La corretta manutenzione del tetto di un condominio rappresenta una questione estremamente importante, sia per garantire sicurezza e comfort abitativo ai condomini, sia per assicurare una corretta conservazione del valore dell’immobile.
Mediamente, ogni 30 o 40 anni il tetto di un condominio necessita di un intervento di rifacimento. Un’operazione fondamentale per la manutenzione a lungo termine dell’edificio, che però può provocare controversie tra i condomini.
Quando è necessario procedere con il rifacimento del tetto in condominio? Scopriamo cosa dice la normativa e tutte le informazioni riguardo la ripartizione delle spese e i possibili costi.
Quando è obbligatorio rifare il tetto in un condominio?
Un intervento di rifacimento del tetto condominiale, pur essendo oneroso a livello economico e logistico, è essenziale e non deve essere procrastinato. In alcuni casi, peraltro, questo tipo di intervento diventa obbligatorio.
Oltre ad essere funzionale al miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio e alla diminuzione della dispersione termica, tale intervento è da considerarsi obbligatorio nei seguenti casi:
- In presenza di danni strutturali gravi. Se il tetto presenta danni significativi come crepe, infiltrazioni d’acqua o cedimenti, i quali mettono a rischio la sicurezza degli abitanti, l’intervento è indispensabile e deve essere eseguito in modo immediato;
- Se il tetto non risponde alle normative di sicurezza. Alcune norme vigenti, come quelle antisismiche o di isolamento termico e acustico, possono prevedere l’esecuzione di interventi di rifacimento del tetto finalizzati a garantire la conformità dell’edificio;
- Per l’esecuzione di operazioni di efficientamento energetico. In alcuni casi, il rifacimento del tetto condominiale diviene indispensabile per poter accedere a incentivi statali o per rispettare i regolamenti comunali che incentivano la sostenibilità ambientale;
- Nel rispetto di una delibera assembleare. Quando l’assemblea condominiale approva a maggioranza qualificata il rifacimento del tetto, l’intervento diventa automaticamente obbligatorio per tutti i condomini, salvo eccezioni stabilite dal regolamento condominiale;
- Nel rispetto delle prescrizioni del regolamento condominiale. In alcuni casi, i regolamenti interni possono imporre interventi periodici di manutenzione straordinaria preventiva da eseguire sul tetto.
Ripartizione spese alle normative
Per procedere con l’intervento di rifacimento del tetto condominiale è indispensabile seguire una precisa procedura. La normativa vigente prevede che questo tipo di intervento venga deliberato dall’assemblea condominiale, e affidato a un’azienda specializzata capace di rilasciare una certificazione specifica al termine dei lavori.
Una volta che l’intervento è stato approvato dall’assemblea condominiale, occorre presentare la CIL (Comunicazione di Inizio Lavori) o la SCIA edilizia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) all’ufficio competente. Un professionista incaricato dal condominio dovrà valutare quale dei due documenti bisogna presentare per poter garantire la conformità dell’intervento.
Queste pratiche, necessarie a livello autorizzativo e urbanistico, permettono inoltre di accedere alle eventuali detrazioni fiscali che il condominio intende richiedere.
Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, un tema particolarmente caldo e importante per tutti i condomini, occorre prendere in esame la normativa di riferimento. L’articolo 1117 del Codice Civile definisce il tetto una parte comune del condominio. Proprio per questo, le spese per il rifacimento di questo elemento dovranno essere equamente suddivise tra tutti i condomini, a seconda dei millesimi di proprietà.
Tuttavia, esistono alcune eccezioni e situazioni particolari che possono influenzare il calcolo della ripartizione. In particolare, quando si interviene su:
- Tetti di proprietà comune. Se il tetto appartiene al condominio nel suo complesso, le spese di manutenzione e rifacimento vengono ripartite in proporzione ai millesimi di ciascun condomino. Nel caso di supercondomini, ovvero di complessi formati da più edifici distinti ma che condividono alcune parti comuni (come il cortile, l’impianto di illuminazione o altre infrastrutture), le spese di rifacimento del tetto devono essere sostenute dai proprietari degli appartamenti che si trovano sotto il tetto soggetto all’intervento. Gli altri edifici del supercondominio, che non beneficiano in modo diretto del tetto oggetto delle operazioni, non devono partecipare alle spese;
- Tetti di proprietà esclusiva di un condomino. Quando il tetto appartiene a un solo proprietario, le spese devono essere suddivise sulla base del criterio previsto per il lastrico solare. Ovvero, un terzo delle spese è a carico del proprietario esclusivo, mentre i restanti due terzi devono essere suddivisi, in base ai millesimi, tra i condomini coperti dal tetto;
- Mansarde o spazi con uso esclusivo del sottotetto. Quando questi spazi sono destinati a un utilizzo esclusivo di un condomino, il proprietario dell’unità immobiliare dovrà farsi carico delle spese di manutenzione, coibentazione e riparazione delle parti che garantiscono l’uso esclusivo dello spazio.
Per la ripartizione delle spese, inoltre, occorre considerare alcuni criteri specifici:
- L’uso differenziato del tetto. Quando il tetto serve in modo esclusivo alcune unità immobiliari, come balconi o terrazze private, le spese per il rifacimento devono essere sostenute dai proprietari di queste unità;
- Gli adeguamenti normativi. Se il rifacimento è obbligatorio per adeguare il tetto alle nuove normative, le spese vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà;
- Il regolamento condominiale. In alcuni casi, il regolamento di condominio può prevedere criteri specifici per la suddivisione delle spese;
- I ponteggi e le opere accessorie. I costi relativi al ponteggio e agli interventi complementari (come il rifacimento delle grondaie o l’isolamento termico) devono essere suddivisi tra tutti i condomini in base ai millesimi, a meno che riguardino esclusivamente aree comuni a uso limitato.
Per poter garantire una gestione trasparente e ridurre al minimo la possibilità di controversie tra i condomini, è bene convocare un’assemblea condominiale straordinaria prima di procedere con i lavori di rifacimento del tetto.
Durante l’assemblea, è consigliabile deliberare i criteri di ripartizione delle spese, approvare eventuali deroghe al regolamento condominiale e assicurare che la decisione venga verbalizzata e approvata con le maggioranze previste dalla legge.
Lavori per il tetto condominiale
Un intervento da effettuare sul tetto di un condominio può avere una finalità e una complessità variabile, a seconda della tipologia di lavoro da svolgere. Generalmente, i lavori eseguiti lungo i tetti condominiali interessano opere di:
- Manutenzione ordinaria, come la pulizia delle grondaie, la sostituzione di tegole danneggiate o l’esecuzione di controlli periodici tesi a prevenire eventuali danni strutturali. Tali interventi non richiedono particolari delibere;
- Manutenzione straordinaria. In questa categoria rientrano lavori più complessi, come il rifacimento completo delle coperture, l’installazione di sistemi di isolamento termico e acustico, e la riparazione di danni strutturali. Tali operazioni necessitano di una delibera assembleare e possono comportare costi elevati;
- Riparazione delle infiltrazioni o dei danni provocati da agenti atmosferici. La riparazione del tetto, in caso di infiltrazioni acqua piovana, deve essere effettuata tempestivamente per evitare danni maggiori. Questi lavori possono comportare il rifacimento parziale o totale delle coperture;
- Installazione di coperture moderne. La sostituzione del tetto con materiali tecnologicamente avanzati, come pannelli fotovoltaici integrati, può rientrare nei lavori straordinari ed essere incentivata da alcuni bonus statali.
Quanto costa rifare il tetto di un condominio?
Il costo di un intervento di rifacimento del tetto condominiale ripartizione delle spese può variare anche sensibilmente, sulla base di determinati fattori:
- Le dimensioni del tetto. La superficie totale su cui intervenire incide direttamente sui costi, sia in termini di materiali che di manodopera;
- La tipologia di copertura. I pannelli coibentati, le coperture metalliche o fotovoltaiche, le tegole in laterizio hanno costi differenti, che causano un’oscillazione della spesa per l’intervento di rifacimento del tetto;
- Lo stato del tetto. L’esigenza di rimuovere materiali pericolosi come l’amianto, o la presenza di danni strutturali ingenti, può comportare un importante aumento dei costi;
- I materiali utilizzati. Le tegole tradizionali, i materiali ecologici o le soluzioni tecnologicamente avanzate possono avere prezzi molto diversi. Ad esempio, l’impiego di coperture con isolamento termico integrato può comportare un costo maggiore, ma anche un risparmio energetico a lungo termine.
Oltre a dover valutare tutti questi aspetti che incidono notevolmente sulla spesa per il rifacimento del tetto condominiale, occorre prevedere i costi burocratici e di progettazione. E, infine, quelli relativi all’allestimento del ponteggio: una delle voci di costo più impattanti.
Solo per il noleggio e l’allestimento dei ponteggi, infatti, occorre prevedere una spesa pari a 20/25€ a mq. Costi ai quali si aggiungono anche le spese relative alla tassa per l’occupazione del suolo pubblico, per tutti i condomini che affacciano su una strada pubblica.
Una stima indicativa, variabile a seconda della zona di appartenenza e della situazione di mercato, prevede i seguenti costi per l’intervento di rifacimento del tetto condominiale:
- Rifacimento del tetto tradizionale con isolamento, 100/150€ a mq;
- Installazione di pannelli isolanti, 50/100€ a mq aggiuntivi;
- Installazione di pannelli fotovoltaici, 800/1200€ per kW installato;
- Rifacimento con coibentazione, 200/250€ a mq.
Nonostante l’intervento di rifacimento del tetto condominiale comporti un investimento significativo, esso risulta necessario per garantire maggiore sicurezza, comfort e risparmio energetico all’edificio.
Affidarsi a un team di professionisti qualificati può contribuire a risparmiare sia tempo che denaro, ottenendo un lavoro di alta qualità. Acrobatica, esperta nell’edilizia su fune, rappresenta un partner affidabile per i condomini di tutta Italia.
Applicando la tecnica di lavoro su fune, possiamo abbattere sostanzialmente i costi relativi al rifacimento del tetto, eliminando le voci di costo legate all’allestimento dei ponteggi. Scopri di più e richiedi subito un preventivo gratuito: contatta il team per una consulenza.
