Ristrutturazione Terrazzo: Interventi, Costi e Bonus disponibili

La ristrutturazione del terrazzo è un intervento che impatta sia sull’estetica che sulla funzionalità. E’ anche un intervento complesso, che impone scelte precise per quanto concerne gli elementi da rinnovare o sostituire e i materiali da utilizzare.

La complessità deriva anche dalla presenza di norme “abbondanti” sui permessi e soprattutto sulle agevolazioni fiscali.

Dunque, è utile fornire una guida completa sulla ristrutturazione del terrazzo, che affronti l’argomento dal punto di vista tecnico, burocratico ed economico.

Ristrutturare il terrazzo: i permessi necessari

Il primo dubbio che sorge quando si ipotizza una ristrutturazione del terrazzo riguarda proprio i permessi. Sono necessari titoli abilitativi? La domanda è cruciale in quanto operare in assenza di titoli, quando invece la legge li prevede, espone a rischi importanti sul piano economico e persino penale.

La buona notizia è che, nella maggior parte dei casi, la ristrutturazione del terrazzo rientra nell’edilizia libera, dunque può essere eseguita senza dover chiedere e ottenere permessi. D’altronde, nella stragrande maggioranza dei casi, gli interventi riguardano le finiture, come la pavimentazione, le ringhiere etc. Vanno comunque segnalate alcune eccezioni.

• Costruzione di un’impalcatura. Nel caso – non troppo remoto – in cui i lavori richiedessero la costruzione di un’impalcatura, si renderebbe necessaria la CIL, Comunicazione di Inizio Lavori. E’ il titolo in assoluto più leggero e meno costoso, una sorta di comunicazione da inoltrare agli uffici competenti.
• Cambio di destinazione o aggiunta di elementi strutturali. La questione non riguarda tanto i terrazzi, bensì gli spazi destinati ad essere trasformati in terrazzi. Se per esempio si intende trasformare un lastrico solare in un ambiente vivibile, magari con l’aggiunta di strutture di carattere fisso, è necessario il Permesso di Costruire, che è il titolo abilitativo più costoso e difficile da ottenere. Infatti, è regolato dal meccanismo del silenzio-diniego. Se le autorità non rispondono, il permesso viene considerato “non rilasciato”.

Bonus e detrazioni

Ancora più complesso è il tema delle agevolazioni fiscali. Il legislatore ha manifestato un certo dinamismo a riguardo, concedendo bonus in grado realmente di alleggerire il carico economico. Tuttavia, le norme a riguardo hanno spesso un carattere provvisorio e rischiano di subire modifiche a ogni legge di bilancio.

Le agevolazioni variano per interventi ammessi, impatto sulla spesa e orizzonte temporale di godimento dei benefici. Attualmente, per quanto concerne la ristrutturazione del terrazzo, le possibilità sono le seguenti:

• Bonus Ristrutturazioni. Questa agevolazione copre una vasta gamma di interventi, dal semplice rifacimento della pavimentazione all’installazione di nuove strutture. Trattasi dell’agevolazione più versatile, in quanto interessa gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria eseguiti su un immobile. Rientrano, tra le operazioni ammissibili, anche i lavori di ristrutturazione del terrazzo. La detrazione è del 50% e si applica per una spesa massima pari a 96.000 euro. A partire dal 1° gennaio 2025, la detrazione scenderà al 36% e il limite di spesa massimo diventerà 48.000 euro;
• Ecobonus. Trattasi di un’agevolazione riservata agli interventi di riqualificazione energetica. Per accedervi, è necessario che, nel complesso, gli interventi consentano un salto di due classi di efficienza energetica. Per quanto concerne la ristrutturazione del terrazzo, l’agevolazione è disponibile solo se si procede con una impermeabilizzazione a carattere (anche) isolante. La percentuale di detrazione varia a seconda del tipo di intervento e dell’immobile. In genere, si parla di una detrazione del 50% o del 65% per le spese sostenute. Anche in questo caso l’orizzonte temporale è di 10 anni;
• Bonus verde. Questa agevolazione fiscale riguarda esclusivamente le aree esterne di un immobile. È possibile usufruire di una detrazione Irpef del 36%, per un tetto massimo di spesa pari a 5.000 euro, per gli interventi di manutenzione straordinaria eseguiti su balconi, terrazzi o giardini. 

La normativa è comunque complessa, dunque il consiglio è di informarsi in prima persona, magari attingendo alla fonte diretta (le guide dell’Agenzia delle Entrate).

I possibili interventi

Si fa presto a dire ristrutturazione del terrazzo. In realtà, gli interventi che possono essere realizzati sono numerosi, alcuni dei quali dovrebbero essere effettuati insieme.

• Impermeabilizzazione. Lo scopo è isolare il terrazzo, e quindi l’edificio, dagli agenti atmosferici e se possibile ridurre al minimo lo scambio di calore tra interno-esterno. Nella stragrande maggioranza dei casi, si stende una guaina dopo aver rifatto il massetto e prima di posare il pavimento. Si utilizzano membrane e guaine bituminose, ma in commercio vi sono anche materiali moderni, tali da garantire prestazioni addirittura superiori. Il riferimento è ad alcune resine, che tra le altre cose agiscono anche in qualità di rifiniture. Si caratterizzano infatti per un impatto estetico magari sobrio, ma gradevole.
• Rifacimento pavimentazione. E’ l’intervento che viene realizzato più di frequente anche perché esercita il maggiore impatto in termini visivi. Il ventaglio di alternative è ristretto in confronto alle pavimentazioni da interno, anche perché in questo caso l’elemento è chiamato a sopportare sollecitazioni diverse, determinate dagli agenti atmosferici.
• Altre finiture. Il terrazzo è ricco di finiture, a partire dalle ringhiere e dai parapetti. Dunque, una parte degli interventi è finalizzata alla sostituzione di queste finiture a scopo estetico o per mettere in sicurezza il terrazzo stesso.

C’è poi una diversa classe di interventi, che riguardano solo alla lontana il concetto di “ristrutturazione”: l’aggiunta di nuovi elementi strutturali. Essa si rende necessaria non già in presenza di un terrazzo, ma di un semplice lastrico solare da adibire ad area “vivibile”. Stesso discorso per l’ulteriore arricchimento di un terrazzo che è già tale. Si potrebbero costruire strutture al chiuso, per esempio o, perché no, dei pergolati fissi/abitabili.  In tal caso, come già anticipato, è necessario ottenere il Permesso di Costruire.

Quali sono i costi?

Ristrutturare un terrazzo costa molto? Ovviamente la risposta più veritiera è: dipende. Sono tanti i fattori in gioco. In primo luogo, la quantità e la pervasività degli interventi. E’ logico che una ristrutturazione che riguardi tutte le componenti, dal massetto allo strato impermeabilizzante alla pavimentazione alla rifinitura, costi di più rispetto ad altre che magari puntano alla mera sostituzione della pavimentazione.

Un altro fattore riguarda le esigenze e l’approccio dell’impresa edile. Alcune sono più costose di altre, anche a parità di competenze, qualità etc.

Certo, il problema dei costi può diventare relativo piuttosto in fretta. A incidere, da questo punto di vista, sono le agevolazioni. Se nella peggiore delle ipotesi, qualora si rispondesse a certi requisiti, è possibile dimezzare la spesa (nell’immediato o secondo le tradizionali procedure di recupero), la ristrutturazione del terrazzo e in generale gli interventi edilizi diventano appannaggio di un gran numero di persone.

Ad ogni modo, i costi per una ristrutturazione terrazzo completa e che chiami in causa materiali mediamente convenienti, si aggirano sui 100 euro per metro quadro. Ciò significa che un terrazzo, magari condominiale, di 200 metri quadri può richiedere una spesa di 20.000 euro circa, senza considerare le agevolazioni ovviamente.

Per saperne di più leggi l’articolo “Costo Rifacimento terrazzo: una guida dettagliata” >>

Se il terrazzo è condominiale

Uno dei dubbi più ricorrenti riguarda la gestione degli interventi in ambito condominiale. In particolare, vi è una certa confusione circa il tema della ripartizione delle spese. Ebbene, per sciogliere questi dubbi è necessario considerare due ipotesi.

• Terrazzo di proprietà condivisa. In questo caso, nessuna sorpresa. Le spese vengono ripartite secondo i millesimi di proprietà. Ovviamente, il fatto che il terrazzo venga naturalmente usato più dagli inquilini dell’ultimo piano che dagli inquilini del primo non ha alcun risvolto.
• Terrazzo di proprietà esclusiva. Così su due piedi, sembra fisiologico che a pagare sia solo e soltanto il proprietario del terrazzo. E invece la norma suggerisce una versione diversa. Benché di proprietà esclusiva, il terrazzo gioca un ruolo nell’efficienza del palazzo del suo complesso, quindi funge comunque da parte comune. Un terrazzo ben manutenuto, per esempio, non subisce infiltrazioni e non danneggia i piani sottostanti. Un terrazzo funzionante e ristrutturato in senso energetico, contribuisce all’abbattimento della spesa per il riscaldamento e la climatizzazione.

Dunque, anche in questo caso le spese vanno ripartite. Nello specifico, un terzo è appannaggio del proprietario, due terzi appannaggio degli altri condomini, sempre secondo il principio dei millesimi.

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Ciò significa zero inquinamento visivo (niente mostri di metallo e legno) né acustico. Significa anche costi più leggeri, visto che le impalcature rappresentano una voce di spesa non indifferente.

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