Come funziona l’Ecobonus 2024 per i Condomini?

Dopo il successo del Superbonus 110%, che negli anni passati ha incentivato notevolmente la riqualificazione energetica degli edifici, è entrato in vigore l’Ecobonus. Tale agevolazione fiscale, seppur con aliquote diverse rispetto al bonus 110, mantiene l’obiettivo del Parlamento italiano di promuovere gli interventi di efficientamento energetico.

Scopriamo come funziona l’Ecobonus 2024 per i condomini, le percentuali di detrazione, i requisiti necessari e altre informazioni utili. 

Cos’è l’Ecobonus per i condomini?

L’Ecobonus è una detrazione fiscale tesa a incentivare i condomini a realizzare interventi di riqualificazione o ristrutturazione energetica o sismica su edifici esistenti. Questa agevolazione, valida fino al 31 dicembre 2024, consente di recuperare una parte delle spese sostenute sotto forma di detrazione IRPEF o IRES. 

Gli interventi devono essere svolti nelle parti comuni di un edificio già esistente: fondazioni, muri maestri, suolo su cui sorge l’edificio, lastrici solari, tetto, scale, portici, cortili, vestiboli, portoni d’ingresso, spazi destinati alla portineria, al riscaldamento centralizzato e aree necessarie di utilizzo comune. 

Come funziona?

Al termine di un intervento di miglioramento energetico, il condominio può richiedere l’Ecobonus e usufruire di una detrazione suddivisa in 10 quote annuali di pari importo. 

La percentuale di detrazione varia a seconda della tipologia di intervento e dalle caratteristiche dell’edificio. Generalmente, per i condomini vengono applicate le seguenti aliquote: 

• 50%, con un limite massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare; 
• 70-75%, per interventi di isolamento termico o finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio. Le parti comuni interessate sono soprattutto il tetto, le facciate e gli impianti climatizzati. La percentuale esatta della detrazione dipende dalla tipologia di intervento e dal miglioramento energetico effettivamente ottenuto. L’importo massimo di spesa detraibile per ciascuna unità immobiliare è pari a 40.000 euro; 
• 80-85%, per interventi congiunti su parti comuni di condomini situati in aree sismiche 1, 2 o 3. Questo genere di operazione deve comportare il passaggio a una o più classi di rischio inferiori. Tale maggiorazione è prevista per incentivare la riduzione del rischio sismico degli edifici. Per ciascuna unità immobiliare, è previsto un tetto massimo di spesa detraibile pari a 136.000 euro. Tra gli interventi rientranti in questa agevolazione vi sono il rinforzo strutturale delle fondazioni, le operazioni tese a migliorare le capacità dell’edificio di dissipare l’energia sismica, l’adeguamento di impianti elettrici e sismici alle norme antisismiche. 

La ripartizione delle spese tra i condomini avviene in base alle quote millesimali di proprietà, così come la ripartizione dei benefici fiscali. I beneficiari possono portare le spese in detrazione nella dichiarazione dei redditi. 

Requisiti necessari

Per poter accedere all’Ecobonus, il condominio deve soddisfare determinati requisiti. In particolare, l’immobile deve essere:

• Munito di un impianto di riscaldamento che rispetti i requisiti di efficienza energetica stabiliti dalla normativa vigente;
• Già accatastato o in corso di accatastamento;
• Munito di un Attestato di Prestazione Energetica (APE) valido.

La detrazione spetta ai condomini che:

• Sostengono le spese per interventi di riqualificazione energetica. Sono ammessi lavori di isolamento termico, sostituzione degli impianti di riscaldamento, installazione di impianti fotovoltaici e altre tipologie di interventi finalizzati al miglioramento dell’efficienza energetica dell’edificio;
• Sono proprietari o hanno diritti reali sulle unità immobiliari, a prescindere dal loro reddito;
• Rispettano le tempistiche e le modalità previste dalla normativa.

Ulteriori requisiti, di natura tecnica, variano a seconda della tipologia di intervento eseguito. È possibile richiedere l’Ecobonus condomini per: 

• Interventi di sostituzione o modifica di elementi esistenti. Ad esempio, la sostituzione di caldaie, radiatori, infissi o l’installazione di cappotti termici;
• Lavori eseguiti sulle parti comuni. Devono essere interessate le parti comuni che concorrono alla dispersione del calore, come le facciate esterne, i tetti e i solai;
• Interventi che migliorano significativamente le prestazioni energetiche dell’edificio. Il miglioramento deve essere attestato da un tecnico competente e deve essere quantificabile attraverso l’APE.

È fondamentale rispettare i requisiti tecnici previsti per ogni tipologia di intervento, come i valori limite delle trasmittanze termiche e l’utilizzo di materiali isolanti con specifiche caratteristiche.

Documenti necessari

Il condominio è tenuto a reperire e allegare determinati documenti alla richiesta dell’Ecobonus. La documentazione deve comprendere:

• La delibera assembleare, nella quale vengono approvati gli interventi e definite le modalità di finanziamento; 
• L’APE, che deve essere redatta sia prima che al termine dei lavori. Tale documento certifica il miglioramento energetico dell’edificio a seguito dell’intervento;
• Le copie degli APE di ciascuna unità immobiliare per la quale viene richiesta la detrazione;
• Le copie delle relazioni tecniche;
• I documenti originali degli allegati inviati all’ENEA. Tali documenti devono essere firmati;
• La ricevuta dell’invio effettuato all’ENEA (codice CPID);
• L’asseverazione di un professionista (geometra, architetto, ingegnere o perito). Un tecnico abilitato deve asseverare la conformità dei lavori alle normative vigenti e la corretta esecuzione degli interventi, stilando una documentazione apposita; 
• Le schede tecniche dei materiali/componenti utilizzati durante l’intervento;
• Le fatture pagate e la copia dell’avvenuto bonifico di pagamento;
• La Comunicazione di Inizio Lavori (CILA). In alcuni casi, è necessario presentare la CILA al Comune di riferimento. 

La comunicazione all’ENEA deve essere inviata entro 90 giorni dal termine dei lavori. Questo documento deve contenere una serie di informazioni dettagliate riguardo l’intervento, in particolare: 

• I dati catastali dell’immobile;
• La descrizione dell’intervento (tipologia di lavoro svolto e materiali utilizzati);
• L’APE che certifica il miglioramento energetico dell’edificio a seguito dell’intervento;
• L’asseverazione del tecnico abilitato. 

Tutti i documenti relativi ai lavori, tra cui contratti e fatture, devono essere stampati e conservati ai fini di un eventuale controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate. 

Come affrontare la situazione con altri condomini 

Ricevere l’approvazione da parte di tutti i condomini può rivelarsi un’impresa piuttosto complessa. Soprattutto nel momento in cui si ha a che fare con personalità e opinioni contrastanti tra loro. Vediamo i possibili scenari: 

• Condomini favorevoli. È pur sempre fondamentale sottolineare i vantaggi individuali che derivano dalla riqualificazione energetica dell’edificio (risparmio energetico, miglioramento del comfort abitativo) per superare le eventuali resistenze di uno o più condomini. Spesso, nonostante si mostrano favorevoli, i condomini diventano poco collaborativi nell’atto di predisporre la documentazione necessaria. Prima di rivolgersi all’amministratore, è bene instaurare un dialogo aperto e costruttivo per incentivare i condomini a preparare e consegnare i documenti necessari;
• Condomini contrari. Nel momento in cui uno o più condomini si oppongono all’intervento o alla richiesta dell’Ecobonus condomini, la situazione diviene più complessa. Anche in questo caso è preferibile un approccio orientato al dialogo, cercando di comprendere le ragioni del dissenso e di trovare un punto d’incontro. Se il dialogo non porta risultati, è bene ricordare che le decisioni in condominio vengono prese in maggioranza millesimale. Approvata la delibera, infatti, i condomini contrari dovranno conformarsi alla decisione della maggioranza, a meno che l’intervento non vada a ledere una loro proprietà esclusiva.  

In caso di mancato rispetto degli adempimenti preliminari da parte dei condomini, è necessario chiarire che le decisioni approvate in assemblea sono vincolanti per tutti. 

Coloro che non collaborano alla raccolta della documentazione potrebbero subire un ritardo nell’ottenimento dell’Ecobonus, ma non potranno impedire l’esecuzione dei lavori, eccetto nel caso in cui l’intervento invada un’area privata dei condomini contrari. 

Conclusione 

Usufruire dei vantaggi garantiti dall’Ecobonus condomini è estremamente importante, ma non è affatto semplice districarsi nella gestione tecnica e burocratica relativa all’ottenimento di tale agevolazione. Pertanto, è sempre meglio affidarsi a professionisti del settore capaci di assistere il condominio durante le fasi di progettazione ed esecuzione dei lavori, e nella gestione della pratica relativa alla richiesta dell’Ecobonus condomini. 

Professionisti come Acrobatica Smart Living: scegli un’impresa solida e affidabile per eseguire interventi impeccabili. Contatta i tecnici per ricevere assistenza in merito all’ottenimento dell’Ecobonus per condomini.