Il cambio di destinazione d’uso di un immobile situato all’interno di un condominio è un’operazione soggetta a determinate norme e vincoli. Nel contesto condominiale, le procedure possono risultare particolarmente complesse.
Che si tratti di trasformare un garage in un’abitazione, uno spazio comune in un parcheggio o altro ancora, è fondamentale conoscere limiti, divieti e autorizzazioni necessarie per procedere con l’intervento.
Scopriamo quel che occorre valutare nel caso di un cambio di destinazione d’uso in condominio.
I limiti al cambio destinazione d’uso in condominio
La destinazione d’uso indica le modalità di utilizzo e le finalità di un’unità immobiliare. Il cambio di destinazione d’uso permette di modificare la forma di utilizzo originaria: per far ciò, però, occorre considerare diversi fattori. I principali sono la normativa urbanistica e i regolamenti interni del condominio.
Qualora il cambio di destinazione d’uso coinvolga aspetti catastali e urbanistici, tale modifica viene considerata urbanisticamente rilevante. Una modifica rilevante si ha quando il passaggio da una destinazione all’altra vada a modificare le categorie funzionali previste dalla normativa urbana. Ad esempio, quando si cambia la categoria da residenziale a commerciale.
Prima di procedere con il cambio di destinazione d’suo, è bene effettuare verifiche preventive in modo da essere certi che la trasformazione sia fattibile e consentita. La possibilità di modificare la destinazione di un immobile situato all’interno di un condominio è influenzata da diversi fattori:
- L’esigenza di richiedere il Permesso di Costruire. Indipendentemente dal regolamento condominiale, per qualsiasi modifica che comporti una variazione delle caratteristiche urbanistiche, è indispensabile richiedere il Permesso di Costruire al Comune di riferimento;
- La presenza di divieti e vincoli. Il regolamento condominiale può contenere disposizioni che limitano o vietano la possibilità di modificare la destinazione d’uso degli immobili;
- La necessita di non pregiudicare la sicurezza, la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio. Qualsiasi modifica strutturale o funzionale deve essere progettata e realizzata nel rispetto delle norme tecniche e urbanistiche. Le alterazioni significative richiedono approvazioni specifiche da parte dell’assemblea condominiale. Se l’edificio è sottoposto a vincoli, verrà convocata un’assemblea urbanistica e coinvolta anche la Soprintendenza ai Beni Architettonici.
Permessi per costruire
Occorrerà richiedere il Permesso di Costruire nel caso in cui il cambio di destinazione d’uso abbia una rilevanza urbanistica. E in particolare, se:
- Si modifica la categoria funzionale dell’immobile, ad esempio trasformandolo da garage ad abitazione;
- Sono previsti interventi strutturali, come il frazionamento o ampliamento degli spazi.
In questi casi, se il cambio di destinazione d’uso viene eseguito senza permessi, l’intervento viene considerato abusivo e può essere soggetto a condono edilizio.
Tuttavia, non tutti i cambi di destinazione d’uso necessitano del Permesso di Costruire. Con il Decreto Salva Casa, le precedenti disposizioni sono state modificata con il fine di semplificare e agevolare gli interventi che rispettano le regole urbanistiche, non pregiudicando la sicurezza dell’edificio.
Pertanto, se la modifica rientra nella stessa categoria funzionale e non richiede interventi strutturali rilevanti, è possibile procedere tramite una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) o, in determinati casi, con una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).
Divieti o vincoli nel regolamento di condominio
Il regolamento di condominio potrebbe imporre un divieto di mutare la destinazione originaria dell’immobile. Le norme presenti nel regolamento, per essere valide, devono essere formulate in modo chiaro: non dovranno essere prese in considerazione espressioni generiche che limitano l’esercizio dei diritti dei singoli condomini.
I divieti e i vincoli presenti nel regolamento di condominio, oltre a dover essere chiari e a non dar luogo a incertezze, sono validi solo se sono stati approvati in assemblea condominiale da tutti i condomini. O nel caso siano stati predisposti dal costruttore e accettati espressamente dalla totalità dei condomini, nell’atto di acquisto degli immobili. I vincoli possono essere eliminati o modificati qualora si raggiunga un consenso unanime da parte dei condomini: consenso che deve essere espresso in forma scritta.
Il singolo condomino non può ignorare questi divieti e vincoli, nonostante desideri cambiare la destinazione d’uso di una sua esclusiva proprietà.
Il regolamento di condominio potrebbe vietare, ad esempio, la trasformazione degli spazi comuni in locali a uso privato. Oppure, potrebbe richiedere l’approvazione unanime dei condomini per interventi che alterino la destinazione d’uso. In particolare, il regolamento di condominio potrebbe contenere:
- Divieti assoluti, vietando in modo esplicito qualsiasi modifica alla destinazione d’uso originaria degli immobili;
- Vincoli all’utilizzo di determinati locali per specifiche funzioni. Ad esempio, il divieto di trasformare un garage in un’abitazione;
- Procedure da seguire per richiedere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, in caso di modifica della destinazione d’uso.
Cosa succede se, invece, il regolamento condominiale non prevede nulla? Qualora il regolamento di condominio non stabilisca esplicite norme rispetto al cambio di destinazione d’uso in condominio, occorre fare riferimento alla normativa generale. In questi casi, quindi, per:
- Modifiche che riguardano esclusivamente la proprietà privata è sufficiente rispettare le leggi urbanistiche e ottenere i permessi richiesti;
- Interventi su parti comuni, è necessario ottenere il consenso dell’assemblea condominiale. Questo vale per cambiamenti che alterano la funzionalità delle aree comuni, come il cortile condominiale o il vano scala.
Conclusione
Per poter procedere con il cambio di destinazione d’uso è necessario rivolgersi all’assemblea condominiale. Le delibere relative al cambio devono rispettare maggioranze che variano a seconda del tipo di intervento:
- Maggioranza semplice, per le operazioni che non alterano i diritti di proprietà degli altri condomini;
- Maggioranza qualificata, per le modifiche che riguardano le parti comuni e che potrebbero impattare sull’utilizzo degli spazi da parte di altri condomini.
Il cambio di destinazione d’uso in condominio richiede una massima attenzione ai dettagli normativi e una gestione efficace delle relazioni con gli altri condomini. Per procedere è fondamentale:
- Ottenere le autorizzazioni necessarie, incluso il Permesso di Costruire quando richiesto;
- Verificare se il regolamento di condominio prevede divieti e vincoli. In ogni caso, è necessario rivolgersi all’assemblea condominiale per ottenere la delibera;
- Consultare un professionista per valutare la fattibilità dell’intervento, per redigere una documentazione tecnica corretta e per gestire i rapporti con gli enti locali.
Una gestione accurata consente di evitare problemi futuri e di realizzare il progetto nel rispetto della legge. Acrobatica offre un supporto professionale completo, affiancando il Cliente in ogni fase del progetto: dalla definizione dei dettagli alla richiesta dei permessi, dalla valutazione del regolamento di condominio e fino all’esecuzione dell’intervento.
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