Quali sono i costi di una concessione edilizia? A cosa serve? Come si richiede?
La Concessione Edilizia è un documento di fondamentale importanza per costruire e, in alcuni casi, per ristrutturare. E’ la condizione necessaria per operare in maniera legale e quindi evitare spiacevoli sanzioni, le quali spesso scadono nel penale.
La questione potrebbe apparire più complicata di quanto non sia realmente anche a causa di una certa confusione “terminologica”. Ufficialmente l’espressione Concessione Edilizia è stata sostituita dal più noto Permesso di Costruire ma molte amministrazioni locali utilizzano ancora la vecchia dicitura.
Vale dunque la pena approfondire il tema, fornendo dapprima delle definizioni e qualche precisazione terminologica, per poi affrontare tempistiche, costi e procedure.
Quando bisogna chiedere la concessione edilizia?
La Concessione Edilizia è il Permesso di Costruire. Non vi è alcuna differenza tra i due, sono esattamente la medesima cosa. Quest’ultima espressione è stata introdotta nel Testo Unico dell’Edilizia, ovvero il Decreto del Presidente della Repubblica n.380 del 2001, ma almeno nel gergo amministrativo fa abbastanza fatica a diffondersi.
La sostanza non cambia: si tratta del titolo abilitativo, per l’appunto un permesso, di grado più elevato. Nella stragrande maggioranza dei casi, riguarda due tipologie di attività.
- Costruzione ex novo di edifici
- Ristrutturazioni pesanti, che coinvolgono la volumetria o che modificano in maniera sostanziale la sagoma dell’edificio.
Si contrappone a permessi più leggeri, quali la CILA edilizia e la SCILA, riservati a interventi che modificano tutt’al più la planimetria o intervengono su elementi strutturali (es. pilastri e impianti), senza incidere sulla volumetria.
La Concessione Edilizia, o Permesso di Costruire che dir si voglia, va richiesta al Comune in cui l’immobile – presente o futuro che sia – è situato. Tale richiesta può essere avanzata da chi vanta un diritto forte, quindi: il proprietario, chi detiene i diritti di superficie, l’usufruttuario, il promissario, l’enfiteuta etc. Una descrizione approfondita dei aventi diritto è presente all’articolo 11 comma 1 del già citato Testo Unico dell’Edilizia.
Per richiedere la Concessione Edilizia è necessario inviare dei documenti ben precisi allo Sportello Unico dell’Edilizia o, in alternativa, mediante PEC all’ufficio di protocollo del comune. L’istanza dev’essere ovviamente sottoscritta con firma digitale.
L’invio dev’essere seguito, o meglio ancora accompagnato, dal pagamento di alcuni oboli. Nello specifico, i costi di costruzione e gli oneri di urbanizzazione. Questi ultimi, insieme alle parcelle dei tecnici coinvolti nella produzione documentale, rendono la Concessione Edilizia il permesso più costoso in assoluto.
La buona notizia è che di recente il legislatore ha portato a compimento l’introduzione del silenzio-assenso. Grazie al Decreto Semplificazione varato nel 2020, il titolo abilitativo viene concesso in automatico se l’amministrazione tarda a pronunciarsi. Unica pecca: è necessario un’attestazione che dimostri che sì, effettivamente tale ritardo si è verificato.
Tale possibilità vanta però alcune eccezioni. Per esempio, la sussistenza di ulteriori vincoli, come quelli paesaggistici. Nella fattispecie, il silenzio-assenso non vale.
I costi della concessione edilizia
Quasi per definizione, e considerato tutte le voci di costo, la Concessione Edilizia impone sempre una spesa di qualche migliaio di euro. Ecco le voci da prendere in considerazione.
- Gli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione, da corrispondere all’amministrazione comunale.
- I costi della macchina burocratica, che vanno oltre il semplice pagamento di parecchie marche da bollo.
- La redazione della relazione tecnica e del progetto. Questa non può essere fatta di norma da un semplice geometra, eccetto rari casi, in quanto la costruzione e la ristrutturazione pesante richiedono calcoli di tipo strutturale. Come minimo, dev’essere coadiuvato da un ingegnere. Di conseguenza, i costi della concessione edilizia nel suo complesso lievitano.
- La stipula di una eventuale fideiussione. Non è raro che il richiedente posticipi il pagamento alle amministrazioni locali. Spesso e volentieri, questi richiedono in cambio la stipula di una fideiussione di tipo bancario, a garanzia dei futuri pagamenti.
Si può stimare il costo totale di una Concessione Edilizia? Sì, se si accetta una certa approssimazione e si operano gli opportuni distinguo. Ecco una panoramica.
- Costruzione ex novo di un edificio singolo (circa 150 mq): da 4.000 a 7.000 euro
- Costruzione ex novo di un palazzo (circa 6 piani): da 15.000 a 30.000 euro
- Ristrutturazione pesante (con effetti sulla volumetria): da 2.500 a 5.000 euro
Ricordiamo che tuttavia i costi della concessione edilizia sono estremamente variabili in quanto dipendono da almeno tre fattori: la politica tributaria della singola amministrazione, le esigenze dei singoli professionisti, l’entità dei lavori.
Quando si paga la concessione edilizia?
I costi di costruzione e gli oneri di urbanizzazione andrebbero pagati immediatamente, ovvero contestualmente all’invio della richiesta. E’ possibile però posticipare il pagamento, specie se si forniscono garanzie fideiussorie.
Tale possibilità è presa in considerazione da chi opera in contesti tradizionalmente più esigenti sul piano economico. In buona sostanza, alcune amministrazioni impongono spese più gravose. Il consiglio è di informarsi anzitempo, in modo da verificare la propria capienza, prima di organizzare la costruzione o la ristrutturazione. Il posto giusto dove porre questo genere di domande è lo Sportello Unico dell’Edilizia
Quanto dura la concessione edilizia?
Ebbene sì, la concessione edilizia ha una scadenza. Anzi, il legislatore definisce con una certa chiarezza le tempistiche, relativamente a tutte le parti in gioco.
L’amministrazione ha 60 giorni di tempo per prendere in carico la pratica, e poi ulteriori 30 giorni per rilasciare la Concessione. In caso contrario, si innescano i meccanismi del silenzio-assenso (al netto delle eccezioni di cui abbiamo fatto menzione).
Il richiedente ha un anno di tempo per iniziare i lavori, ma a partire dal rilascio della concessione. Ha poi tre anni di tempo per terminarli.
Cosa si può fare senza concessione edilizia?
La risposta più corretta sarebbe: tantissimo. Prima di descrivere gli interventi che possono essere realizzati in assenza di Concessione Edilizia, è bene ragguagliare su alcuni rischi.
Operare in assenza di Concessione Edilizia, ma in presenza di uno specifico obbligo di legge, porta a sanzioni importanti, anche di natura penale. Nella migliore delle ipotesi, ovvero qualora le opere siano conformi, si può operare in sanatoria, ovvero richiedere e ottenere la concessione ex-post, fatte salve sanzioni e multe, e pagando molto di più.
Nella peggiore delle ipotesi, ovvero qualora le opere non siano conformi ai regolamenti, si configurerebbe la tipologia più gravosa di abuso, con obbligo di demolizione e conseguenze penali importanti. Vale la pena sottolineare che, rispetto a qualche decennio fa, è impossibile compiere abusivismi senza essere scoperti. Anche perché basta la più piccola difformità per rendere un immobile incommerciabile.
Anche in ragione di ciò, è bene sapere cosa si può legalmente fare senza Concessione Edilizia?
Di base, qualsiasi intervento che non intacchi la volumetria, non modifichi la sagoma degli edifici, non cagioni un cambio di destinazione.
Piccola parentesi: anche il semplice cambio di destinazione impone il possesso della Concessione Edilizia, persino qualora gli interventi siano minimi e non coinvolgano effettivamente la volumetria. In questo caso, però, i costi sono di gran lunga inferiori e potrebbero teoricamente scendere sotto il migliaio di euro.
Alcuni interventi ricadono sotto l’obbligo di CILA e, o di SCIA, se rispettivamente agiscono sulla planimetria o su elementi strutturali.
Altri, invece, rientrano nell’edilizia libera, e possono essere realizzati senza permessi. Il riferimento è a quelli che coinvolgono le finiture: intonaci, rivestimenti murari, pavimenti, serramenti etc. Per fortuna, questa categoria rappresenta gli interventi più diffusi e richiesti in assoluto, in quanto capaci di agire sull’estetica e sulla funzionalità degli immobili senza gravare troppo sul piano economico.
Ovviamente sono presenti in tutti i casi delle eccezioni anche corposi, dunque il consiglio è sempre quello di informarsi preventivamente, sia con un tecnico – basterebbe anche solo un architetto – che allo Sportello Unico dell’Edilizia.
