Una delle tematiche più complesse e dibattute all’interno del contesto condominiale riguarda i lavori straordinari. Prima di effettuare questo genere di interventi, è necessario riunire l’assemblea condominiale e attenderne la delibera.
Trattandosi di interventi importanti e spesso costosi, è indispensabile ricevere l’approvazione dell’assemblea condominiale per poter svolgere operazioni che siano rispettose sia delle normative vigenti che dei diritti di tutti i condomini.
L’approvazione degli interventi straordinari da parte dell’assemblea richiede il rispetto di specifiche regole riguardo le maggioranze assembleari. Scopriamo come funziona la maggioranza condominiale per lavori straordinari e tutto ciò che occorre conoscere prima di programmare lavorazioni importanti in condominio.
Lavori straordinari condominio senza delibera
L’amministratore di condominio, in determinati casi, può procedere con i lavori senza aver coinvolto i condomini in assemblea. Può, quindi, dare il via ai lavori senza aver ottenuto la maggioranza condominiale.
Ciò si verifica esclusivamente nel caso in cui i lavori di riparazione o differenza tra manutenzione straordinaria e ordinaria risultino essere particolarmente urgenti o gravi. Nel caso, quindi, in cui lo stato del condominio metta a rischio la sicurezza degli abitanti o che possa causare danni irreparabili alla struttura.
Un esempio classico coinvolge un tetto scoperchiato a causa di un temporale, di una grandinata estiva o di un fenomeno atmosferico particolarmente importante.
La legittimità di tali interventi, seppur svolti con il fine di salvaguardare la sicurezza e la funzionalità dello stabile, dovrà essere votata dall’assemblea condominiale. I condomini dovranno decidere se approvare, o meno, il rimborso delle spese sostenute. Se i condomini non approvano l’esborso di denaro, l’amministratore non riceverà rimborsi (a meno che non scelga di rivolgersi a un giudice, che deciderà in tal senso).
Lavori condominiali senza approvazione assemblea
I condomini, così come l’amministratore di condominio, devono ricevere l’approvazione dell’assemblea condominiale prima di avviare i lavori straordinari. Procedere senza aver ricevuto l’approvazione dell’assemblea, infatti, può esporre il condomino a contestazioni.
In molti casi, infatti, è possibile opporsi a lavori condominiali ritenuti non necessari o non conformi alle regole stabilite.
La normativa italiana stabilisce che tutti i lavori straordinari che non rientrano nell’urgenza debbano essere discussi e approvati durante una convocazione assembleare. Ciò vale, in particolare, per gli interventi complessi e dal grande impatto, come il rifacimento della facciata o la riparazione del tetto.
In mancanza di una delibera assembleare, gli altri condomini hanno il diritto di opporsi ai lavori condominiali, soprattutto se ritengono che siano superflui o eseguiti in modo irregolare. È, quindi, fondamentale rispettare le procedure stabilite e ottenere un consenso formale prima di avviare qualsiasi intervento straordinario.
In determinati casi, inoltre, durante l’assemblea di condominio i proprietari e l’amministratore possono decidere di istituire un fondo cassa per coprire le spese straordinarie più urgenti, garantendo che gli interventi possano essere avviati anche in situazioni critiche senza ulteriori ritardi. Tuttavia, l’utilizzo di tali fondi deve essere sempre formalmente approvato per evitare contestazioni future.
Maggioranze in prima e seconda convocazione
Per raggiungere la maggioranza in assemblea, la legge si basa su due diversi elementi di calcolo:
- Il numero dei condomini;
- I millesimi di proprietà.
La delibera condominiale ha validità quando vi è una duplice maggioranza: di teste e per millesimi. La maggioranza di teste riguarda il totale dei condomini presenti nel condominio o dei condomini che partecipano all’assemblea. La maggioranza per millesimi, invece, si basa sulle quote millesimali di proprietà di ciascun condomino. Tali quote contribuiscono, altresì, al valore dell’immobile.
Tali regole si applicano anche nel caso in cui il condominio debba avviare interventi importanti, come quelli legati al superbonus. L’approvazione di questi interventi da parte dell’assemblea è indispensabile per poter avviare i lavori e beneficiare degli incentivi fiscali offerti dal Governo italiano. Il rispetto delle maggioranze richieste è fondamentale per non perdere l’accesso ai benefici previsti dalla normativa vigente.
Occorre differenziare ulteriormente la maggioranza in assemblea: la maggioranza richiesta in prima convocazione, infatti, è diversa rispetto a quella richiesta in seconda convocazione. Le soglie di maggioranza variano in base alla:
- Prima convocazione. È necessaria la maggioranza dei presenti, che rappresentino almeno i due terzi del valore millesimale del condominio. Questa maggioranza elevata garantisce che le decisioni importanti siano prese con il massimo consenso possibile;
- Seconda convocazione. In questa sede, le soglie di approvazione risultano più flessibili. È sufficiente la maggioranza dei presenti, che rappresentino almeno un terzo del valore millesimale. Questo facilita l’approvazione dei lavori straordinari, soprattutto nei condomini dove la partecipazione alle assemblee è spesso ridotta.
Per garantire una corretta votazione, è indispensabile che tutti i condomini siano stati adeguatamente informati tramite una regolare convocazione dell’assemblea condominiale.
Maggioranza o unanimità
In alcuni casi, non è sufficiente ricevere la maggioranza condominiale per lavori straordinari, ma si rende indispensabile l’unanimità delle votazioni. Secondo la normativa italiana, alcune decisioni straordinarie necessitano del consenso unanime di tutti i condomini.
Parliamo dei casi, ad esempio, in cui gli interventi siano tesi a modificare le parti comuni, alterandone la destinazione d’uso originale. Oppure interventi che incidono in modo significativo sui diritti individuali di proprietà.
Ad esempio, trasformare un cortile in un parcheggio o realizzare un giardino pensile su una terrazza condominiale sono considerati interventi che necessitano del consenso unanime, poiché cambiano la funzione originaria delle aree comuni.
Un altro caso riguarda le modifiche strutturali che possono influire sulla stabilità o sull’estetica complessiva dell’edificio. Questi interventi richiedono il consenso di tutti i condomini per evitare contestazioni future.
Al contrario, interventi come la manutenzione del tetto o il rifacimento della facciata rientrano tra le decisioni che possono essere approvate con una maggioranza qualificata.
Conclusione
Prima di programmare un intervento straordinario in condominio, è necessario essere a conoscenza di tutte le norme riguardanti le delibere condominiali, per evitare problematiche o contestazioni. Comprendere quali siano le soglie di maggioranza necessarie, distinguendo tra interventi urgenti e ordinari, è fondamentale per evitare conflitti e per garantire il buon esito dei progetti.
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