Nella stragrande maggioranza dei casi, l’intervento di riparazione del sottobalcone viene svolto in urgenza. Questo impegno ineludibile non può essere posticipato e prevede una spesa immediata.
Un sottobalcone ammalorato, infatti, sottopone il condominio al rischio di caduta di pezzi di intonaco, calcinacci e altri materiali pesanti. Un’eventualità che può mettere in serio pericolo chi frequenta il balcone del piano inferiore o chi transita nello spazio sottostante.
Vista l’importanza di tale intervento, non rimane che da chiedersi: sottobalcone, chi paga? Una maggiore chiarezza riguardo la ripartizione spese può favorire un intervento più rapido ed efficace.
Sottobalcone: la differenza tra incassato e aggettante
Sottobalcone: chi paga? Attribuire la proprietà del sottobalcone è semplice solo in un caso, ovvero quando l’unità immobiliare è singola e non fa parte di un condominio.
Se si sposa lo sguardo ai contesti condominiali, è necessario fare la distinzione tra:
- balcone aggettante. Ovvero il balcone classico, che sporge al di fuori del profilo dell’edificio e che aumenta la superficie calpestabile dell’appartamento;
- balcone incassato. Si tratta di un balcone che si sviluppa entro il profilo dell’edificio. La sua conformazione è particolare, in quanto il sottobalcone, detto anche intradosso, funge da soffitto per il balcone dell’appartamento del piano inferiore. Il balcone incassato, quindi, diventa in un certo senso un elemento strutturale.
Chi paga le spese per rifare il sottobalcone?
Sottobalcone: chi paga quindi, sia nel caso di balcone aggettante che incassato?
Occorre chiarire che, stando alla legge, il balcone non è classificabile come parte comune del condominio. Di norma i costi per rifacimento, ristrutturazione balconi e semplice manutenzione sono a carico del proprietario del balcone.
Una volta fatta questa doverosa premessa, è utile porsi questa domanda: qual è il costo rifacimento sottobalcone? Per calcolare la spesa di tale intervento, sono diversi gli aspetti da prendere in considerazione. Il costo per il rifacimento del sottobalcone, infatti, varia a seconda dell’entità dei danni, delle dimensioni del balcone e della complessità del lavoro.
La spesa per il rifacimento del sottobalcone include, inoltre, i costi legati:
- ai materiali. Quando si opta per materiali di alta qualità il costo aumenta. I rivestimenti resistenti alle intemperie e materiali come malta, pannelli isolanti e vernici speciali, pur comportando costi maggiori, offrono migliori performance e una maggiore durata nel tempo;
- alla manodopera. Coinvolgere un team di professionisti è essenziale. Ogni impresa, in base al proprio grado di specializzazione e di esperienza, propone dei costi di manodopera soggettivi;
- alla presenza di danni strutturali, che richiederanno un intervento più approfondito. Nei casi più gravi, l’impresa potrebbe avere la necessità di coinvolgere un ingegnere strutturale per poter mantenere la struttura integra e sicura;
- all’accessibilità. Gli ambienti complessi necessitano di attrezzature specifiche e di una logistica più raffinata;
- all’isolamento. Se si vuole ottimizzare l’isolamento del sottobalcone in occasione dell’intervento di ristrutturazione, occorrerà impiegare materiali isolanti avanzati.
Nel caso di ammaloramento o di distacco intonaco sotto balcone, è essenziale conoscere quali sono i fattori che inficiano sul prezzo intonaco sotto balcone. Il costo di tale elemento varia, anche in modo sostanziale, sulla base di determinati fattori:
- dimensione del balcone;
- lo stato di fatto dell’intonaco e il grado di danneggiamento;
- la necessità di procedere con un rifacimento completo o con una riparazione;
- l’area geografica dell’immobile;
- la tariffa dell’impresa edile coinvolta.
Il costo dell’intonaco viene stimato al metro quadrato, oppure sulla base del progetto specifico. Per ottenere una stima più chiara delle spese è bene richiedere un preventivo a un’impresa competente.
Il sotto del balcone a chi appartiene, precisamente? Facciamo chiarezza.
Il sottobalcone è una parte comune del condominio?
Se il balcone non è classificato, generalmente, come parte comune dell’edificio, occorre tuttavia prestare attenzione a questo aspetto poiché esistono due eccezioni: nel caso in cui il balcone è incassato e nel caso in cui questa struttura presenta elementi che hanno una particolare valenza visiva.
Quando il balcone è incassato, il sottobalcone funge da elemento strutturale per il balcone posto al piano di sotto, avendo la funzione di “tetto”. Pertanto, il sottobalcone incassato diventa una sorta di parte comune tra due appartamenti. Proprio per questo le spese per la riparazione o manutenzione del sottobalcone incassato devono essere ripartite tra i proprietari dei due immobili.
Ma esiste un’altra accezione. Il balcone viene considerato generalmente di proprietà esclusiva, ma esso diviene una parte comune nel caso in cui presenti degli elementi che concorrono in maniera determinante all’estetica dell’edificio. Se caratterizzato da elementi strutturali dall’alta valenza visiva (valenza di cui godono tutti i condomini) il balcone diviene una parte comune dell’edificio.
Tale valenza è assunta in rarissimi casi dai sottobalconi, che sono poco esposti e poco visibili, e molto più frequentemente dai frontalini. Ciò non toglie che la possibilità esiste. In questo caso, le spese vanno ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà.
Il sottobalcone aggettante è una parte privata?
Sottobalcone, chi paga in caso sia aggettante? Questa tipologia di sottobalcone può essere considerata una parte comune? La normativa di riferimento definisce il balcone aggettante come una parte privata dell’appartamento. Sia il calpestio che la soletta del balcone aggettante, così come il sottobalcone, appartengono quindi al proprietario del balcone.
Sarà quindi il proprietario del balcone a farsi carico delle spese relative alla manutenzione del sottobalcone.
Come evitare il danneggiamento del sotto balcone
Nonostante le spese possano essere mitigate grazie alle agevolazioni fiscali concesse in occasione del ripristino balconi, è ugualmente più conveniente considerare l’ipotesi di prevenire il danneggiamento del sottobalcone. È, quindi, importante comprendere quali sono i fattori che causano l’ammaloramento.
A incidere è, innanzitutto, il normale processo di usura del sottobalcone, che può provocare un invecchiamento dell’intonaco e la produzione di calcinacci. Per poter prevenire questo fenomeno è importante intervenire con piccoli lavori di manutenzione, dal costo in genere contenuto, ma che devono essere svolti a cadenza regolare.
Una delle principali cause dell’ammaloramento del sottobalcone, inoltre, è l’infiltrazione d’acqua. Questo fenomeno può danneggiare in maniera irreversibile elementi interni e il rivestimento. Purtroppo, spesso ci si accorge del problema quando il rivestimento appare già pericolante. In questo caso, se gli agenti sono interni, è bene gestire con accortezza le tubature. Se l’agente è esterno, ovvero causato dalla pioggia, è bene montare degli elementi di natura protettiva, che “allontanino” l’acqua, come per esempio i gocciolatoi.
La durata del sottobalcone può variare, così come i costi di manutenzione a lungo termine, anche in base alla scelta dei materiali utilizzati per la costruzione. I più validi e duraturi sono: polistirolo espanso (EPS), fibra di vetro, schiuma di polietilene, poliuretano espanso, lana minerale o schiuma di spray poliuretanica. Scegliere uno dei suddetti materiali può contribuire a ridurre il rischio di ammaloramento.
Quando il danno è già in atto, il consiglio è quello di scegliere con accortezza l’impresa edile cui affidare i lavori di ripristino. Da questa scelta, infatti, dipende l’efficacia dell’intervento, la messa in sicurezza del sottobalcone, la durabilità dei lavori stessi.
I servizi di EdiliziAcrobatica per la manutenzione dei balconi
Noi di Acrobatica utilizziamo un metodo innovativo, in grado di eliminare la necessità di montare ponteggi: il lavoro su corda. I nostri muratori operano in sospensione, non avendo bisogno di strutture in metallo e tavolacci che deturpano le facciate degli edifici. I vantaggi dei lavori su corda svolti da Acrobatica sono notevoli:
- diminuzione delle spese, in quanto il noleggio e l’utilizzo dei ponteggi rappresentano un’importante voce di costo;
- riduzione dell’inquinamento acustico e visivo. I condomini potranno vivere un’esperienza più serena dell’intervento, non dovendo subire l’impatto acustico e visivo dei ponteggi.
Se stai pensando di manutenere o risanare il sottobalcone danneggiato, rivolgiti a noi. Contattaci subito per consulenze e preventivi dettagliati.
