità dell’intervento alle normative urbanistiche;
• SCIA ordinaria (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Questo titolo è necessario in caso di interventi più incisivi, tra cui manutenzioni straordinarie che coinvolgono elementi strutturali, risanamenti conservativi, restauri o ristrutturazioni leggere. La SCIA ordinaria deve essere firmata e asseverata da un tecnico abilitato; 
• Permesso di Costruire (PdC). Trattasi del titolo maggiormente strutturato e formale, obbligatorio in caso di nuove costruzioni, cambi di destinazione d’uso con impatto urbanistico, ampliamenti significativi o interventi su immobili vincolati. Il PdC richiede un’istruttoria tecnica e amministrativa da parte del Comune, che viene rilasciata entro 60 giorni dalla domanda; 
• SCIA alternativa al Permesso di Costruire (SuperSCIA). Questa procedura, introdotta dall’art. 23 del D.P.R. 380/2001, in alcuni casi sostituisce il PdC mediante una segnalazione certificata asseverata. La SuperSCIA si applica a interventi complessi come ristrutturazioni urbanistiche o demolizioni con ricostruzione, in presenza di piani attuativi già approvati. I lavori possono iniziare dopo 30 giorni dalla presentazione, a condizione che l’Amministrazione non rilevi criticità. 

Cos’è la SCIA alternativa al permesso di costruire (SuperSCIA)?

La SCIA alternativa al permesso di costruire, o SuperSCIA, è un titolo abilitativo che si colloca a metà strada tra la SCIA tradizionale e il PdC. Riduce le tempistiche utili a procedere all’intervento, abbreviando l’iter burocratico, rimanendo tuttavia vincolata al rispetto della normativa urbanistica e alla presentazione di una documentazione tecnica completa e conforme. 

La SuperSCIA, in taluni casi, consente di realizzare gli interventi edilizi senza dover richiedere il tradizionale Permesso di Costruire. In particolare, si applica a interventi di ristrutturazione edilizia rilevante o di nuova costruzione, purché disciplinati da strumenti urbanistici attuativi che contengono disposizioni plano-volumetriche e tipologiche dettagliate.

A differenza della SCIA ordinaria, l’avvio dei lavori con la SuperSCIA è subordinato al decorso di 30 giorni dalla presentazione della documentazione al Comune. Se entro questo termine l’Amministrazione non rileva irregolarità, si applica il principio del silenzio-assenso ed è possibile dare il via ai lavori. 

Quando può essere presentata la SCIA alternativa al Permesso di Costruire? 

La SuperSCIA può essere utilizzata per diversi interventi edilizi, purché pienamente conformi alla normativa urbanistica vigente e agli eventuali strumenti attuativi comunali. In particolare, è possibile presentare la SuperSCIA per: 

• Interventi di ristrutturazione edilizia rilevante, che determinano un organismo edilizio diverso (in tutto o in parte) da quello precedente. Viene utilizzata nei casi di aumento della volumetria complessiva dell’edificio, di modifiche ai prospetti, di cambi di destinazione d’uso dell’immobile (soprattutto se situato in zone omogenee A) e di modifiche della sagoma degli edifici sottoposti a vincoli paesaggistici e culturali; 
• Interventi di nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica, purché siano disciplinati da piani attuativi o accordi negoziali con approvazione del Comune. Tali piani e accordi devono contenere le indicazioni in merito alla volumetria, alla tipologia edilizia, alle forme costruttive e ai materiali. È possibile procedere con la SuperSCIA se questo genere di intervento è corredato da un atto di ricognizione del Comune o, in alternativa, da una relazione tecnica asseverata che confermi la presenza di requisiti plano-volumetrici adeguati;
• Interventi di nuova costruzione in esecuzione diretta di strumenti urbanistici generali, come il Piano Regolatore Generale (PRG) o il Piano Urbanistico Comunale (PUC). Vi è una condizione: questi strumenti devono prevedere in modo esplicito i parametri volumetrici e progettuali, che devono essere dettagliati. 

La SuperSCIA può essere presentata, ad esempio, in caso di:

• Demolizioni e ricostruzioni di un edificio con aumento della volumetria;
• Realizzazione di nuove unità immobiliari all’interno di un comparto urbanistico con piano attuativo già approvato;
• Modifiche della sagoma degli edifici soggetti a vincolo;
• Ristrutturazioni urbanistiche già regolamentate da accordi o strumenti attuativi approvati;
• Cambio di destinazione d’uso di un edificio vincolato, con contestuale modifica dei prospetti.

È consigliabile consultare il regolamento edilizio locale per verificare la presenza di eventuali normative regionali, che possono prevedere estensioni o limitazioni nell’ambito applicativo della SuperSCIA. 

Dove presentare SCIA alternativa al Permesso di Costruire?

La SCIA alternativa al Permesso di Costruire deve essere presentata presso lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’intervento. Nella maggior parte dei Comuni italiani, la trasmissione avviene per via telematica, tramite PEC o portale online istituzionale. In taluni casi è ammesso l’invio tramite raccomandata A/R. 

Per garantire la validità della SuperSCIA, questo fascicolo deve essere corredato da una serie di documenti obbligatori, ovvero:

• Modulo unificato per SCIA alternativa, contenente i dati del titolare, dell’impresa esecutrice, del tecnico abilitato e di una descrizione dettagliata dell’intervento;
• Relazione tecnica asseverata, firmata dal progettista abilitato. Questa relazione attesta la conformità degli interventi alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti, agli strumenti di pianificazione approvati e adottati, ai regolamenti locali, nonché alle norme in materia di sicurezza, igiene, accessibilità e risparmio energetico;
• Elaborati progettuali, tra cui grafici, sezioni, planimetrie e computo metrico;
• Eventuali autorizzazioni, atti di assenso o nulla osta richiesti ad altri enti. Se non vi sono vincoli ambientali, paesaggistici, idrogeologici, culturali o statali, queste documentazioni possono essere sostituire da asseverazioni e autocertificazioni rilasciate da tecnici abilitati. 

Una volta presentati tutti i documenti al SUE, l’Amministrazione esamina la domanda e segnala eventuali irregolarità nel giro di 30 giorni. Trascorso tale termine, in mancanza di rilievi, il titolare può procedere con l’avvio ai lavori applicando la formula del silenzio-assenso. 

Chi presenta la SCIA alternativa al permesso di costruire? 

La SuperSCIA può essere presentata da diversi soggetti, a condizione che abbiano un titolo giuridico sull’immobile o siano stati delegati dal proprietario. Nello specifico, può presentare la SCIA alternativa al Permesso di Costruire: 

• Proprietario o comproprietario dell’immobile, qualora tutti siano d’accordo sull’intervento; 
• Titolari del diritto di superficie sull’immobile;
• Usufruttuari che detengono il diritto di godimento dell’immobile per un periodo determinato; 
• Nudo proprietari, che conservano la proprietà senza i diritti di uso o godimento dell’immobile;
• Amministratori di condominio per interventi che riguardano le parti comuni del condominio;
• Promissario acquirente, se autorizzato dal venditore attraverso una delega scritta; 
• Enfiteuti, in caso di fabbricati rurali, i quali godono di diritti specifici su terreni agricoli o edifici rurali;
• Professionisti abilitati come architetti, ingegneri e geometri, i quali agiscono in qualità di delegati del proprietario attraverso una delega scritta. Questa concessione consente ai professionisti di gestire l’intero iter burocratico per conto del proprietario, assicurando maggiore fluidità ed efficacia. 

Dove trovo il modulo PDF per la SuperSCIA? 

Il modulo unificato in PDF da presentare per la SCIA alternativa al Permesso di Costruire viene messo a disposizione dai siti istituzionali dei Comuni italiani e delle amministrazioni locali, all’interno della sezione dedicata all’edilizia o al SUE. La modulistica segue uno standard nazionale, ma ogni amministrazione può adottare versioni personalizzate in base alle specifiche procedure. 

In alternativa, il modulo unificato in PDF per la SuperSCIA può essere reperito: 

• Sui portali regionali che raccolgono e aggiornano la modulistica unificata; 
• Nella sezione “Modulistica edilizia” dei siti comunali. 

All’interno del modulo devono essere inseriti i dati del titolare o avente titolo, i dati dell’impresa esecutrice e del tecnico abilitato, una descrizione dettagliata dell’intervento e le asseverazioni relative alla conformità urbanistica, normativa vigente, diritti di terzi, sicurezza e privacy.

Vantaggi della SCIA alternativa al Permesso di Costruire  

La SCIA alternativa al Permesso di Costruire garantisce diversi vantaggi rispetto al PdC. In particolare, i benefici della SuperSCIA includono: 

• Tempistiche certe e ridotte. Il procedimento si conclude entro 30 giorni, grazie al meccanismo del silenzio-assenso. Ciò consente di evitare le tradizionali attese relative alle richieste di Permesso di Costruire, spesso superiori ai 60 giorni;
• Semplificazione procedurale. È sufficiente una relazione asseverata firmata da un tecnico abilitato, senza istruttorie preliminari complesse da parte del Comune;
• Minore burocrazia. La pratica viene presentata in un unico passaggio presso lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE), riducendo sia l’iter che la documentazione utile;
• Risparmio economico. Le spese amministrative e i costi connessi alla pratica sono generalmente inferiori rispetto a quelli legati al Permesso di Costruire, anche grazie alla rapidità nella gestione; 
• Flessibilità normativa. Può essere utilizzata anche in ambiti ampliati da regolamenti regionali o comunali, come demolizioni e ricostruzioni con ampliamenti volumetrici previsti da norme locali;
• Validità triennale. Una volta acquisita efficacia, la SuperSCIA ha una validità massima pari a 3 anni. Se l’intervento non viene completato entro questo termine, è necessaria una nuova segnalazione per la parte residua; 
• Controlli post-presentazione. Durante i 30 giorni successivi al deposito, il Comune può bloccare i lavori solo se rileva carenze documentali o in mancanza di requisiti urbanistici. In assenza di comunicazioni, si può procedere con l’inizio dei lavori. 

Procedura per presentare la SCIA alternativa al PDC 

La presentazione della SuperSCIA è una procedura che necessita di attenzione, precisione tecnica e del rispetto di una serie di passaggi ben definiti. Scopriamo il procedimento completo, suddiviso per fasi operative, nei prossimi paragrafi. 

Verifica normativa e compatibilità urbanistica

Il primo step del processo di presentazione della SuperSCIA prevede un’attività fondamentale: verificare che l’intervento rientri tra quelli ammessi dalla normativa. Per cui, occorre:

• Controllare gli strumenti urbanistici del Comune, inclusi piani attuativi, varianti o regolamenti locali; 
• Verificare che l’intervento venga espressamente previsto dall’art. 23 del DPR 380/2001, che disciplina la SCIA alternativa;
• Consultare le norme regionali, in quanto alcune estendono o precisano l’ambito di applicazione della SuperSCIA. 

Affidamento del progetto a un tecnico abilitato

Una volta accertata la compatibilità urbanistica, occorre incaricare un tecnico qualificato per la progettazione. Il progettista può essere un ingegnere, un architetto o un geometra, se regolarmente iscritto all’albo. 

Insieme al progettista, viene definito l’intervento e viene redatta la relazione tecnica asseverata, che attesta la conformità alle norme vigenti. È importante, in questa fase, calcolare l’eventuale contributo di costruzione, se dovuto, in base al tipo di intervento e alla normativa regionale/comunale.

Compilazione del modulo unificato SCIA alternativa

In terza battuta, deve essere compilata la modulistica prevista seguendo questi passaggi: 

• Compilare il modulo unificato regionale o nazionale in PDF, inserendo i dati del proprietario, dell’impresa esecutrice e del tecnico;
• Allegare la relazione asseverata, gli elaborati progettuali e gli altri documenti urbanistici necessari; 
• Rendere tutte le dichiarazioni previste dal DPR 445/2000 e riguardanti la sicurezza, i diritti edificatori, la privacy e altro.

Presentazione allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE)

Una volta raccolta e completata la documentazione, la SuperSCIA deve essere presentata in via ufficiale al SUE. La trasmissione avviene tramite PEC, portale telematico del Comune oppure, in taluni casi e in assenza di alternative digitali, via raccomandata A/R. Occorre conservare la ricevuta di protocollazione che attesta l’avvenuta presentazione. 

Attesa dei 30 giorni per controllo amministrativo

Presentata la domanda, bisogna attendere 30 giorni prima di dare il via ai lavori. In questo periodo, l’Amministrazione Comunale verifica la completezza e la regolarità della documentazione. In caso di irregolarità, l’Amministrazione può emettere un ordine motivato di sospensione. Se non risconta irregolarità e se non interviene entro i 30 giorni, grazie al meccanismo del silenzio-assenso, è possibile iniziare i lavori. 

Inizio lavori e aggiornamento catastale

I lavori possono iniziare dal 31 giorno di attesa, purché non siano state emesse contestazioni dal Comune. È necessario, quando richiesto, aggiornare i dati catastali presso l’Agenzia delle Entrate oppure dichiarare l’assenza di variazioni rilevanti. 

Fine lavori e certificazione finale

Al termine dell’intervento, bisogna formalizzare la chiusura dei lavori. Pertanto: 

• Il tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale o conformità edilizia/urbanistica;
• Il committente presenta la comunicazione di fine lavori allo Sportello Unico;
• Tutta la documentazione, tra cui relazioni, ricevute e certificazioni, deve essere conservata per eventuali controlli futuri da parte dell’amministrazione. 

Sanzioni per mancata SCIA alternativa al Permesso di Costruire

Qualora l’intervento venga realizzato senza presentare la SCIA alternativa al Permesso di Costruire, o nel caso non venga consegnata adeguatamente, l’art. 23 del DPR 380/2001 (Titolo IV) prevede specifiche sanzioni. In particolare, si configurano come nei casi di:

• Costruzione abusiva o con variazioni essenziali rispetto al permesso. In tal caso, il dirigente comunale ordina al responsabile la rimozione/demolizione dell’opera. Se non viene eseguita entro 90 giorni, l’immobile e l’area abusiva passano direttamente al patrimonio comunale. In caso di problemi di salute o disagio socio-economico dei residenti, il termine può essere prorogato fino a 240 giorni. In caso di mancato rispetto, il Comune può procedere con la demolizione e applicare una sanzione amministrativa da 2.000 a 20.000 euro (l’importo massimo viene applicato se l’abuso riguarda le aree a rischio idrogeologico); 
• Abusi parziali o difformità minori. Le opere irregolari devono essere rimosse entro il termine stabilito dall’ordinanza. Se il termine non viene rispettato, il Comune può demolire le opere a spese dei responsabili o applicare una multa se la demolizione compromette la parte regolare;
• SCIA incompleta, inesatta o non veritiera. Sin dall’origine, questa documentazione risulta inefficace, rendendo l’intervento abusivo. L’Amministrazione può, quindi, dichiararne l’inefficacia anche successivamente, con conseguenti sanzioni, ordini di demolizione e possibili azioni penali in caso di dolo; 
• Interventi che superano i limiti consentiti, ad esempio nel caso di modifiche volumetriche non ammesse. La SuperSCIA, in questo caso, può essere annullata dal TAR e l’opera viene considerata eseguita senza permesso. 

L’importo della sanzione può variare in base all’uso dell’immobile: quando l’uso è residenziale, la sanzione è pari al triplo del costo di produzione della parte irregolare. Se l’uso è diverso dal residenziale, la sanzione è pari al triplo del valore venale stabilito dall’Agenzia del Territorio.

Differenza tra SCIA e Super SCIA 

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) e la SCIA alternativa al Permesso di Costruire (SuperSCIA) sono due titoli abilitativi distinti, che presentano differenze significative. 

La SCIA ordinaria viene utilizzata in caso di interventi edilizi semplici, che prevedono un inizio dei lavori immediato. La SuperSCIA, invece, interessa lavori più complessi e impone un’attesa pari a 30 giorni prima di avviare l’intervento. Questo ultimo titolo, inoltre, comporta una procedura più articolata e prevede un contributo comunale. 

Nella seguente tabella, valutiamo tutte le differenze tra i due titoli abilitativi. 

Hai bisogno di ulteriori informazioni o chiarimenti? Richiedi l’assistenza di un partner qualificato, specializzato nell’edilizia su fune: Acrobatica. 

Accompagniamo i clienti durante tutto l’iter relativo agli interventi edili: dalla progettazione alla gestione burocratica, garantendo interventi rapidi, convenienti e a regola d’arte. Contatta subito il nostro team per preventivi e consulenze.