Adeguamento antisismico: Cos’è e quando è obbligatorio

Con l’espressione adeguamento antisismico si intende un’insieme di attività volte a migliorare la risposta di un edificio all’azione dei terremoti. Il miglioramento è sostanziale e consente all’edificio di raggiungere i livelli di sicurezza stabiliti dalla legge per le nuove costruzioni.

L’adeguamento antisismico è fondamentale per un territorio come quello italiano, da sempre soggetto a eventi sismici frequenti e spesso di intensità elevata. La questione riguarda la sicurezza dei residenti, ovviamente, ma anche l’esperienza abitativa in generale e la resa economica degli immobili.

Ne parliamo qui, fornendo una panoramica degli interventi, presentando i casi in cui sono obbligatori, offrendo una stima dei costi.

In cosa consiste l’adeguamento antisismico di un edificio?

L’adeguamento antisismico è esattamente ciò che il nome suggerisce: l’insieme di interventi che adeguano un edificio agli standard di sicurezza stabiliti dalla normativa.

I terremoti non si possono prevedere, tuttavia è possibile limitarne gli effetti in modo sostanziale. Le risposte antisismiche di un edificio “adeguato” e di un edificio “non adeguato” (e magari di antica costruzione) sono molto diverse e possono fare la differenza tra agibilità e inagibilità, financo tra la vita e la morte.

Ad ogni modo, gli interventi di adeguamento sismico sono numerosi. Riguardano principalmente gli elementi strutturali, ma possono coinvolgere anche le finiture.

Tali interventi sono mediamente costosi ma vanno ugualmente presi in considerazione. In primo luogo, per gli evidenti risvolti sulla sicurezza. In secondo luogo, per garantire all’immobile un’auspicata profittabilità. D’altronde, il valore di un immobile lesionato per un terremoto si contrae in maniera sensibile e si avvicina allo zero. Di contro, il valore di un immobile oggetto di recente adeguamento si innalza, ripagando degli sforzi economici profusi.

C’è poi da considerare il capitolo bonus, che almeno da questo punto di vista offre soluzioni molto interessanti per chi vuole procedere con l’adeguamento antisismico.

La differenza tra adeguamento sismico e miglioramento sismico

Prima di entrare nel dettaglio dell’adeguamento è bene fare una precisione di carattere terminologico. Ovvero, parlare delle differenze tra l’adeguamento medesimo e il cosiddetto miglioramento. Nell’immaginario collettivo, le due espressioni sono sinonimi e d’altronde la natura degli interventi può trarre in inganno.

In effetti, adeguamento e miglioramento condividono buona parte degli interventi. La differenza, più che altro, risiede negli effetti che tali interventi generano. In buona sostanza.

• L’adeguamento sismico genera una risposta paragonabile a quelle delle nuove costruzioni, dunque esercita un effetto di intensità notevole.
• Il miglioramento sismico genera una risposta semplicemente migliore rispetto al punto di partenza, ma non necessariamente paragonabile a quella degli edifici di nuova costruzione.

L’adeguamento antisismico è obbligatorio?

Un altro punto da precisare riguarda l’obbligatorietà. Nell’immaginario collettivo, l’adeguamento sismico è facoltativo, anche alla luce dei costi che impone. In realtà, la legge prevede alcuni casi in cui è assolutamente obbligatorio procedere con gli interventi non già di miglioramento, ma di adeguamento vero e proprio. Ovvero…

• Quando si aggiungono uno o più piani all’edificio, ossia in caso di sopraelevazione delle costruzioni;
• Quando si aumenta la volumetria di un edificio agendo su elemento strutturali;
• Quando si effettuano cambiamenti di classe e di destinazione d’uso e, allo stesso tempo, si aggiunge un carico alle fondazioni pari o superiore al 10%;
• Quando gli interventi coinvolgono elementi strutturali e assumono un carattere trasformativo tali da determinare la presenza di un organismo edilizio diverso da quello di partenza.

Gli interventi di adeguamento sismico

Gli interventi di adeguamento sono numerosi e, come già anticipato, si dividono principalmente in due categorie: interventi sugli elementi strutturali, interventi sulle finiture/elemento non strutturali. Di seguito descriviamo i più frequenti.

• Consolidamento solai. E’ una classe di interventi che punta da un lato a stabilizzare il solaio dall’altro a garantire una certa capacità di assorbimento dell’energia sismica. I metodi sono molteplici ma spesso si opta per la costruzione di solette collaboranti.
• Consolidamento murature portanti. Tra gli interventi più apprezzati – per efficacia e scarsa invasività – spicca l’installazione dei tiranti metallici, che garantiscono resistenza e capacità di assorbimento.
• Incamiciature del pilastro. Si tratta di un intervento di rafforzamento abbastanza semplice da realizzare. Consiste infatti nell’applicazione di profilati in acciaio ai pilastri, tale da determinare una sorta di “seconda armatura”.
• Applicazione di miscele leganti. L’intervento consiste nell’iniezione di specifiche sostanze all’interno delle murature in modo da migliorarne le proprietà. Di norma, si utilizzano cemento, calce, resine epossidiche.
• Cerchiatura. Intervento pensato principalmente per conservare la capacità strutturale a seguito dell’apertura di nuove porte e finestre, può essere utilizzato per migliorare la resistenza della muratura e la stabilità dei serramenti stessi in caso di terremoto.
• Rifacimento delle pareti con intonaco armato. In questo caso, si applica una griglia, da immergere nella malta che funge da intonaco. Tale griglia è realizzata in FRP, un tipo di materiale che può comprendere fibre di vetro, fibre di carbonio etc.

Quanto costa l’adeguamento antisismico?

Come abbiamo visto, il costo per l’adeguamento sismico può essere importante. Vale dunque la pena fornire stime più precise, intervento per intervento. Per farlo, prenderemo come esempio un immobile di 100 metri, adibito ad abitazione unifamiliare.

• Consolidamento solai: da 6.000 a 9.000 euro;
• Consolidamento murature: da 18.000 a 22.000 euro;
• Incamiciatura pilastri: da 10.000 a 14.000 euro;
• Iniezione di miscele leganti: da 7.000 a 11.000 euro;
• Intonaco armato: da 11.000 a 15.000 euro;
• Cerchiatura: da 3.000 a 5.000 euro;
• Applicazione di tiranti metallici: da 8.000 a 10.000 euro.

Ovviamente i prezzi vanno commisurati all’intensità dell’intervento, o per meglio dire alle condizioni in cui l’immobile versa all’inizio dei lavori. Inoltre, dipendono anche dalla qualità dei materiali impiegati e dall’approccio ai prezzi dell’impresa che realizza i lavori.

Bonus e detrazioni disponibili

La buona notizia è che, a fronte di costi elevati, è possibile accedere a interessanti bonus. Il meccanismo è sempre lo stesso: detrazione dall’IRPEF di parte della spesa, in un certo numero di anni, da sostituire eventualmente con la cessione di tale diritto a terzi per ottenere denaro o uno sconto in fattura (se il “terzo” è l’impresa che realizza l’intervento).

Per gli interventi minori, ovvero di mero miglioramento, che non concretizzano un cambiamento della classe di rischio sismico, si può usufruire dell’agevolazione edilizia per le ristrutturazioni edilizie, che permette di detrarre il 50% dividendo la detrazione in dieci periodi d’imposta (ovvero dieci anni). In questo caso, il limite di spesa è pari a 96.000 euro per unità.

La soluzione più interessante è però il Sismabonus, che dal canto suo offre aliquote detrattive mediamente più elevate, per quanto differenziate a seconda dei casi. Ecco un prospetto.

• Diminuzione di una classe, edificio unifamiliare: 70%;
• Diminuzione di due classi, edificio unifamiliare: 80%;
• Miglioramento sismico, senza cambiamento di classe, condomini: 75%
• Diminuzione di una classe, condomini: 80%;
• Diminuzione di due classi, condomini: 85%

In ogni caso, la detrazione viene fruita in cinque periodi d’imposta e il limite di spesa è posto a 96.000 euro per unità.